Donación de terreno encubierta. ¿Cómo revocarla?
Mi mujer y mi cuñado poseen junto con una tía de ellos un terreno rústico de 45000 m2. La poseen en 1/6, 1/6 y 4/6 partes respectivamente. Ella en un momento dado desea segregar. Los sobrinos aceptan, pero no es posible hacerlo en trozos menores de 10000 m2 y como a mi esposa y a mi cuñado sólo le corresponden 7500 m2 empezamos a proponer soluciones, entre ellas tasar el terreno y comprar cada uno los 2500 m2 faltantes a precio de tasación. El acuerdo no fue posible de ninguna de las maneras. A esta señora le asesoraba otro sobrino que quería hacerse con la parte de su tía a cualquier precio. Lo consiguió. Por aburrimiento consigue que su tía le venda por cuatro duros su parte pero hacen una escritura de donación, para evitar que mi mujer y mi cuñado ejerzan su derecho a la compra. Hay familiares dispuestos a declarar que esto fue una venta en vez de una donación, porque él se ha curado en salud y le está pagando a su tía poco a poco, de 5000 en 5000 euros. Este señor ahora quiere hacer negocio y está dispuesto a ceder a sus primos los 2500 m2 que les faltan para poder segregar por un precio que quintuplica lo que a él le costó. ¿Se puede esta acción ilegal e inmoral echar hacia atrás de alguna manera? ¿Qué podemos hacer?
1 Respuesta
La tía donó las 4/6 partes de la copropiedad porque no se llegó a ningún acuerdo para poder hacer la segregación. Es decir, ahora posee el primo 1/3 parte de la propiedad y los dos hermanos 1/6 parte cada uno. Él amenaza si no pasan los dos por el tubo con separar sus 30000 m2 y dejar a los dos hermanos con 15000 m2 proindiviso.
Esa venta está asimilada jurídicamente a la donación otorgada en fraude de acreedores, y por lo tanto es nula. No se trata de retractarla (lo cual podría haber tenido lugar legítimamente en caso de una compraventa convencional) sino de anularla. Para un abogado de cierta experiencia no presenta ningún problema demandar la nulidad en una acción que se llama "pauliana". El problema de este género de asuntos es estrictamente personal, pues una de las personas que han de ser demandadas es precisamente su tía, quien no tenga duda de que le contará al juez qué fue lo que pasó realmente y cómo la están pagando. Es imprescindible, para anular una compraventa, que ambas partes -donatario y donante- sean demandados. Lo demás es pan comido. Una vez que las porciones vuelvan a su estado original, han de plantearse seriamente una acción de disolución de condominio.
¡Gracias! Me ha sido de gran ayuda.
¿Para demandar la nulidad existe un tiempo límite? El nuevo propietario de las 2/3 partes compró hace seis meses, aunque es verdad que no ha notificado esta compra-donación fehacientemente. Lo hace la tía a través de llamada telefónica después de haberla hecho.
El tiempo límite para una acción de nulidad son cuatro años. Pero hay un elemento en parte subjetivo, que queda a la apreciación del Juez, referido al inicio del cómputo "desde que se tuviere conocimiento" de la compraventa. Llévelo a un abogado estudioso (estos son asuntos que hay que prepararlos muy bien) y obtendrá justicia.
Muchas gracias.
Hace unas semanas pudimos saber que esta mujer no se fiaba del todo de su sobrino e hizo firmar un documento para asegurarse del cobro. El documento es un folio firmado por el sobrino, por la tía y por una directora de sucursal bancaria. En el documento se expresa que la tía decide donar el terreno a su sobrino y que a cambio recibirá 20000 euros. Que a la firma se entregan 5000 euros y los 15000 euros restantes se abonarán antes de que acabe el año 2016, que si no fuese así se le devolvería el terreno a su tía. Nos parece una incongruencia.
¿Ayuda este documento a que se le devuelva el terreno a su tía sin necesidad de demanda? Resulta que ahora las hijas de esta mujer se han dado cuenta del engaño y desean que su primo le devuelva el terreno a su madre.
El sobrino no va a devolver el terreno de forma voluntaria, eso lo ha dejado claro. Por lo tanto, el asunto terminará en el Juzgado quieran o no los familiares de la vendedora. La donación es por definición un acto de liberalidad completamente gratuito; si se paga un precio, estamos ante una compraventa. Ese absurdo documento al que usted se refiere es una compraventa sin duda, pero no es nulo. Ha desplegado unas consecuencias jurídicas correspondientes a una compraventa, y como tal será tratado por los tribunales. De ahí que los mecanismos de adquisición preferente y de colación (en el caso de los herederos forzosos) aparezcan para modificarla o hacerla devenir en ineficaz si es el caso.
