Comunidad de vecinos, portal y patio
Tengo un local en un edificio antiguo (1960). El local tiene forma de U con salida a la calle por los dos extremos, y con un patio pequeño al fondo. En el centro de la U está el portal del edificio. En las escrituras dice que el local tiene 190 metros y linda con los edificios vecinos, no nombra el portal ni el patio para nada.
Al comprarlo me dijeron que los 190 metros no eran reales, que tenia actualmente 150 metros. Según el plano de mi proyecto tiene 139 En el momento que lo compré el local tenía una pequeña cocina ocupando parte de un patio interior de 11 metros(estaba ocupada la zona aprovechable, porque tiene una forma triangular y estrecha). Esa zona ocupada, yo también la he utilizado como parte del local. (139+11=150) (el proyecto presentado no incluye la zona ocupada del patio)
La casa tiene otro edificio gemelo, que en las escrituras trata como edificio A y B. El local del otro edificio tiene su patio correspondiente totalmente cubierto y añadido al local .(en origen eran los mismos propietarios, porque eran una sola construcción).(El mio tiene añadido la parte aprovechable)
Es una calle que antiguamente estaba un metro mas abajo, y se levantó, quedando los locales en semisótano. Quizás se hicieron modificaciones en los accesos, que desconozco.
Yo ahora quisiera saber si: antiguamente había un solo portal, (en el otro edificio), ¿y los 40 metros de diferencia entre la escritura y la realidad corresponden a el portal de mi edificio? Sería el local entero, 190 metros, ¿sin un portal en medio?
¿Cómo puedo enterarme de eso? ¿Cómo puedo saber si existe escritura de el portal? ¿Y del patio? Si hubo una cesión en algún momento, ¿dónde consta y como puedo tener esa documentación?
Ese patio cerrado e inaprovechable para la comunidad, ¿me pueden obligar a restituirlo?
En este momento tengo un problema con la comunidad, porque me quieren hacer pagar el arreglo de la fachada, a pesar de que según los Estatutos el local está exento (hay acuerdos posteriores con acuerdos de los vecinos al respecto) Y están aprovechando para fastidiarme con el tema del patio.
Tambien quiero tener claro el tema de los 190 metros y el portal (¿150? ¿139? ¿El patio se puede usar?), por si algún día quiero vender el local.
No puedo solicitar documentación a la comunidad, porque están en pie de guerra, no van a ayudarme en absoluto.
Son datos complejos los que solicita hablando de un inmueble de 1960. Como bien le dice el otro experto, los pasos por donde debe de tirar son:
1.- Acudir al ayuntamiento a ver si guardan algún dato del edificio. Como seguro que son documentos no informatizados, no tenga mucha confianza en que encuentren algo de hace más de 45 años.
2.- Acudir al registro de la propiedad para ver como está registrado el inmueble.
Sobre el otro tema de la derrama, debe de ceñirse a lo que dicen los estatutos de la comunidad. Si no dicen nada expresamente, tendrá usted que participar en los gastos. Si indica que está exento, pues no debería de pagar nada.
Si la comunidad no le facilita los estatutos, envíe un burofax al presidente para que le quede constancia en caso de que se nieguen a facilitar la documentación.
Los estatutos dicen expresamente que el bajo esta exento de los gastos de la fachada del primer piso hacia arriba, y que tiene que asumir el 100% de los gastos de la fachada del bajo. Pero cuando he expuesto esto a los vecinos, me han sacado el libro de actas, donde en algún momento se cambiaron las normas, aunque no están registradas.
Que inmueble consulto en el registro? El portal? El patio? La chica del registro me dijo que en la nota simple de la comunidad solo pone el reparto de % por huecos, y eso ya lo tengo. Lo que necesito saber es los metros y las lindes del portal y del patio para saber si se contradice con mi escritura.
Si las normas modificadas no están registradas, es papel mojado. Lo que cuenta son los estatutos que estén debidamente conformados y registrados.
Si en el registro no te aportan más datos, la única solución que tienes es ir al ayuntamiento (como ya te dije sin mucha esperanza por la antigüedad del expediente) o acudir a la notaría donde en su día se registró el inmueble ya que debería de tener la escritura y algún plano adjunto. En la escritura debería de venir con claridad lo que se te asigna.
No es un tema fácil por la antigüedad.
1 respuesta más de otro experto
La documentación que puede recabar es la que haya en el registro de la propiedad y en el registro urbanístico de su ayuntamiento. Esto lo debe solicitar y pagar por las copias.
Por otro lado, lo de que no debe entrar en los gastos de la fachada, lo veo muy complicado, ya que la fachada es elemento común, habría que ver lo que dicen los estatutos y la escritura de propiedad horizontal.
Y por otro lado, recuerde que QUOD NON EST IN ACTIS NON EST IN MUNDUS = lo que no existe en actas (expediente) no existe en el mundo. Es una frase jurídica muy conocida.
Asimismo, puede pedir la documentación que crea conveniente a la comunidad por escrito formalmente y estos debieran de facilitársela.
Un saludo.
Pd: ha hablado con el administrador de la comunidad para que le explique todo lo que nos pregunta, ya que él será más conocedor de toda la situación.
No hay administrador. La presidenta de la comunidad es una vecina que como todos los demás esta contra mi, y no va a hacer nada por ayudarme, sino todo lo contrario.
Los estatutos que me dieron en el Registro de la Propiedad dicen claramente respectoxa la fachada principal, que el bajo tiene que pagar el 100% de los arreglos de la fachada del bajo, y esta exento de los gastos de la fachada desde el suelo del primer puso hasta arriba.
Lo que ocurre es que ahora han sacado del libro de actas otras normas puestas por los vecinos. Yo pagaré lo que haya que pagar si es que tienen razón, pero no quiero que me quiten la parte de mi local que esta en ese patio. Eso esta ocupado de siempre, y a mi me lo vendieron así. Incluso estoy casi segura de que los metros del patio están contabilizados en mi escritura, porque si no, no me cuadran los metros. Por eso quiero asegurarme, por si la cosa va a mayores y acabamos en el juzgado.
También quiero saberlo por si quisiera vender el local. Yo lo compré sin preguntar nada, pero la gente no es como yo de impulsiva...
Buf, la información que nos facilita es bastante difusa, lo único que le puedo aconsejar es que recabe toda la documentación que pueda (en papel o formato electrónico) y se haga una visión global de la situación, y así poder planteárselo a un tercero para poder tener una respuesta a una pregunta concreta.