Cerramientos en galerías privadas y/o comunitarias de uso privativo
En mi comunidad existen las típicas galerías privadas de cada piso pero el ultimo piso tiene una terraza de unos 50 metros cuadrados perteneciente a la comunidad pero de uso y disfrute del propietario del piso por el que se accede.
Mi pregunta es: ¿Se podría aprobar por unanimidad el cerramiento acristalado de las galerías privadas de los pisos pero que en ningún caso se pudiese cerrar ni realizar cualquier tipo de obra en la terraza comunitaria con uso y disfrute del vecino del ultimo piso?
1 Respuesta
Si es por unanimidad, se entiende que el propietario de disfruta de la terraza no tiene intención de realizar ninguna obra, ni ahora ni en el futuro y está de acuerdo con la prohibición. Por tanto, imagino que lo pregunta para evitar que, en caso de que este propietario venda el piso, un nuevo propietario pueda realizar las mencionadas obras.
En ese caso, para que este hipotético nuevo propietario se viera obligado por este acuerdo, anterior a su incorporación a la Comunidad, deberían establecer esta norma en los Estatutos de la Comunidad y registrarlos, para que fueran públicos (de forma que cualquier persona interesada en la adquisición de la vivienda tuviera la oportunidad de acceder a ellos y tener conocimiento de la prohibición que pesa sobre la propiedad).
Gracias por su respuesta.
Veo que ha entendido perfectamente mi pregunta, efectivamente la cuestión es por si hubiese un cambio de propietario.
Le pido una aclaración: Para establecer esta norma en los Estatutos de la Comunidad y registrarlos, ¿es suficiente que figuren el el acta de la reunión de la comunidad? ¿O cómo seria ese tramite?
Gracias de nuevo
Gracias por su respuesta.
Veo que ha entendido perfectamente mi pregunta, efectivamente la cuestión es por si hubiese un cambio de propietario.
Le pido una aclaración: Para establecer esta norma en los Estatutos de la Comunidad y registrarlos, ¿es suficiente que figuren el el acta de la reunión de la comunidad? ¿O cómo seria ese tramite?
Gracias de nuevo
No. No es suficiente con hacer constar el acuerdo en el Acta de una reunión. Las Actas son documentos privados y un posible futuro propietario no podría conocer este acuerdo. Por tanto, compraría la vivienda sin haber tenido ocasión de conocerlo. Para que este acuerdo sea de obligado cumplimiento para él (se trata de algo que puede condicionar la compra), debe haber tenido la oportunidad de conocerlo antes de adquirir la vivienda.
Por tanto, deben "hacer público" el acuerdo, incluyéndolo en los Estatutos de su Comunidad, si ya tienen unos, o creando unos Estatutos, en caso contrario. En cualquier caso, estos Estatutos deben inscribirse en el Registro de la Propiedad, para que sean de carácter público. Consulten en el Registro de la Propiedad donde está inscrita su finca para saber si tienen ya inscritos unos Estatutos (lo normal es que estén incluidos en la Escritura de División Horizontal). Ahí les explicarán, además, qué tienen que hacer, tanto si disponen de Estatutos como si no.
Gracias de nuevo
Efectivamente ya tenemos unos estatutos, por lo que habría que añadir este nuevo punto.
Una ultima pregunta. Si se acepta en la reunión por unanimidad el cierre de las galerías privadas, y también por unanimidad se acuerda la imposibilidad de cerramiento sobre la galería comunitaria de uso y disfrute individual; Se registra posteriormente todo ello como usted me indica en los Estatutos de la comunidad para que sea publico; ¿Un posterior comprador podría alegar discriminación al permitir que las galerías privadas se cierren y la suya al ser de la comunidad no pueda cerrarse? ¿O al estar todo bien reflejado en los nuevos estatutos no tendría posibilidad alguna?
Gracias de nuevo, y perdone mi insistencia
La Comunidad es soberana para decidir qué desea hacer con las zonas comunes (dentro de la legalidad). La prohibición de realizar obras en terrazas comunitarias, de hecho, es muy habitual, por no decir general. En las terrazas comunitarias, habitualmente, no se permite la instalación de elementos fijos.
La Ley de la Propiedad Horizontal establece que la alteración de las zonas comunes necesita de la aprobación por parte de las 3/5 partes de propietarios y cuotas. Por tanto, aunque ustedes no incluyeran la modificación en los Estatutos, el nuevo propietario no podría cerrar la terraza sin pedir permiso a la Comunidad (y conseguirlo). La modificación de los Estatutos sería una manera de "fortalecer" esta decisión por parte de la Comunidad. Un nuevo propietario no podría alegar en ningún momento que no conocía la prohibición, porque tuvo ocasión de informarse debidamente.
En cuanto a la discriminación, al final, quien decide si el asunto se lleva por vía legal, será un juez. Por tanto, no se puede nunca tener la certeza absoluta. Pero si me pide mi opinión (no soy juez, ni abogado), si las galerías son privadas (no comunitarias de uso privado), no existe tal discriminación, puesto que se trata de elementos con titularidad diferente y se aplican normas distintas.
Un cerramiento de un elemento privado debe ser aprobado también (3/5), al alterar la estética del edificio. Pero ustedes ya lo tendrán aprobado por el acuerdo unánime y, por tanto, podrán hacerlo. La alteración de la terraza comunitaria también requiere ser aprobada por la Comunidad. Y esa alteración la tienen (mejor dicho, tendrán) ustedes prohibida por los Estatutos. Opino, por tanto, que no deberían tener problemas por ello (aunque puedo equivocarme).
Ojo, si las galerías también fueran comunitarias...
