Estatutos de comunidad de Propietarios y Escritura

Pretendo construir en terraza de mi propiedad una caseta para guardar cosas del jardín que tengo y entiendo que los Estatutos me lo permiten en base a lo que textualmente le indico:

“1.- Que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, señalan en el artículo 4º.- Que se reconoce el derecho singular y exclusivo de propiedad de cada titular sobre cada una de las fincas independientes en que se haya dividido la edificación, conforme a lo previsto en el primer inciso del párrafo 1º del artículo 396 del CC en el artículo 3º de la LPH.

El artículo 5º.b) De los Estatutos dispone conforme al principio general antes mencionado, que al propietario de cada finca en planta baja corresponde en propiedad las terrazas de los respectivos pisos de que constituyen anejo inseparable. En el mismo sentido se recoge en la correspondiente escritura pública de propiedad, cuando adquirí dicho inmueble al constructor.

Continúa el artículo 8 de los Estatutos diciendo que todo propietario podrá hacer en la finca que le pertenezca, dentro de la misma, y a su costa, cuantas obras o modificaciones estime oportunas o convenientes, incluso para comunicarlas entre sí, siempre que no afecten a los elementos comunes ni perturben la propiedad privada de otro condueño.

En el apartado c) se prevé expresamente que se podrán cerrar las terrazas de la última planta y en el apartado d) se dispone que se prohíbe cerrar las terrazas de fachada recayente a la zona verde (las de los comedores) con estructuras acristaladas de aluminio o PVC, ¿ni con cualesquiera otros materiales?. Luego a sensu contrario, estará permitido el cerramiento de las terrazas no recayentes a la zona verde. A mayor abundamiento conviene señalar que las limitaciones han de ser interpretadas de manera restrictiva y no se puede realizar una interpretación extensiva o analógica de las mismas, en conclusión ningún cerramiento, obra o instalación está prohibido en las terrazas no recayentes a la zona verde.

Finalmente el artículo 9 de los Estatutos preceptúa que conforme al segundo inciso del párrafo 1º del artículo 396 del CC y el artículo 3º, apartado b), de la LPH, se establece el derecho de copropiedad en favor de todos los condueños de las fincas sobre los elementos comunes de la edificación, necesarios para el uso y disfrute de dichas fincas.

Tales elementos de la Comunidad “*********” son el solar de las bandas este y norte que comprende esta edificación (con excepción de las terrazas y zonas ajardinadas contiguas a las viviendas de las plantas bajas).

Ciertamente, en una comunidad de propietarios sujeta a la LPH confluyen dos tipos de derechos, los de cada propietario sobre su elemento o departamento privativo y los de la comunidad sobre los elementos y servicios comunes. Respecto a los primeros, la Ley reconoce a cada propietario el derecho a modificar tanto los elementos arquitectónicos del departamento como las instalaciones y servicios privativos con que cuente el mismo, que serán todos aquellos que se encuentren dentro del perímetro de su departamento. Así, y entre las modificaciones de elementos arquitectónicos, se incluyen la posibilidad de derribar o construir tabiques y paredes (siempre que no afecten a elementos comunes como paredes maestras o pilares del edificio), redistribuir el interior de la vivienda o local, etc. Entre las modificaciones de las instalaciones y servicios, nos encontramos con todas las relativas a los servicios de luz eléctrica, agua, teléfono, etc., y a los elementos funcionales necesarios para tales servicios, como cableado, enchufes, etc.

Reiterar en este sentido lo dispuesto en el ya mencionado artículo 8 de los Estatutos de la Comunidad, que permite al propietario hacer cuantas obras o modificaciones estime oportunas o convenientes, así como cerramientos en las terrazas privativas no recayentes a la zona verde.

En la escritura pública de compraventa si que pone expresamente: “Elementos comunes: se consideran elementos comunes del complejo inmobiliario en su conjunto el solar, subsuelo y vuelo donde está enclavado, hasta donde alcance el derecho de propiedad y lo permitan las leyes y reglamentos, así como la cimentación, paredes maestras, estructura, fachadas, cubiertas y desagues generales”.

2.- El artículo 7.1 de la LPH señala que el propietario de cada piso podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. Comunicación y requisitos que se cumplen en el presente caso. Por tanto, la aplicación de este artículo 7 en el supuesto que nos ocupa procede sin ningún género de dudas pues estamos ante un elemento absolutamente privativo.

Si el caseto se efectúa sobre un elemento privativo que cumple todos los requisitos y parámetros exigidos por la legislación y Estatutos vigentes, basta una simple comunicación al representante de la Comunidad, circunstancia que se ha producido en el presente caso, al existir una comunicación mediante fax y mediante la correspondiente reunión con el Presidente y Administrador de la Comunidad. Un ejemplo en el que no fue necesaria la autorización es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 7 de mayo de 2007 y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 24 de septiembre de 2001.

1. PREGUNTA.- ¿Se entiende que los estatutos nos amparan y no es necesario autorizacion de la comunidad, salvo dar cuenta como ya hemos procedido?

2. Pregunta ¿cómo se entiende el apartado de elementos comunes, entre los que se incluye el vuelo y la construccion permitida en nuestros estatutos? ¿QUÉ PRIMA? ¿Los estatutos que son posteriores?

¿Afecta el vuelo en cerramiento de los aticos?