Vender piso por debajo deuda hipotecaria

La posibilidad de vender por un importe inferior al que tienes de hipoteca, no es posible. Tampoco sería posible que se subrogaran los compradores, ya que lo tendrían que hacer por el importe pendiente y es superior al precio de venta. La única opción para vender o subrogarse, sería efectivamente aportando la diferencia (11.000 €) bien porque se tengan o efectivamente, sacar un personal y hacer una cancelación parcial del préstamo hipotecario, de manera que solo quede pendiente el importe de venta.

Espero haber respondido a tu pregunta, si necesitas cualquier otra aclaración no dudes en volver a preguntarme. Sí te pido por favor que valores mi respuesta para así poder seguir respondiendo a otros usuarios. Un saludo.

Pedro T. 

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www.cienmasgastos.com (Hipotecas 100%)

Muchas gracias por la respuesta! Me surgen un par de dudas mas: 
1- ¿ Es recomendable hablar con el banco antes de firmar las arras? En teoría se supone que mientras se abone el total de la deuda (11.000 nosotros por prestamo personal concedido por otro banco + 59.000  compradores) no tiene que haber problema ¿no?
2-  Haríamos amortización parcial anticipada de los 11.000 y tengo entendido que para poder firmar la venta tendría que estar presente un representante del banco y recibir el cheque por el importe restante 59.000  ¿a nuestro nombre o a nombre del banco? 
3- ¿Les darán una hipoteca a los compradores habiendo una ya sobre el piso? Quiero, decir, como hasta el día de la venta no se liquidaría mi hipoteca, no se si influye en el estudio previo para que a ellos le den la suya.
4- El pago de la plusvalía, así como el levantamiento de hipoteca del registro de la propiedad una vez vendido ¿lo hace la notaría?
Gracias de nuevo por su ayuda! 

Te contesto a cada una de tus dudas:

1.- No es necesario que hables con tu banco, puedes firmar las arras sin ningún problema, eso sí, yo te aconsejaría que no las firmases hasta que tengas el dinero que falta, ya que si por cualquier circunstancia no dispones de él el día de la firma, no se podrá hacer la venta y ésto te haría devolver al comprador la cantidad entregada en arras multiplicada por dos, creo que el que dispongas de ese dinero antes de comprometerte es importante. Pero respondiendo a tu pregunta, no, no es necesario que hables con tu banco, solo deberás de hacerlo unos días antes de la firma para pedir un certificado de deuda.

2.- Si haces la cancelación parcial anticipada de los 11.000 € (tienes que tener en cuenta cantidades exactas, ya que posiblemente tengas comisión por cancelación anticipada), la deuda pendiente que quedará será de esos 59.000 €. No es necesario que vaya tu banco a cobrar esos 59.000 €, de hecho nunca van. Lo que se hace es sencillo, el banco que de el préstamo a los compradores se encargará de hacer en ese acto una transferencia vía Banco de España a la cuenta del préstamo hipotecario, que se facilita en el certificado de cancelación de deuda que te he comentado antes. La deuda hipotecaria actual quedará cancelada automáticamente. De esto queda constancia en la Escritura ante Notario, el cual da Fé de que todo se está haciendo correctamente, así que no debes de preocuparte por esto. En el caso de que los vendedores no pidan hipoteca y hagan el pago ellos con dinero propio, también se suele hacer con este tipo de transferencia.

3.- No influye absolutamente nada, la hipoteca a ellos se la van a dar dando por hecho que con ese dinero se va a cancelar la hipoteca, así que, saben que es una carga que se va a liberar ese día, no hay ningún problema en el aspecto que me preguntas. En el supuesto caso de que el banco de los compradores les autorizase el préstamo y a la hora de firmar, no hubieseis cancelado esos 11.000 € aprox. (otra opción en vez de cancelar parcialmente, es ingresar ese dinero en vuestra cuenta y vuestro banco se encarga de bloquearlo para aplicarlo a la hipoteca), lo dicho, en caso de que faltase ese dinero, el banco de los compradores no accedería a la firma, por eso es importante que se cancele antes ese importe o que se deposite en vuestra cuenta un par de días antes para que vuestro banco lo retenga y lo aplique a la hipoteca junto a la transferencia de los compradores. Contestando más resumidamente de nuevo (siento extenderme tanto), no, el banco de los compradores no va a poner pegas porque haya una hipoteca, ya que se va a cancelar en la firma.

4.- El levantamiento registral lo va a hacer la gestoría del banco de los compradores, ya que se quieren asegurar de que todo queda correctamente hecho, para ello os van a retener una cantidad en concepto de cancelación registral, lógicamente la pagáis vosotros. Respecto a la plusvalía tienes que gestionarlo y pagarlo tú directamente, para lo que te aconsejo que acudas a una gestoría para que te haga la gestión o directamente al ayuntamiento para que te informen de cómo hacerlo, hay un plazo para hacerlo, ten cuidado de que no se pase porque si no cobrarán recargo. La Notaría no se va a encargar de nada de ninguna de las dos cosas.

Creo que con esto quedan más o menos respondidas las preguntas que me hacías Susana, si en alguna de ellas te ha quedado alguna duda, puedes volver a preguntarme las veces que necesites.

Un saludo. Ah no te olvides por favor de puntuar la respuesta si aún no lo has hecho, a veces se quedan sin puntuar y eso hace que se nos quede como pendiente.

¡Gracias!  Mil gracias por todo el interés y la respuesta tan útil y elaborada! Me ha aclarado todas las dudas que tengo por el momento y estoy enormemente agradecida. Os animo a seguir así porque resultáis muy resolutivos y sobre todo transmitís mucha dedicación y profesionalidad. 

Nada que agradecer, es un placer. Creo que es una labor que a cada profesional, en su sector, nos cuesta muy poco o nada hacer, y si con ello se contribuye en algo y se convierte en una herramienta de ayuda, pues qué más podemos pedir. Cualquier otra aclaración que necesites, no dudes en decírmelo.

Hola Pedro! Por fin tenemos fecha para la venta del piso por 59000 e hipoteca de 70000 pero me surgen algunas dudas de ultima hora:
- Tenemos que hacer amortización anticipada de 11.000, pero dado que la inmobiliaria no ha firmado arras nos da miedo adelantar ese dinero que tenemos por una préstamo personal y que por cualquier cosa no se llegue a firmar y nos quedemos con piso hipotecado mas prestamo personal. Mi duda es: ¿en lugar de amortizar esos 11.000 en el banco se podrían entregar en un cheque el mismo día de la firma para que juntando mi cheque con el de los compradores se pueda cancelar la hipoteca?
- Estamos confusos con la cancelación notarial y la cancelación hipotecaria. ¿Quien se encarga de cada una? 
- ¿Se supone que la notaria nos retendrá dinero para los gastos? Nadie nos ha pedido numero de cuenta.
- Tras la firma de la venta y la copia, es posible dirigirse al ayuntamiento y liquidar en ese momento la plusvalía? Vivimos lejos y es por aprovechar el viaje.
Muchísimas gracias de antemano, pues estamos confusos y la inmobiliaria tampoco está siendo de ayuda... 

Es normal que te surjan todas esas dudas, tranquila... ¿copio tus preguntas y te voy respondiendo ok?

- Tenemos que hacer amortización anticipada de 11.000, pero dado que la inmobiliaria no ha firmado arras nos da miedo adelantar ese dinero que tenemos por una préstamo personal y que por cualquier cosa no se llegue a firmar y nos quedemos con piso hipotecado mas prestamo personal. Mi duda es: ¿En lugar de amortizar esos 11.000 en el banco se podrían entregar en un cheque el mismo día de la firma para que juntando mi cheque con el de los compradores se pueda cancelar la hipoteca? En este caso efectivamente es un riesgo cancelar anticipadamente y que los compradores se echen atrás y os quedéis en la situación que comentas. Eso es, en este caso ingresad ese dinero en vuestra cuenta y cuando se vaya a proceder a la venta, como un par de días antes (que tendrás que pedir el certificado de deuda a tu banco, te aconsejo que lo hagas incluso un poco antes por si hay comisiones de cancelación, que cuentes con ello y cuadres bien las cuentas) le informáis de que se queda ese dinero ahí para cancelar la parte que quedaría pendiente del préstamo hipotecario y él os dice como proceder, no te preocupes. Pero no, no lo pagues por adelantado.
- Estamos confusos con la cancelación notarial y la cancelación hipotecaria. ¿Quién se encarga de cada una? Las cancelaciones las hace la gestoria del banco de los compradores, ya que son los primeros interesados en que esas anotaciones desaparezcan, para ello os retendrán una parte del precio de venta. En este caso harán lo siguiente, si vendéis en 59.000 € de ahí descontarán esa retención, quedando por poner un ejemplo 58.000 € (¿cantidad ficticia ok?) De manera que para poder cancelar la hipoteca, en tu banco deberás depositar 1.000 € más, ya que se descuenta directamente de lo que os van a abonar. Lo que sí puedes pedir a los compradores, que le pidan a su banco qué cantidad van a provisionar para esas cancelaciones, pero efectivamente las tenéis que pagar vosotros.
- ¿Se supone que la notaria nos retendrá dinero para los gastos? Nadie nos ha pedido numero de cuenta. (La respuesta va con la anterior)
- Tras la firma de la venta y la copia, ¿es posible dirigirse al ayuntamiento y liquidar en ese momento la plusvalía? Vivimos lejos y es por aprovechar el viaje. Lo que te aconsejo en este caso es que días antes llames al ayuntamiento de la localidad donde tienes la vivienda qeu vendes y lo comentes, pero normalmente con llevar una copia simple de la venta (que te la pueden dar ese mismo día por este motivo, no obstante también avisa a la notaría con la que se firme para asegurarte) se puede hacer, pero haz eso, llama primero al ayuntamiento y que te lo confirmen. No te olvides de que en Hacienda también tendrás que declarar la venta por si hay aumento patrimonial, está claro que en este caso no lo hay, pero aún así, hay que presentar la liquidación aunque salga a cero.

Cualquier otra duda que tengas ya sabes como localizarme, no obstante te dejo mis dos correos, me envías con copia por favor por si acaso, lo digo por si es algo urgente. [email protected] y [email protected]

Como siempre, mil gracias por ser tan resolutivo y rápido!  Al final hemos tenido que hacer la amortización anticipada por simplificar ya que el banco tampoco ha facilitado mucho las cosas y  nos surge una duda más y con esta espero terminar! En el certificado de deuda de mi banco consta: capital pendiente 59.000 + 13,63 intereses  y comisión desestimiento operación de 147 Euros.  Tengo entendido el cheque la otra parte tiene que hacerlo de 59.013,63 pero la duda que me surge es:¿como abono los 147 restantes para poder cancelar la hipoteca? Le he preguntado al banco por email pero no me ha contestado a esta cuestión.
En cuanto a lo que comentabas de hacienda, ¿sería al hacer la declaración o tengo que ir en cuanto se firme la venta?

Nada que agradecer...

Lo primero es que la verdad tu banco os debería de estar facilitando más las cosas, no entiendo muy bien por qué os habéis visto "obligados" a cancelar parcialmente el préstamo cuando no es necesario hacerlo, pero bueno, una vez hecho...

Sobre tu duda de los 147 € en principio con tenerlos en la cuenta sería suficiente, pero visto lo visto ya hace que pensar, mejor que te digan ellos cómo lo necesitan, pero con estar ingresado valdría. Otra opción que tenéis es, hablar con los compradores y en vez de que hagan un cheque de 59.013,63 €, que lo hagan con 147 € más y vosotros se los entregáis en la Notaría, así ellos evidentemente no lo pagan, pero facilita el tema burocrático y a efectos de venta 147 € no perjudican en nada, depende de cómo se a la parte compradora, se lo podéis proponer.

Lo de hacienda tienes que declarar la venta del piso el año que viene al hacer la renta de 2016 que es cuando se produce la venta. Lo que no te puedo garantizar un 100%, ya que estos son temas fiscales y los conozco pero no profundizo en ellos, pero el aumento patrimonial va en Renta.

Espero haberte podido ayudar un poco más aunque no haya sido muy preciso, y cualquier duda que sigas teniendo por supuesto me dices, estaré encantado de responderte.

¡Muchiíisimas gracias! Nos has sido de mucha ayuda y leerte ha tranquilizado la inquietud que hemos tenido durante el proceso. Tu sugerencia de que hiciera cheque por importe superior y abonárselo fue una excelente idea y así lo hicimos. Aun así, hubo problemas durante la firma, pues al  parecer el préstamo a los compradores se lo concedió una cooperativa agrícola (nunca había oído algo así) y la persona que tenia que acudir con poderes de mi banco no acudió, de todas formas la notaría intentó facilitarlo y se pudo firmar la compra-venta pero no quedó ratificado, dijo que se lo quedaba todo allí "pendiente" por mi banco y que ya nos avisará cuando lo tenga todo, pero que no habría problema. Al menos he visto en los movimientos de mi cuenta que se ha liquidado la hipoteca con el ingreso del cheque. Espero que esté todo bien porque entregamos la llaves, pagamos a la inmobiliaria y solo nos dieron una fotocopia en papel normal de la copia simple de compra-venta y porque la pedimos por tener algo por lo menos. ¿Suele ser así normalmente el proceso? Me preocupa el no haber salido de allí con todo terminado y ratificado. En fin, mil gracias porque tus consejos nos fueron de mucha utilidad!!
Infinitamente agradecida,
Susana.