¿Denunciar por vicios ocultos en vivienda?

Lo del ruido no puede calificarse de "vicio oculto". Si quieres puedo ayudarte a resolver el problema de las transmisiones de ruido, pero lo que hagas tendrá que ser a tu cargo. No se lo puedes reclamar a nadie.

Buenas noches Francisco, me fío de tu opinión, no soy ningún experto pero a partir de cierta investigación he llegado a diferentes conclusiones: A: zonas por las que seguro que entran sonidos: 1: cajetines a lo largo del pasillo, situados en la parte superior del mismo (6 en concreto) con posibilidad de que 3 sean simétricos al vecino con pared medianera (los otros tres dan a mi casa pero creo que se puedan filtrar ruidos de arriba también por ahí) 

2: rejilla de ventilación del baño: esto creo que es directamente un altavoz

3: falsos techos que tengo la impresión de que retumban 

4: esta es rara pero tengo en el dormitorio un armario empotrado que no empieza en el suelo si no que tiene cierta elevación y me temo que debajo no haya nada más que el hormigón (cosa difícil de averiguar sin romperlo)

B: también escucho más alto las voces de vecinos hombres que mujeres, a las mujeres no las oigo casi (voces más agudas) 

Otra cosa que he notado es que los ruidos de impacto son más notables que las voces, que depende de donde este el vecino puede o escucharse claramente o no oírse nada en absoluto (los pisos no son muy grandes, aprox 52m) 

las ventanas de la casa son todas muy grandes, en cada estancia (salón y dos habitaciones) miden 150 x 230, no se si podrá colarse algo por el cajetín de las mismas.

En principio me gustaría probar con lo más sencillo posible, e ir resolviendo el problema poco a poco, creo que el primer paso a acometer sería revisar los cajones de la persiana y los falsos techos, e intentar aislar los cajetines de la electricidad.

Cualquier comentario es bien recibido, ya que soy un lego total en la materia y lo poco que aquí escribo, lo he investigado por mi cuenta estos días.

muchas gracias y buenas noches 

Creo que debemos empezar por que me envíes un plano de tu piso. Señala en él donde tienes los vecinos de los lados, y si ti tienes vecinos arriba y abajo. Cuéntame como son tus ventanas. Seguro que seguiré preguntándote pero, con lo que me digas por ahora, me haré una idea mejor de tu problema. También una foto del edificio ayudaría. Un saludo. Francisco.

Acabo de darme cuenta que ya contesté otra pregunta tuya. Por cierto que no me contestaste...

Hola Francisco, ante todo disculpas, abandone la otra pregunta pensando que no había respuestas, soy nuevo aquí y no me entero muy bien de como va. Me gustaría poder contactarte por correo electrónico si no te importa para poder enviarte el plano y el resto de cosas que me pides. Muchas gracias por la ayuda, saludos.

Hay una buena razón para que se insista en que las conversaciones no se hagan por vía email, individualmente: los demás usuarios no se beneficiarían de las respuestas que se dan. Muchas veces, revisando lo que ha dicho uno u otro participante, encontramos la respuesta que buscamos o vemos quien nos puede orientar en nuestro problema. Espero pues que me mandes por aquí lo que te he pedido. Si no sabes como hacerlo, dímelo.

Hola Francisco, sin problemas, llevas toda la razón, aquí está el plano de mi vivienda: 

http://imgur.com/CdiWD6d 

la parte indicada en rojo es la vivienda de mi vecino de al lado (tan solo ese vecino) luego tengo vecinos arriba y abajo.

Las ventanas son todas de 1,30 x 2,30, menos la de la cocina (más estrecha) de este tipo: http://imgur.com/2SRYVDf 

Espero que sirva, muchas gracias :) 

Veo que has "valorado" mi respuesta. ¿Es qué no quieres seguir la conversación, o es que te has equivocado?

Olvida lo que te acabo de escribir. Me acaban de llegar los anexos. Los veo y te digo.

Hola Francisco, quiero seguir, no sabia que al valorar se daba por terminada la pregunta, lo siento. 

El primer problema que le veo es que tu tienes un "umbral de molestia al ruido" muy bajo; es decir, hablando vulgarmente, que "tienes el oido muy fino"... Pero no vayas a creer que te voy a echar toda la culpa a ti. Cada quien es como es. Pero no deja de ser un factor a tomar en consideración.

La verdad es que el constructor, seguramente, pues con los planos esto no se puede juzgar, ahorró todo lo que pudo en la obra. Hablando para que se entienda: el edificio "pesa poco". Pero las normativas de construcción, en cuanto a la acústica se refiere, son muy poco precisas, y no habría forma de demostrar las molestias que tu percibes (un decibelímetro no diría nada que pudiese servir de prueba), o costaría más la salsa que los caracoles. A un pleito me refiero.

Nos queda pues por ver qué podemos hacer, y vamos a ir por partes.

1) Por delante de la pared del pasillo yo pondría un nuevo tabique de ladrillo macizo puesto de canto (mejor plano, pero perderíamos mucho espacio) separado unos 3 o 4 cm de la pared actual. El hueco, conforme se sube el nuevo tabique, se iría rellenando con manta de fibra de vidrio de 8 cm de espesor (es muy blanda, y conviene que vaya apretada). El acabado, normal: un revoque de yeso o, mejor, mortero de cemento. A las tapas de los cajetines que dices hay en el pasillo yo les pegaría por dentro, con pega de contacto, una lámina de plomo de 3 mm. De espesor, y rellenaría el hueco con la misma fibra de vidrio de que te he hablado.

Lo mismo que en el pasillo tendrías que hacerlo en la pared de la H2 que colinda con el vecino.

2) Hacer lo mismo en las dos paredes del baño que dan al vecino sería complicado pues supongo que tenéis azulejos. Seguramente éstos, al añadir "peso", hagan que por ahí no entre tanto el ruido. Yo me limitaría a poner en la rejilla que dices que tenéis, un extractor (no de los que son simplemente un ventilador, sino de los que tienen "laberinto".

3) Lo del armario ropero no creo que tenga ninguna importancia, acústicamente hablando.

4) Lo de que oigáis más las voces de los hombres que de las mujeres es normal. Los sonidos graves se transmiten mejor a través de las paredes que los agudos. Lo mismo pasa con los ruidos por impacto. Esos sí que no se podrán evitar pues estamos en lo mismo: al edificio le falta peso. Para solucionarlo tendrías que poner unos falsos techos con las especificaciones que te daría, y tendrías que poner un tratamiento acústico del suelo, ambas cosas de cierta envergadura, y que no sé si estarías dispuesto a hacerle frente, tanto por el costo como por las molestias.

Yo empezaría por lo que te digo: las paredes que dan a tu vecino. Mi experiencia me dice que, con ello, tu "umbral de molestia al ruido" subiría, y los ruidos que siguiesen llegándote ya no te seguirían molestando. Esto es importante, aunque no lo creas.

Dime si necesitas que te aclare algo más.

Muchísimas gracias francisco, si no te importa mirare ladrillos y te consultaré si son los correctos, (intentare que no sean muy gruesos, como puedes ver no tengo mucho espacio en el pasillo) por otra parte quiero probar el plomo y la lana de roca en los cajetines antes de acometer el resto de la obra por si "mitiga" un poco el problema, como bien dices tengo poca tolerancia al ruido, lo reconozco, pero se intensifica ya que vivo en una zona muy muy tranquila y por la que no pueden circular coches por la calle a la que da mi casa así que se escucha todo mucho más. ¿Te parece buena idea empezar por ahí? La duda que me surge es sobre las propiedades de la lana de roca, ¿no es peligroso meterla en los cajetines que tienen cables? ¿No habrá riesgo de incendió? Muchas gracias de antemano. 

Te dije de poner plomo en los cajetines como una cosa más, pero no evita que, si o si, tienes que hacer lo de la doble pared en el pasillo y en H2, o no habrás hecho nada. El ruido no se cuela, me manera ostensible, por un agujero como lo haria el agua de un depósito. Distinto seria el caso de una ventana con ruidos aéreos. Tu caso es de transmisión del sonido por vibración de las paredes, dado su poco peso. Y en cuanto a la fibra de vidrio o a la lana de roca, ambas son totalmente incombustibles; puedes estar tranquilo en eso.

Muchas gracias Francisco, haré la pared si o si, gracias por resolverme la duda, únicamente un detalle que se me ha pasado por alto es que es ese pasillo tengo falso techo de principio a fin, por lo que entiendo que para que la pared aislante sea efectiva ¿tendría que abrirlo y llevar los ladrillos hasta el techo "auténtico"?  O bastaría con rellenarlo de lana de roca también? Muchas gracias de nuevo, lo siento si estoy resultando un poco pesado 

¿De qué es este falso techo? ¿Es accesible? Lo digo para saber como pensarías en poner aislante encima.

Hola Francisco, en cuanto esté en casa intentó sacar una foto a través de un hueco de un foco, por lo que llegue a ver por los agujeros es una placa de yeso, sujeta como con unas cuerdas (perdona mi desconocimiento) 

Me basta con lo que me acabas de decir. Es un falso techo de escayola normal y corriente. Mal podrías meter ningún aislante por los agujeros de las luminarias o sea que, salvo que estés dispuesto a desarmar parte de él para acceder a hacer el trabajo como es debido, mejor lo olvidas pues el meter fibra de vidrio ahí haría muy poco para evitar la transmisión de ruidos que vienen del piso de arriba. Y vuelvo a lo dicho: tanto la placa que te separa del vecino de arriba, como el falso techo que tienes ahora, como todo el resto de la obra de vuestro edificio, pesan poco, y el poner en este hueco fibra de vidrio, sin más, serviría de muy poco. Para ello tendrías que montar un nuevo falso techo de características distintas al que tienes ahora. Por eso te dije de empezar con lo de las paredes, y ver que pasa con tu "umbral de molestia".

Dicho ésto, y para no tener que desarmar el falso techo actual del pasillo, yo llevaría la doble pared hasta ahí. Mejor sería hasta arriba del todo, pero siempre estamos a tiempo de hacerlo si el resultado no fuese suficientemente satisfactorio.

Previamente a su intención de "denunciar", lo procedente es formular una reclamación formal ante el vendedor exponiendole todas las deficiencias que usted ha apreciado desde la compraventa de la vivienda.

Es aconsejable que se lo entregue cuanto antes y por un medio fehaciente (burofax, entrega en mano con acuse de recibo de cada una de las hojas, etc)

Además de exponerle estas deficiencias, deberá reclamarle y conminarle para que lo repare en un plazo prudencial.

El mismo escrito lo deberá remitir por separado y expresando que lo formula a los efectos de sus respectivas responsabilidades individuales o solidarias a cada uno de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio; al PROMOTOR, al CONSTRUCTOR, al PROYECTISTA, y a los TÉCNICOS DIRECTORES (arquitecto, arquitecto técnico, ingenieros, ... )

Una vez agotada esta vía, -o para agotar esta vía-, lo más eficaz es contar con el asesoramiento de personal técnico especializado en deficiencias de edificación residencial, así como de gestor o letrado que intenten mediar y resolver el caso dejando a la Administración en materia de consumo y a los tribunales como último recurso.