Compra de vivienda en propiedad horizontal sin elementos comunes
Queremos comprar una vivienda que en su origen formaba parte de una vivienda mayor y una finca mayor y que en una herencia se dividió en 2 partes iguales entre sendos propietarios actuales como herederos al 50%.
Ambas viviendas (pareados) no comparten ningún elemento común (ni tejado, ni jardin, ni entradas, nada) más allá de la tapia que separa el jardín que obviamente pertenece el mantenimiento a ambos.
El problema es que al escriturarlo en la herencia hace años en vez de hacer una división de la finca al 50% y escriturarlo como 2 fincas separadas (es decir, extinguir la propiedad horizontal ya que no existe ningún elemento común) lo que hicieron fue construir una tapia entre ambos pareados y escriturarlo como propiedad horizontal entre los 2 propietarios actuales con una participación al 50% cada uno de la totalidad de la finca original. El motivo de no haber hecho la división de la finca en condiciones nos imaginamos que fue puramente económico, ya que así se evitaban nueva escritura, catastro etc etc
Nosotros querríamos comprar a uno de los propietarios su pareado (insisto, realmente totalmente independiente); pero nos da miedo comprar una finca que aunque de hecho es totalmente independiente está escriturada como un 50% de la original. Es decir, por ejemplo, tememos que si el otro propietario hace reformas de elementos "comunes" de manera general en una propiedad horizontal (tejado, fachada etc) nos exija que cubramos con el 50% del coste aunque ambas viviendas sean totalmente independientes.
Además, como la división de la finca exige la unanimidad tanto de nuestro futuro vecino como del vendedor, tememos que el propietario del 50% que no compraríamos se niegue hacer una división de la finca previa a la compra debido al coste que supone
Siento haber sido tan farragoso, pero espero haberme explicado.
Mi pregunta es:
1. ¿Si la escritura está como propiedad horizontal a pesar de que sean parcelas y viviendas absolutamente independientes se nos pueda exigir cubrir con gastos de mantenimiento de elementos teóricamente "comunes" por la ley de propiedad horizontal? O esto es realidad no podría suceder.
2. Si se niegan a hacer una división de la finca en condiciones por tema coste, ¿Podría comprar la vivienda y la finca manteniendo la división horizontal de la propiedad dejando reflejado en la escritura que no tiene elemento común ninguno salvo la tapia medianera entre ambas viviendas si esto fuera acordado con el futuro vecino y así evitar conflictos?
Lo más probable es que la segregación a que usted aspira no pueda hacerse, por las propias dimensiones de la parcela, y que esa fuera la razón que tuvieron los propietarios originales para constituir la propiedad horizontal, pues esta es la única forma de inscribir fincas independientes dentro de un solar indivisible. La parcela mínima segregable difiere del lugar donde está la finca: en algunos términos municipales la parcela mínima urbana es de 300 metros cuadrados, en otros de 500 y en otros de mucho más, porque se permite una gran volumetría (torres de pisos). Por lo tanto, diríjase a la oficina técnica del Ayuntamiento, de ser posible por escrito, y pregunten si la parcela se puede segregar o no. Lo demás son especulaciones: un mero aljibe ya es elemento común suficiente como para constituir división de la propiedad horizontal.
Gracias. De verdad.
La finca es divisible y lo hemos confirmado en el Ayuntamiento ya que cumple con todos los requisitos de la ordenanza de Urbanismo. Se me había olvidado ser más explícito en este punto. Disculpe.
Te vuelvo a formular por lo tanto las dos preguntas anteriores en el mensaje previo
Si no quieren ustedes segregar la finca (y por tanto seguir en régimen de copropiedad sobre toda la parcela) le contesto por su orden:
1º. Los posibles costes que hayan no tienen su fuente en la Ley de Propiedad Horizontal, sino en el Código Civil, puesto que ambas cuotas son idénticas y sumadas cubren el 100% de la propiedad. Carece por tanto de sentido lo relativo a la cuota de participación, órganos de gobierno, convocatoria de juntas, acuerdos sociales, elección del presidente y demás cargos y, en fin, el aparato jurídico previsto por la LPH para las comunidades. Las decisiones de la clase que sean han de tomarse por mayoría, lo cual, al ser necesariamente consensuadas, requieren la concurrencia del 100% de la propiedad. En el caso de que haya gastos que atender sobre el mantenimiento de la finca, cualquiera de los copropietarios puede pagarlos y exigir la mitad al otro, o acudir al juez para que compela al pago completo. No es necesario por tanto que se doten de ninguna formalidad dimanante de la propiedad horizontal, pero sí se les pueden exigir los gastos propios derivados de la propiedad, que pueden ser muchos y muy variados.
2º. De ninguna manera puede constatar en las escrituras que la finca originada en división horizontal carece de elementos comunes. El artículo 396 del Código Civil hace una interpretación extensiva de los mismos, de forma que incluso lo son (le pego el texto) suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas. Como ve, hay elementos comunes tasados por ley.
Yo le sugiero que otorgue unas escrituras de disolución de condominio e inscriba la suya como finca independiente. Es posible segregar, y recurrir a la circunvalación de la ley no le servirá de gran cosa.
