Obligación pago reparación zona común tejado
Tengo una casa superpuesta con otra y la vecina de arriba tiene que reparar su tejado/azotea. Mi casa es una planta baja a ras del suelo y hace 61,41m2 y de estos metros, solo unos 36-37 tendrían por encima su casa-una segunda planta por encima de la cual estaría el tejado/azotea a reparar. Los otros 25-26m2 de mi casa tienen como techo, la terraza de esta vecina de arriba, es decir no hay teja ni azotea, solo su terraza.
Su casa, aparte de la parte que está encima de la mía, tiene otra parte que en total hacen 75m2. La zona en la que estamos situadas tiene desnivel, la montaña va descendiendo y su casa está construida en lo alto, y esa primera parte no vinculada a la mía (no encima) es de una sola planta-los 75m2-dando a la calle principal. Yo tengo una entrada independiente a la suya, por el lado izquierdo si se mira desde la carretera/calle y tengo que descender un pasillo y escalones para llegar a la puerta de mi casa, porque justo encima de mi casa me quedan su terraza y una porción de su casa.. Todo esto que recorro por la izquierda es la distancia por un lado que tiene su casa a ras del suelo, una vez llego a mi puerta de entrada, por encima tengo de mi propiedad tengo su terraza y 36m2 de su casa, que hacen el efecto de segunda planta encima de la mia.
Ella me reclama ahora que tiene que hacer el tejado, un 33 por ciento del precio, y se basa en que en nuestras escrituras, pone que EN CASO DE constituirse una comunidad de vecinos, esos serían los porcentajes y por eso tengo que pagarle el 33 por ciento. En cambio, como lo veo yo, de los más de 115m2 que tiene de casa con tejado, solo 36 atañen a mi casa, y además, esa parte del tejado nos cubre a las dos, la suya está por encima, así que considero que debiera pagarle un 16-17 por ciento del total, ya que 75m2 de tejado, tapan solo su casa, y los otros 36m2 son tejado comunitario, que nos cubren a las dos casas. Hay 4-5 construcciones parecidas a la nuestra en la misma calle, del mismo constructor, con la diferencia de que en vez de una casa debajo de otra, son 3, una primera con otra parcialmente por encima, con otra parcialmente por encima. Me ha explicado un vecino, que el propietario del piso más alto de una de estas construcciones tuvo que reparar el tejado también hace unos años, y los dos vecinos de abajo se negaron a pagar nada, y tuvo que pagar el la obra íntegra. En el caso de estas 3 casas, incluso tienen zonas comunes, porque al ser tres y tener otra construcción de 3 casas al lado, hay una entrada-pasillo que es para acceder a unas cuantas casas a la vez.. No he visto sus escrituras pero supongo que también están delimitados los límites/fronteras como en la mía y se habla de la posible constitución de una comunidad de vecinos para zonas comunes, aquí anoto lo que se habla relativo al tema:
Reglamento de la comunidad-podra redactarse por los propietarios un reglamento de la comunidad, en el que se establezcan las normas para el adecuado uso y disfrute de los elementos comunes, así como el modo de atender a su conservación y mantenimiento
Este texto se encuentra en el punto 3 de la sección CUOTAS de las escrituras, donde también indican:
CUOTA: Se le asigna una cuota de participación en las cargas, beneficios y elementos comunes generales del inmueble, de treinta y tres centésimas... Y la propiedad horizontal se regirá por lo establecido en el artículo 396 del Código Civll y por la ley de 21 julio 1960.
Fui a preguntar al ayuntamiento de la laguna, y cuando no se trata de cobrar ellos, resulta que no tienen ni idea de nada, y no sabían que decirme respecto a mi obligación de contribuir al tejado, que no tengo ningún problema en contribuir en un 16-17 por ciento, pero que espere que le pague un tercio del tejado, cuando a mi me cubre menos de un tercio del total, y además con ella por encima como segundo piso, y ni siquiera tengo acceso a la azotea etc me parece injusto.
Además, considero que lo de zonas comunes es muy ambiguo, porque puestos a compartir gastos de zonas comunes, yo tuve que construir 2 muros de separación en dos extremos de mi casa, aparte de arrancar unos pinos nada más comprar, que estaban rompiendo el muro de la vecina de delante-otro desnivel hacia el mar-y no supuse que esas eran zonas comunes. Entiendo que el tejado si, pero si su casa tiene 115m2 (+25 de terraza y luego terreno) con tejado, y a mi solo me cubren 36m2, ¿no es lo normal pagar a medias con ella esos 36m2?
Me comentan que cuando se trata de construcciones "extrañas" como estas, donde no hay delimitado claramente una comunidad de vecinos etc, realmente no hay una normativa concreta, ¿es cierto esto? He consultado a mi seguro del hogar y todavía no han respondido.
2 Respuestas
Normativa, sí hay. Tanto el Código Civil como la Ley de Propiedad Horizontal, con independencia de que hayan constituido formalmente la Comunidad. Y si en su caso a usted le corresponde un 33% de coeficiente de participación en gastos comunes, ése es el coeficiente que deberán aplicar en el reparto de la reparación del tejado, siempre y cuando se trate de una reparación necesaria, al tratarse de un elemento común.
Es más, como ya le indico en el comentario en su otra pregunta, tal como describe la finca, es muy probable que la terraza de la vecina también sea elemento común (puesto que actúa de cubierta de la casa de usted). Por tanto, si un día hay que realizar alguna reparación en esta terraza, también deberá participar con su 33% del coste de la obra.
No obstante, también es verdad que esa reparación no puede realizarse simplemente porque su vecina haya decidido por cuenta propia realizarla. Dado que se repara un elemento común, debería haber hablado con usted, haberle presentado las razones para reparar, así como presupuesto(s). Usted, por su parte, debería haber tenido opción de buscar alternativas. Y después deberían haber elegido cómo y con quién realizar la obra, así como la manera de afrontar los gastos (derrama).
Los elementos comunes son, precisamente, comunes. Por tanto, las decisiones se toman entre todos.
Hola poliplos,
he visto primero tu otra respuesta. Gracias por la información tan concreta! Te lo he explicado ya en el otro comentario, con gran pena veo que me toca asumir el peazo obra pero me he acordado de "la extensión" que hizo hace unos años la vecina, y creo que esto si, juega en mi favor, no solo para esta obra pero en general. También otra duda, su casa queda por encima, con entrada directa de la calle/carretera, y yo bajo una cuesta hasta que bordeo la mitad de su casa y llego a la mía (que tiene otra mitad de su casa/terraza encima). Así que, de los 4 costados que tendría alrededor mi casa/jardín, 3 son limitrofes con otros vecinos/casas. Al comprar tuve que arrancar unos pinos que estaban rompiendo el muro de separación con el vecino de enfrente, arrancar una valla de metal oxidada que limitaba con el vecino de la izquierda, y levantar dos muros en cada uno de esos costados. Esto, al ser limítrofe de "nuestra comunidad", no tendría que haberse hecho con los coeficientes? Los bordes/límites de la propiedad con las demás? Porque es difícil entender cuales son elementos comunes y cuales no ya que realmente no tenemos ninguna zona "común", ella tiene su casa y su terraza/jardín y yo mi parte.
Y lo que ya te he comentado respondiendo a tu comentario en el otro apartado: un cambio que ha habido en su casa desde que la compró (y se indicaron las cuotas de participación en escrituras)y que creo que es muy importante: la casa de la vecina era de 123m2 y la mía de 61m2 al comprar, pero ella hizo obra y extendió, convirtiendo el garaje en vivienda y tomando 1parte de su patio para ampliar ese garaje, con lo cual ahora tiene 20m2 (0 25m2 no estoy segura) más de "casa/vivienda", que utilizan como apartamento independiente de la casa(el garaje más la extensión)otras personas. Entiendo que aquí, si tengo derecho a exigir que al haber aumentado la superficie útil de su vivienda, ¿se deben reajustar coeficientes? ¿Verdad? A mi me afecta mucho este cambio en el sentido que ya son 4 coches para aparcar en vez de 2, 3 perros que ladran en vez de 1, más vecinos arriba, menos intimidad etc.. y entiendo que a más metros habitables, más coeficiente de participación para ella? Lo que no sé es como pedirlo o que hay que hacer para que se realice ese cambio. Al haber sido ella quien modificó su casa, supongo que es su misión, y no de toda la comunidad, ¿ir a notario o donde corresponda a hacer el "ajuste" a la situación actual?
Lo que es común y lo que no debe venir detallado en la división horizontal y usted debería tenerlo reflejado en su escritura. Y ningún propietario puede alterar elementos comunes sin el consentimiento de la Comunidad.
Desconozco si el patio de su vecina es comunitario, de uso privativo, o si es privado. Si es común, es bastante probable que en los estatutos comunitarios se establezcan limitaciones a lo que se puede hacer en él (por ejemplo, obras como la que comenta, para anexionar una parte a la vivienda o, en general, la instalación de elementos fijos). En ese caso, la obra de su vecina sería ilegal, salvo que hubiera solicitado el permiso a la Comunidad y se le hubiera dado por unanimidad (al implicar una modificación estatutaria). Aún en caso de ser privado, dado que se altera la estética de la finca (de su descripción, entiendo que sería equivalente al cerramiento de una terraza), también necesitaba el permiso de la Comunidad. En este caso, con una mayoría de las 3/5 partes de propietarios y cuotas. Y en ese mismo momento, debería haberse acordado también, por la misma mayoría, si procedía fijar nuevas cuotas de participación.
Me da la sensación de que en su Comunidad, todo se está haciendo como a cada uno le conviene, sin tener en cuenta al resto, lo cual será una constante fuente de problemas.
Exactamente. Esta ampliación se hizo sin consultar o pedir permiso, entendiendo ella que era su propiedad y podía, y así vamos tirando. En fin, que teniendo en cuenta este detalle de que no se pidió permiso, intentaré pedir un reparto más equitativo respecto al tejado, hasta que venga el siguiente problema y veremos.
He mirado bien las escrituras y NO detalla en ningún lado que es común y que no! :(
Solo habla de las cuotas de participación para las cargas comunes y dice "Elementos comunes generales del edificio: los pertinentes del artículo 396 del Código Civil" pero no aclara que son las cosas comunes, por eso esperaba yo pagar solo la mitad del tejado que cubre también mi casa y no todo!
Y el artículo 396 solo dice esto:
".....derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores,...."
Mis muros de la terraza separan nuestra propiedad de los vecinos, por eso podría interpretar que son comunitarios, al ser la frontera con el resto y que ella tenía que haber participado?? Es muy difícil para alguien que no se ocupa a diario de estos temas entenderlo!!!
Y si, somos una comunidad de solo 2 casas superpuestas y nunca hemos tenido ni una sola reunión..... y las otras casas de idéntica construcción que hay en la zona, no tienen siquiera establecidas cuotas me parece a mí, y por eso el vecino de al lado tuvo que pagarse el tejado enterito sin que las 2 casas inferiores participaran (en mi caso solo somos dos plantas para todo el edificio).
Si sus escrituras sólo dicen que son comunes los elementos enunciados en el artículo 396 del CC, puesto que la cubierta lo es, debe considerar que la totalidad del tejado de sus edificios es común, cubra lo que cubra (aunque cubra más zona de su vecino que suya). Eso sí, siempre que se trate del tejado original. Es decir, lo que no puede esperar su vecino es que usted pague una reparación de la extensión ilegal que hizo. Si quiere reparar la cubierta de la ampliación, dado que se construyó sin su consentimiento, no tiene usted obligación de pagar (no me queda claro si la obra de reparación afecta también a esta zona o no).
De su descripción de la finca, tampoco puedo deducir con claridad si los muros que usted comenta son comunes, aunque sí tiendo a pensar que lo son. Aún así, la situación es equivalente a la de la obra de su vecino. Usted hizo ciertas obras en esas zonas comunes por su cuenta, sin el consentimiento de sus vecinos. Eso no es legal y no sólo no puede usted pedir que le paguen una parte, sino que se le podría exigir a usted que deshiciera la obra. Pero en la misma situación se encuentra su vecino con su obra.
En fin... creo que les conviene sentarse y tratar de llegar a acuerdos aceptables para ambos, y también dejar claro qué pueden hacer o no en su finca en el futuro, para evitar verse en el juzgado cada dos por tres.
Usted debe atenerse a lo que dice la escritura, si dice un 33% en gastos comunes no cabe discusión en gastos comunes es un 33%.
¡Gracias!
Ya he comentado a poliplos, que hay un detalle a tener en cuenta. Un cambio que ha habido en su casa desde que la compró (y se indicaron las cuotas de participación en escrituras)y que creo que es muy importante: la casa de la vecina era de 123m2 y la mía de 61m2 al comprar, pero ella hizo obra y extendió, convirtiendo el garaje en vivienda y tomando 1parte de su patio para ampliar ese garaje, con lo cual ahora tiene 20m2 (0 25m2 no estoy segura) más de "casa/vivienda", que utilizan como apartamento independiente de la casa(el garaje más la extensión)otras personas. Entiendo que aquí, si tengo derecho a exigir que al haber aumentado la superficie útil de su vivienda, ¿se deben reajustar coeficientes?
Como muy bien le ha contestado poliplos, lo único que le puedo decir que es indempendiente lo que haya físicamente, ya que lo que vale es la escritura de propiedad horizontal si la hay y se debe estar a lo que dice la misma. Cosa diferente es que usted llegue a un acuerdo con la otra persona y modifiquen esos coeficientes para hacerlos coincidir con la realidad. Asimismo decirle que sino llegan a un acuerdo no le quedaría otro cauce que la vía judicial, abogados procuradores y gastos. Con relación a la reparación entendemos que es necesaria y no estética.
Asimismo decirle para cualquier pregunta que puede hacer en un foro, que no se puede dar una respuesta al cien por cien cerrada, ya que la persona que le conteste desconoce toda la documentación y la realidad, porque no es no mismo los ojos con los que los ve una de las partes implicadas que un tercero, y siempre hay cosas que no se dicen por desconocimiento y documentación que poseen las otras partes y que no tiene la parte que pregunta.