Anónimo
Venta de vivienda heredada: valores adquisición y transmisión en IRPF
En el año 2017 vendí una vivienda heredada de mis padres que eran propietarios de la misma en régimen de gananciales, por la cantidad de 130.000€. Tengo dudas en cuanto a las cantidades a imputar como valor de adquisición/transmisión y gastos de adquisición/transmisión de la vivienda en la próxima declaración de la Renta.
La secuencia es como sigue:
- Mi padre falleció en 2008, y entonces se valoró la vivienda en la liquidación del impuesto de sucesiones por la cantidad de 120.000€. Aboné la correspondiente plusvalía municipal sobre el 50% del inmueble (PlusA).
- Mi madre falleció en 2016 y se valoró la vivienda en el impuesto de sucesiones por la cantidad de 100.000€. Aboné la plusvalía municipal sobre el 50% del inmueble (PlusB).
- Tras la venta de la vivienda, en el año 2017, se liquidó la plusvalía municipal correspondiente al 50% heredado de mi madre desde su fallecimiento (0€ ya que no habían transcurrido 12 meses desde el fallecimiento hasta la venta), y del 50% heredado de mi padre desde su fallecimiento (PlusC).
Según la secuencia anterior, ¿qué cantidades se deben imputar en la declaración de la Renta?
Yo supongo lo siguiente:
- Valor de adquisición: ¿100.000€ ó 110.000€? 100.000€ es el valor de la vivienda declarado al fallecimiento del último causante. 110.000€ sería la suma de 60.000€ + 50.000€. Es decir, al fallecer mi padre, heredé el 50% de la vivienda valorada en 120.000€ (60.000) y al fallecer mi madre heredé el otro 50% de la vivienda valorada en 100.000€ (50.000).
¿Cuál sería el valor de adquisición correcto?
- Gastos de adquisición: Además de notaría, registro, etc. Se añadirían las plusvalías municipales liquidadas al fallecimiento de ambos causantes (PlusA + PlusB).
- Valor de transmisión: El especificado en la escritura de compraventa (130.000€)
- Gastos de transmisión: Certificado eficiencia energética, etc. + plusvalía (PlusC)
¿Es correcto lo anterior?
2 respuestas
En teoría, el valor de adquisición es de 110.000 euros, que es la suma de los valores de las dos herencias que recibiste de tus padres. Pero digo en teoría porque Hacienda tiene la última palabra. Ellos tienen sus propios baremos de valores de los inmuebles y, declares lo que declares, después te pueden reclamar el impuesto de la diferencia. No incurrirías en multa, sin embargo.
Los gastos de adquisición que puedes rebajar de tu ganancia al vender, son los que dices pero, repito, siempre puede venir Hacienda con un criterio distinto.
Los gastos de transmisión no son deducibles en ningún caso. Pero aunque lo fuesen, el costo del certificado energético es algo que no es inherente al acto de la transmisión; tenias que haberlo obtenido antes. Y tu no vas a pagar plus valía pues este impuesto lo paga el adquirente. Tampoco pagas notaria, registro, etc.; esto lo paga el comprador.
¡Muchas gracias por su respuesta inmediata!
Quizá la respuesta del Sr. DEFEZ GÓMEZ tiene más sentido.
Un saludo.
Más extensa sí es.
Estas planteando la operación de forma agregada, y en realidad tienes que tener en cuenta de forma individualizada el 50% de cada uno, con sus fechas de adquisición distintas, y con sus gastos de adquisición distintos. En particular, tienes que tener en cuenta que en ambos supuestos tienes como gastos de adquisición el impuesto de sucesiones y donaciones más los gastos de notaria, más los gastos registrales, que no has mencionado en ningún caso. El impuesto de plusvalía le corresponde pagar al vendedor, no al comprador, en tu caso, debería ser mayor valor de adquisición, dado que es un gasto repercutido por obligación porque el vendedor fallecido no puede pagarlo.
En los gastos de venta, debes de considerar si son de acuerdo a ley que hay una parte muy pequeña de notaria que es a tu cargo, también deberás descontar los gastos de la plusvalía que serán a tu cargo. Normalmente si ha transcurrido poco tiempo desde el anterior pago (menos de dos años), estará exento.
El importe de la venta, lo deberás dividir por la mitad, para compararlo con los dos valores de adquisición actualizados distintos que tendrás por la transmisión de la parte de tu madre y tu padre respectivamente.
Salvo mejor opinión. Ruego valore respuesta.
Muchas gracias por su pronta respuesta. Creo que tiene sentido el planteamiento que indica.
Simplifiqué en los gastos: hay una parte de gastos de notaría, registro y asesoría (habilitada de clases pasivas) que se obtiene como parte proporcional de los gastos facturados, según valor de la vivienda sobre el total de la herencia. El impuesto de sucesiones es 0, debido a las condiciones de la Comunidad Autónoma. Así que lo importante eran las plusvalías municipales.
Según su respuesta, una de las partes en que se dividirá la transmisión, el 50% de heredado de mi padre, al añadir los respectivos gastos de adquisición y transmisión, resulta con pérdida patrimonial (diferencia negativa) ¿Qué tratamiento tiene? ¿Se ignora o se resta de la ganancia de la otra transmisión?
Las perdidas y ganancias originadas son compensables entre sí, lo verá fácilmente al hacer la renta. Es como le he indicado, tiene que realizar la división del valor de transmisión al 50% por las dos partes de adquisición. Recuerde que los gastos de transmisión se restan del valor de venta, y que la plusvalía es el gasto típico, el certificado energético es un gasto para el alquiler de un inmueble, y lo puede poner en renta restando los ingresos que genere el inmueble, pero no en la transmisión porque no recuerdo que sea obligatorio para formalizar una venta de inmueble, si lo fuera podría incluirlo, lo mismo que los gastos originados por una inmobiliaria.
Gracias de nuevo.
El certificado de eficiencia energética es imprescindible en una compraventa de vivienda mediante escritura pública. Si no se dispone de él, el Notario no otorga escritura.