Interpretación del Código Civil en caso de medianería
No entiendo bien la aparente contradicción entre los artículos 582 y 585 del Código Civil con respecto a las distancias para la servidumbre de luces y vistas. Expongo mi caso concreto:
Un vecino acaba de construir un muro y abrir una ventana de más de metro y medio de ancho a 2,50 metros de la pared medianera que separa su propiedad de la mía (una tapia de dos metros de alta). Esta ventana esta a más altura que la tapia y el vecino tiene acceso a toda la intimidad de mi propiedad. Según el artículo 582 está en su derecho, porque la distancia supera los dos metros que es el mínimo legal establecido sin que yo pueda oponerme. Sin embargo, con el paso del tiempo quedara establecida una servidumbre de luces y vistas en el que mi propiedad será el predio sirviente y, por tanto, si deseo edificar, no podré levantar la pared medianera, como en principio me autoriza a hacer el artículo 577, sino que tendré que retranquearme hasta los 3 metros para no privarle de su derecho de luces y vistas, según establece el artículo 585.
No sé si he interpretado bien todos los artículos, pero si es así, ¿Qué me recomiendan hacer en este caso? ¿Tengo qué aguantarme con la situación sabiendo que algún día no podré levantar ya la pared medianera? ¿Me conviene adelantarme y levantarla ya mismo atestiguándolo con documentación para evitar que se constituya su derecho de luces y vistas? He intentando consultar diversas fuentes, pero no me queda nada claro. Todo hubiera sido muy fácil si hubiera abierto su pared a 3 metros, porque así podríamos levantar la pared medianera en cualquier momento y no habría ningún problema.
1 Respuesta
No se confunda: su vecino ha ejecutado una opción lícita constructiva dentro de las medidas que le ofrece la ley (2 metros de distancia) que tiene más que ver con las normas constructivas que con la imposición de una situación en que se sirve de la propiedad ajena, como es la servidumbre convencional. Pero yendo al meollo del asunto, usted puede levantar cuando quiera tanto el muro medianero como un propio pegado al existente, si considera agraviada su intimidad o por las razones que sea. La altura de esa nueva construcción depende de las normas que a tal fin establezca el ayuntamiento, por lo que si cuenta con licencia de obras, puede ejecutar su obra cuando quiera, sin que el vecino tenga nada que decir. La servidumbre de vistas de su vecino, así planteada, es "negativa", porque su origen es algo lícito que obedece a las normas generales de separación de predios. Por lo tanto, su vecino podría hacerla valer como impedimento para que usted levantase el muro después de 20 años, a contar del momento en que usted le requiera a él para que cese en las vistas sobre su propiedad. El inicio del cómputo, por tanto, depende de usted, y no debería preocuparle mayormente el asunto.
Gracias, Juan Carlos. Si le he entendido bien yo puedo levantar la pared medianera mañana mismo (con las preceptivas licencias municipales, claro está) sin que el vecino pueda oponerse, pero si me espero 20 años ya no podré hacerlo porque habré adquirido la servidumbre de luces y vistas. Confírmemelo, por favor.
Confirmado. Dispone de 20 años para hacerse el muro (siempre con licencia) y su vecino no podrá decir nada.
¡Gracias!
Pues finalmente el vecino, cuando supo que yo pensaba levantar la pared medianera para evitar que adquiriera derecho de luces y vistas y que a partir de ese momento ya no tendría ningún "paisaje" que contemplar salvo un muro de ladrillo, recapacitó y retiró la ventana... En su lugar colocó unos ladrillos traslúcidos tipo pavés que no violan mi intimidad y por lo que he leído no generan servidumbre de luces y vistas. En consecuencia creo que no tendré que levantar la pared en los próximos 20 años para evitar que adquiera la servidumbre. Sin embargo, como no todo podían ser buenas noticias lo que ha hecho ahora me supone otro grave perjuicio: tenía un tejado a dos aguas antes de ejecutar la obra (derribo, construcción nueva desde los cimientos y con cambio de estructuras) y en vez de derivar las aguas a una vertiente que da a calle pública, decidió mantener el tejado a dos aguas recogiendo una de ellas (la que linda con la mía separada por la pared medianera) con un canalón, pero apoyándolo no sobre su propiedad, sino en medio de la pared medianera. ¿Es esto legal? En algunas partes de la pared medianera hay espacio suficiente para que yo pudiera levantarla, pero en otros, como el inicio de la fachada, este canalón ocupa hasta tal punto la pared medianera que impide que yo pueda alzar la pared. Antes de terminar la obra le pedí que retirara este canalón de la pared medianera, al menos las partes que me impedirían levantarla en el futuro, pero se negó rotundamente aduciendo que su arquitecto le aseguraba que tenía derecho a colocar el canalón sobre la pared medianera. Me gustaría conocer sus opiniones al respecto y si es ilegal qué medidas debería tomar para hacer valer mis derechos.
El derecho a colocar ese canalón (que, efectivamente, tiene su vecino) está condicionado a que usted usted lo acepte. La medianería no es la división por mitades de un muro, correspondiendo la mitad a cada uno de los propietarios colindantes, sino una forma de copropiedad. Es decir: que usted y el vecino son propietarios del muro al 50% cada uno, y por tanto lo que haga un copropietario en una propiedad común, ha de contar con el permiso del resto de copropietarios. Puede usted interdictar esa obra; lo que está claro es que no lo va a solucionar por las buenas, porque ya le han dicho que de ahí al Juzgado. Los técnicos, aparejadores y arquitectos llevan la norma "a los vecinos hay que tratarlos con cortesía y no hacerles ni caso" por lo que le resultará estéril intentar resolver este asunto sin una orden judicial encima de la mesa.
