La escritura no coincide con los metros del catastro.
Estoy en tramites de comprar una casa vacacional en León. Los metros que figuran en la escritura que tienen los herederos no coinciden con los metros del catastro por lo que nos han informado que los propietarios tienen que solicitar un Acta de Exceso de Cabida. En principio la firma de la escritura de compra se retrasaría hasta obtener dicho documento, pero hay otras incidencias que nos apremian para realizar la venta en un plazo de 6 meses. Uno de los propietarios ha consultado con otra notaria y me comenta que se puede firmar la escritura especificando en ella la situación de la diferencia de metros y haciendo constar que los propietarios realizaran los tramites del Exceso de Cabida.
Mi pregunta es: ¿Puedo firmar la escritura en estas condiciones sin tener algún problema luego por estas causas?
1 Respuesta
Es evidente que no cuenta usted con la información necesaria para acometer esta transacción, por lo que le recomendamos que se auxilie de un profesional. El catastro es una oficina fiscal que nada tiene que ver con el Registro de la Propiedad, aunque estén coordinados, por lo que el punto de partida es la información registral. Si esa información coincide con lo que va usted a comprar, ya modificará con las nuevas escrituras la descripción catastral. Si no coincide, es precisamente a partir del catastro que ha de documentar un exceso de cabida. Si finalmente no coinciden ni uno ni otro, hay que comprobar los linderos, además de la propia construcción. Un consejo: quien tiene prisa por vender es un vendedor muy poco fiable, por lo que ha de mirarlo todo muy bien.
Entiendo que los metros que figuran en la escritura, también dispongo de una nota simple, son los que figuran en el registro (175 m), y en el catastro constan 643 m.
Curiosamente en la nota simple del registro habla de 175 m que corresponde a vivienda y patio, siendo 175 m de vivienda y el resto de patio.
Perdone que insista en la pregunta. Puedo firmar una escritura de compra en la que se especifique esta diferencia entre registro y catastro y que los vendedores se comprometen a efectuar los tramites oportunos para poder registrar todo lo que consta en el catastro.
El tema de la premura es porque uno de los herederos esta impedido y su tutor necesita una orden judicial para firmar la venta en su nombre. Ese documento ya lo tienen, pero tiene una validez de seis (6) meses.
Saludos.
Si su pretensión es registrar 643 metros, constando en el Registro de la Propiedad 175 metros, se trata de algo muy notorio, de nada menos que un 360 %. Ello comporta un complejo expediente ante notario, cuyo promotor ha de ser el propietario (es decir: usted o una persona apoderada por usted) y en el que hay que citar a todos los vecinos colindantes, ofrecerles la posibilidad de que refuten esos linderos, tras hacer publicaciones en el Boletín Oficial del Estado, hay que ordenar al registro la publicación de las correspondientes alertas sobre modificación de linderos, y esperar a que se resuelva el expediente con las declaraciones en plazo de los colindantes para poder consolidarlo. No es fácil ni barato, por lo que si lo que quiere es poner una condición resolutoria (si no se consigue en cierto plazo, le devuelven el dinero) se va a enredar en un aparato que le va a complicar la proyección de los planes que tenga para su nueva propiedad. Puede poner la condición que quiera en la escritura, si eso es lo pactado.
