Impuestos a pagar en la venta y posterior compra de vivienda

La ventaja fiscal a la que haces referencia es la exención por reinversión en vivienda habitual, por la cuál un contribuyente que venda su vivienda habitual y compre una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años antes o después de la venta, no tiene que tributar en IRPF la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión. También hay otra exención al la cuál podría acogerse tu padre, que es la de exención por venta de vivienda habitual de mayores de 65 años. En tu caso, el problema es que uno de los requisitos para que Hacienda considere una vivienda como la habitual, es que aparte de propietario, se haya residido en ella al menos durante tres años, salvo excepciones. Por lo tanto, aunque se haga un cambio del inmueble a tu nombre, bien por donación, bien por compraventa, a estos efectos no tendrá consideración de habitual al no cumplir el requisito de propiedad y uso continuado de la vivienda durante al menos tres años.

En el caso de tu padre, sí que se cumpliría esa condición porque cumple los requisitos para que fuera considerada su vivienda habitual, el problema es que no vive en ella desde hace tres años. La normativa expecifica que se cumpliria el requisito de exención si se transmite la actual vivienda habitual o la vivienda que se haya considerado habitual en en algún momento en el plazo de dos años antes de la transmisión.

Por lo tanto, no cabe posibilidad de esa ventaja fiscal en IRPF y, en caso de por la venta de la vivienda, se obtenga una ganancia patrimonial, el contribuyente tiene que tributar por ella sin opción a exención. Te paso unos cuantos enlaces relacionados con todo esto: https://www2.agenciatributaria.gob.es/es13/s/iafriafrc05f

https://www2.agenciatributaria.gob.es/es13/s/iafriafrc05f

Muchas gracias por la información

Buenas tardes.En referencia a este párrafo

((En el caso de tu padre, sí que se cumpliría esa condición porque cumple los requisitos para que fuera considerada su vivienda habitual, el problema es que no vive en ella desde hace tres años. La normativa especifica que se cumpliría el requisito de exención si se transmite la actual vivienda habitual o la vivienda que se haya considerado habitual en en algún momento en el plazo de dos años antes de la transmisión.))

No acabo de comprender esta parte, "se haya considerado habitual en en algún momento en el plazo de dos años antes de la transmisión"

¿A qué se refiere con la transmisión? ¿A la donación?

Yo lo que tengo claro es que lo haría todo en su nombre con poder notarial, para evitarme el impuesto de la donación. Entiendo que aun haciéndolo en su nombre, o que lo hiciera el directamente, el irpf por los beneficios se pagaría igual, solo por el echo de llevar desempadronado de esa vivienda unos pocos años, aun a pesar de ser propietario y llevar hasta hace poco 40 años empadronado aquí.

Y si se vuelve a empadronar en el piso, ¿cuánto tiempo habría de pasar empadronado en el para que me dieran por válido como vivienda habitual para evitarme el irpf?

Y en este párrafo:

"Por lo tanto, aunque se haga un cambio del inmueble a tu nombre, bien por donación, bien por compraventa, a estos efectos no tendrá consideración de habitual al no cumplir el requisito de propiedad y uso continuado de la vivienda durante al menos tres años"

Entiendo que este párrafo hablamos de una donación, estos tres años que indica que no se cumple el requisito, ¿significa qué una vez echo una donación deberé residir a partir de ese momento durante 3 años? ¿O antes? En este piso yo ya hace más de 3 años que me empadrone.

Muchas gracias

Uno de los requisitos que impone la AEAT para que pueda ser considerada vivienda habitual a estos efectos es que la vivienda en propiedad que constituya la residencia habitual durante un periodo no inferior a 3 años. Aunque llevas más de este tiempo empadronado, no es de tu propiedad, por ello, primero tendría que estar a tu nombre la vivienda y vivir interrumpidamente en ella durante al menos tres años, antes de tener derecho a la exención.

En el caso de tu padre pasa lo mismo, tendría que volver a empadronarse y residir en la vivienda durante tres años para que volviese a ser considerada su vivienda habitual a estos efectos.

Por otra parte, dentro de la normativa relacionada con las exenciones por venta de vivienda habitual, se especifica que la vivienda debe ser la habitual en la actualidad o en algún momento de los dos años anteriores. Por transmisión me refería a la venta. Imagina que tu padre se hubiera cambiado de residencia hace menos de dos años, pues a efectos de la exención en IRPF, estaría cumpliendo los requisitos y tendría derecho a la exención. Como indicas que cambió de residencia hace tres años, por lo que no sería posible esa exención fiscal.

Te copio las explicaciones porque creo que no funcionan los enlaces, el concepto de vivienda habitual a efectos de deducción por adquisición es el mismo que para la exención:

136652- CONCEPTO

Pregunta

• ¿Qué se entiende por vivienda habitual a efectos de la deducción por adquisición en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas?

Respuesta

• La edificación que constituya la residencia habitual del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años. Se entenderá que la vivienda tuvo ese carácter, aunque no haya transcurrido dicho plazo, cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio.

  Esta no constituirá vivienda habitual cuando transcurridos 12 meses desde la fecha de adquisición o terminación de las obras, no se hubiera habitado de manera efectiva y con carácter permanente por el contribuyente salvo que:

  - Se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras cirucunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apdo. 1 del artículo 54 del Reglamento del IRPF.

  - Se disfrute de vivienda habitual por cargo o empleo y la vivienda no sea objeto de otra utilización. En este caso el plazo se contará a partir del cese.

35707-reinversión: vivienda no se reside en el momento de la venta

Pregunta

• Contribuyente propietario de vivienda habitual en La Coruña se traslada en a Santander adquiriendo una nueva. Posteriormente, vende su anterior vivienda habitual, deshabitada desde el traslado. ¿Puede aplicar exención por reinversión?

Respuesta

• A los exclusivos efectos de la aplicación de la exención por reinversión por transmisión de vivienda habitual y por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

135710- REQUISITOS REINVERSIÓN

Pregunta
• Un contribuyente vende su vivienda habitual obteniendo una ganancia patrimonial. ¿Cuáles son los requisitos exigidos para poder aplicar la exención por reinversión?

Respuesta

• Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta, de una sola vez o sucesivamente en un período no superior a dos años, desde la fecha de transmisión, en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Igualmente podrá aplicarse la exención por reinversión cuando las cantidades obtenidas en la venta se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual adquirida en los dos años anteriores a la transmisión de aquella. En este caso para determinar el importe de la exención total o parcial de la ganancia patrimonial, se considerara como importe reinvertido tanto las cantidades que se destinen a amortizar el préstamo con el que ha financiado la adquisición de la nueva, como las cantidades invertidas en la nueva vivienda que ya se encontraban a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua. Siempre que entre la adquisición de la nueva vivienda habitual y la enajenación de la anterior no hayan pasado más de dos años, contados de fecha a fecha.

  Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

  A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 41 de este Reglamento.

  Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41. Bis de este Reglamento.

Muchas gracias. Solo tengo una última pequeña cuestión y ya habré aclarado todas mis dudas.

En referencia al pago del irpf por los beneficios obtenidos, ¿el porcentaje se aplica en los beneficios iniciales o en los beneficios después de pagar plusvalía e impuesto patrimonial?

Por ejemplo : Vendo piso por 260.000 y compro casa por 200.000. tengo un beneficio de 60.000 . pero de ese beneficio le tengo que descontar los 26.000 de la plusvalía y los 20.000 de impuesto patrimonial, con lo cual de mi beneficio original de 60.000 en realidad, ¿después de dichos impuestos es de 14.000. El irpf lo pagare slobre los 14.000 o sobre los 60.000?

Si, los enlaces no funciona.Muchísimas gracias por todo. Por cierto, en este servicio no se puntuaba con estrellas, no se como puntuarle.

Muchas gracias de nuevo.