¿Cómo traspasar un negocio de hostelería?
Tenemos un negocio de hostelería que adquirimos mediante traspaso en el año 1988.
El contrato original de alquiler es del año 1987, tan solo un año anterior a la realización del traspaso.
Mis padres, dueños del negocio se jubilan el mes que viene y hemos encontrado alguien interesado en adquirir el negocio, como el contrato de alquiler y el traspaso se realizo por la LAU de 1964, creíamos tener claro que el nuevo propietario se subrogaba a nuestro contrato de alquiler, adquiría el contenido del local, heredaba las licencias y permisos.
También que el dueño del local percibía un 10% del traspaso + IVA, al estar de acuerdo en que se realice y no ejercer su derecho de tanteo.
Así mismo creíamos tener claro que el propietario tenía derecho a subir en un 15% la renta a nuevo propietario.
La abogada y asesora del propietario estaba preparado los papeles y nos dice que ya no se puede hacer contrato de traspaso del negocio, sino que lo que se vende es el contenido del negocio y que eso es lo que constará en el contrato, así mismo dice que el contrato de alquiler (que era indefinido) ya no puede hacerse indefinido sino que será un nuevo contrato de por ejemplo 30 años.
Y que el dueño del local si se lleva el 10% del total.
Nuestro asesor de toda la vida no tiene experiencia alguna en traspasos y queríamos saber si alguien puede aportarnos algo de luz en si lo que la abogada y asesora del propietario dice es correcto o intentan hacer algo que beneficie a la propiedad.
2 Respuestas
Lo primero recomendarles se pongan en manos de un experto que les ayude con su caso concreto.
Los contratos de arrendamiento indefinido ya no son indefinidos, es decir, ese contrato se tendría que haber prorrogado de alguna forma desde hace un tiempo. Pues estos contratos se rigen por el Real Decreto-Ley 2/1985, el llamado Decreto Boyer que suprimió la obligatoriedad de las prórrogas forzosas vigentes hasta entonces (contratos indefinidos).
Y en cuanto al traspaso como tal, efectivamente, ahora no se firman este tipo de contratos, sino la venta de una unidad de negocio, formada por lo que usted tenga de inmovilizado y una parte de fondo de comercio. Y suele incluirse el cambio de titularidad de la licencia municipal de actividades.
Por lo tanto, debe firmarse un nuevo contrato de arrendamiento con el nuevo titular, como le han indicado.
Su contrato de arrendamiento es, por la fecha, de los llamados del Decreto Boyer, aunque parece que se pactó de duración indefinida, prórroga forzosa indefinida obligatoria para el arrendador, de cualquier modo conforme a la normativa actualmente vigente, ese contrato finaliza su duración con la jubilación de sus inquilinos.
Efectivamente en la actualidad no existe el traspaso, como lo definía la LAU1964, por lo tanto, como le han dicho, lo procedente sería un nuevo contrato de arrendamiento, sujeto a la actual LAU1994. Por cierto, al no existir traspaso, el dueño no tiene derecho a percibir nada de lo que obtenga el inquilino de la cesión de su negocio.
En definitiva, si, como usted señala, su asesor no parece conocer la normativa, de suyo compleja, convendría que antes de firmar nada acudieran a un abogado experto en estos temas.
Gracias por las respuestas.
Relacionado con el "nuevo traspaso" ¿pueden en administraciones locales exigir reformas en el local para adaptarlo a alguna normativa actual al cambiar el titular de la licencia de actividad o al ser un "traspaso" se mantiene la licencia existente a la cual cambian el titular? .
Para contestar a esa pregunta habría que conocer la ordenanza municipal de ese ayuntamiento, en principio parece que un mero cambio de titularidad no exige adaptación a la normativa actual.