Finalización de contrato "decreto Boyer"
Mi pregunta es la siguiente.
Alquilé hace 30 años un local que transformé en local de negocio, bar, con un contrato indefinido y mas tarde los contratos indefinidos dejaron de ser indefinidos y la fecha de finalización, por el decreto Boyer, es la de 1 de enero del 2015.
Los propietarios del local nunca me han dicho o comentado que mi contrato tiene fecha de finalización, no se si por desconocimiento o por otra causa.
Tienen qué avisarme los propietarios que el contrato finaliza en la fecha 01/01/1015?
Y otra pregunta es :
Aunque yo tenga el derecho de alquilar, según pone el contrato, tengo que avisar de alguna manera a los propietarios de mi intención de subarrendar el bar.
3 respuestas
Efectivamente los contratos de alquiler de local "de renta antigua" (es decir, sometidos a la LAU 1964) tienen una prórroga forzosa de 20 años desde la entrada en vigor de la vigente LAU 1994, de modo que quedarán extinguidos el 31 de diciembre de 2014 según establece
La Disposición Adicional Tercera de la LAU'64.
Discha Disposición señala en su letra B) número 2 que "Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos [...]". Por ello, y contestando a su primera pregunta, debemos entender que la extinción del contrato es automática, sin necesidad de que sea comunicada por el arrendador. Es una extinción ope legis (provocada por la ley).
Hay que tener en cuenta que usted podría traspasar el negocio, cumpliendo siempre los requisitos establecidos en el artículo 32 LAU'64. En tal caso, y si el traspaso se produce antes del 31 de diciembre de 2014, el alquiler de renta antigua se prorrogaría por otros 5 años más (hasta el 31 de diciembre de 2019) para el nuevo arrendatario, que quedaría subrogado.
En cuanto al subarriendo (no confundir con el traspaso) la LAU'64 no sólo obliga al arrendatario a comunicarlo al arrendador, sino que se exige su autorización por escrito, según dispone el artículo 22.
Espero haber resuelto sus dudas.
Un saludo.
Si la respuesta le satisface, ruego la cierre y valore lo antes posible.
Más Derecho en mi blog: http://adrianmayor.com
Si, según parece, el contrato no lo firmaste como sociedad sino como persona física, no opera la extinción legal a esa fecha, sino para cuando te jubiles o fallezcas:
Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
B) 3. 3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
No sería necesaria notificación, pues opera la extinción legal, o por establecimiento de la ley
En caso de que traspases o subarriendes, la cuestión se complica, y no puede aventurarse cual habrá de ser la interpretación que empiecen a dar los tribunales a partir de 2015.
La DT 3ª establece para el caso de traspaso
El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.
Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
La especialidad que comentas se refiere al subarriendo, que no al traspaso, con lo que para los casos de jubilación se han dictado sentencias determinando el plazo final para el 2015