¿Comprar inmueble con carga hipotecaria?
expertos/as
Mis padres están comprando una casa en el pueblo y estoy viendo por parte del supuesto "agente inmobiliario" demasiados trapicheos y triquiñuelas que estoy intentando arreglar como puedo para que no nos haga el lío como ya pregunté en otra pregunta que realicé...
La casa del pueblo tiene una deuda hipotecaria según la nota simple (3700€ de cuotas + 500€ de cancelación de hipoteca) de 4.200€, y lo que hay que pagar por el inmueble son 145.000€.
Según el agente inmobiliario y luego el secretario de la notaría (que misteriosamente tienen descuentos etc... Vamos los chanchullos de siempre entre notarías y agentes inmobiliarios) lo que tenemos que hacer es un par de cheques (es un matrimonio separado) de 70.400€ (140.800€) y los otros 4200€ hacer un deposito en notaría de tal importe. Para que los dueños liquiden su deuda... Esto ya me sonaba extraño en un principio.
Lo siguiente extraño es que a mis padres después de decirles esto, no les han dado tampoco número de cuenta para el ingreso de esa deuda pendiente del vendedor... Les han dicho que el mismo día de la firma, se bajan a la sucursal de debajo de la notaría (también casualidades de la vida) y desde ahí hagan el ingreso en la cuenta de la notaría y cuando esté realizado el ingreso, se suben y el notario deja "libre de cargas la casa" con este acto...
Esto no lo había oído yo en mi vida...
Según tengo entendido, el vendedor tiene que ir a la notaría con un certificado de deudas pendientes del banco y de los cheques que emito de 72.500 x2 (145.000) de ahí se las apañaban ellos para pagar al banco la deuda... No esto de tener que hacer dos cheques menos los 4.200€ que debe el vendedor, luego ir al banco con esa cantidad, depositarla en notaría, luego subir el resguardo etc...
Todo esto me suena a cuerno quemado... Pero como yo no puede ir, solo mis padres, pues no tengo más información... Es que me suena raro... ¿Y si el vendedor debiera 50.000€ y no 4.200€? ¿Tendría también que hacerle una transferencia por lo que debe en notaría? Es muy raro.
Se firma el miercoles este que viene y ni les han dado una copia de la nota simple con la carga mencionada (para comprobar que no hay más cargas) ni me han enseñado el certificado energético,... Y hasta les ha costado darme una previsión de fondos ya que decían "lo hacemos todo sobre la marcha" (les dije que le dieran una previsión de fondos de IVA de la casa, gastos notariales y escritura)...
Ni el agente inmobiliario le ha dado una factura, simplemente un recibí...
¿Qué opináis?
2 respuestas
Lo primero recomendarles se pongan en manos de un abogado que les ayude con su caso concreto.
Los vendedores tienen que solicitar al banco un certificado de la deuda a la fecha de la firma (las deudas hipotecarias varían diariamente).
Sus padres tendrán que hacer un primer talón bancario con el importe de la deuda, para cancelar o mediante transferencia banco de España en ese momento, pero ha de constar en la escritura. La diferencia, efectivamente la han de dividir entre el numero de propietarios.
En estos casos, como hay que hacer la cancelación hipotecaria en el Registro, se suele retener un importe, que también consta en escritura, para la realización de la cancelación. En muchos casos ese importe se le entrega al gestor que trabaje con la notaria, para que realice los tramites. Ellos le calcularan el importe a retener para la cancelación hipotecaria. Tenga en cuenta que una vez pagada la deuda hipotecaria, se ha de solicitar un certificado de deuda cero al banco y en muchos casos luego cuesta que el apoderado del banco firme para la cancelación.
Es muy habitual actualmente pagar el IBI en prorrata sobre los días de propiedad, con lo cual, también se puede tener en cuenta.
Es muy importante que antes de nada, usted mismo solicite una nota registral, para ver que cargas hay, por si hubiera alguna más.
También es importante que solicite un certificado de que no hay deudas con el ayuntamiento, pues en algunos casos, se aporta el ultimo IBI y luego hay reclamaciones al comprador por deudas anteriores.
Entendemos que no hay comunidad de propietarios, pero en caso de haber, también necesitan un certificado como que no hay deudas.
No olvide que las inmobiliarias hacen un trabajo de venta pero no son abogados o asesores de usted y el notario da fe, pero no es un gestor que le tenga que explicar los pasos a seguir.
Gracias por su pronta respuesta.
Entiendo lo que me quiere decir. Mis padres me han enseñado un certificado que les han dado de deuda pendiente (no tenía conocimiento de que lo tenían) con el cálculo del banco y a raíz de ese cálculo han echo los dos cheques, restando de este mismo, las deudas del propietario que para redondear digamos que:
- Valor de la vivienda 145.000 - 4.000 de deuda = 141.000 - cancelación de hipoteca 500e = 140.500, y de estos 140.500 se hacen dos cheques (matrimonio separado) y el resto (4.500€) en transferencia para saldar la deuda.
- Según he visto transferencia a través del banco de España directa (de Santander a BBVA es el 0,60% del importe, unos 25€ de gasto que nos quieren imputar por cierto)
Entonces según dice usted, tienen razón en la notaría. Hay que ir al banco antes de la firma a liquidar esa deuda o al menos de nuestra parte a realizar la transferencia que dicte el certificado de deudas pendientes a la misma cuenta que dicho certificado especifica, con esto nuestra parte está echa y todo esto se refleja en escritura para que conste que la vivienda tenía deuda y se ha solventado de tal manera imagino y que queda libre de carga, siendo el vendedor el responsable de tener su certificado posteriormente de deuda cero y cancelación posterior.
Sé que los agentes inmobiliarios no son gestores o abogados (yo tampoco lo soy pero me informo para que no intenten tomarme el pelo, soy perito judicial) pero después de 10/15 años de experiencia y por todo lo que cobran, ya deberían saber como va el proceso de una compra/venta y la gestión notarial...
Con decirle que en la notaría que mis padres han vendido su actual inmueble (para poder comprar el que estamos hablando) ni les han leído las escrituras cuando es de total obligación...
Hay de todo
Como ya le hemos indicado, debe ponerse en manos de un experto que le ayude con su caso concreto.
El bando debe indicar con un certificado la deuda que hay al día de la firma (será el papel que usted dice). Pero no se pasa antes de firmar por el banco, ni se le da el dinero en efectivo al vendedor, ni nada similar. O talón bancario al banco de la hipoteca o transferencia por el banco de España realizada en el mismo momento de la firma.
En la propia escritura de compra, se aportan los talones bancarios para los vendedores y el justificante de la transferencia bancaria vía banco de España, que efectivamente ha de pagar el que la hace.
Normalmente, el banco no puede emitir ese mismo día un certificado de deuda cero, pero si no hay mas cargas, la deuda estará pagada.
El problema es la cancelación registral de la hipoteca (carga), que al comprar ustedes sin hipoteca, el gestor de su banco no se encarga y por lo tanto, se suele retener un importe para que lo haga un gestor o por si no lo hacen, con ese importe hacerlo ustedes.
Tenga en cuenta que la cancelación registral requiere que el banco (un apoderado/gestor) firme y después hay que llevar al registro de la propiedad.
Es importante que se haga constar en la escritura que el notario comunica al ayuntamiento para la plusvalía municipal, que le corresponde pagar al vendedor.
Ustedes al comprar, también tendrán que liquidar el impuesto de transmisiones y presentar en el registro de la propiedad, normalmente apoderando a un gestor/abogado o realizarlo ustedes.
Tus padres, como compradores, tienen derecho a escoger la notaria. Puede que haciéndolo se habrían acabado los chanchullos...