Devolución incompleta de la fianza de alquiler

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Alquilé un local comercial en Febrero de 2012 por un periodo de cinco años, al quinto mes ya el inquilino comenzó a pagarme fuera del plazo establecido, y definitivamente este mes de Octubre me ha pagado solo la mitad y que ya no me abonara mas...
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Me puede descontar de la fianza cosas que no figuraron en el Documento de entrega de llaves?

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¿Como debo de actuar contra una inmobiliaria por estafa y incumplimiento de contrato de arras?

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¿Si un inquilino no da las llaves en la fecha fin de contrato, yo puedo cambiar la cerradura?

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