Contrato alquiler
Hola buenos días.
Antes de nada, agradecerle por adelantado el tiempo que me va a dedicar para intentar ayudarme.
Me gustaría plantearle dos casos. El primero es el siguiente: tengo un piso que está en muy malas condiciones. Y hace unos días, me vinieron unos chicos que tienen una pequeña empresa, que están interesados en alquilarlo y arreglarlo, con la condición de pagar algo menos de cuota de alquiler. El problema que me encuentro es con que, si les digo de hacerles contrato temporal por 11 meses (de no vivienda habitual), no querrán, puesto que van a invertir un dinero y no se arriesgaran a que pasado este tiempo no se lo vuelva a alquilar. Pero claro, si se lo hago de 5 años, que es lo legal, el problema lo tengo yo, corro el riesgo de que encima que pagan menos cada mes, a lo mejor no lo arreglen. No sé si en el contrato se puede poner algún tipo de clausula para poder curarme en salud en este caso y echarlos. Por ejemplo, que diga que si al año no han arreglado lo que se han comprometido, los pueda echar.
En cuanto a las garantías, que cree que seria mejor, ponerlos a todos en el contrato como arrendadores, poner a alguno y otros como aval, ¿o ponerlo a nombre de su empresa?
Le agradecería me aclarara estas dudas para poder replantearme si alquilarlo o no, ya que he tenido experiencias anteriores nefastas con inquilinos, y como la legislación todavía no protege realmente al propietario, desde entonces lo miramos con lupa antes de hacer un contrato. Hasta ahora, solo hemos hecho contratos de 11 meses como medida algo más preventiva.
Y, el segundo caso, es este: Tengo otro piso con renta antigua, cuyo inquilino lleva más de 30 años en el. ¿Actualmente me paga 50?. El problema que tengo es que no tengo ni el contrato, ya que lo alquilaron mis padres, que ya hace años que están muertos. Y, como puede imaginar, con lo que me paga no tengo ni para la mitad de los gastos. Por no decir que lo tiene en malas condiciones, incluso la escalera comunitaria. Y encima, ahora hacen obras en la calle (que es un dineral). ¿Le puedo repercutir algo? ¿Se puede hacer algo con estos contratos para actualizarlos o rescindirlos?
Muchas Gracias.
Antes de nada, agradecerle por adelantado el tiempo que me va a dedicar para intentar ayudarme.
Me gustaría plantearle dos casos. El primero es el siguiente: tengo un piso que está en muy malas condiciones. Y hace unos días, me vinieron unos chicos que tienen una pequeña empresa, que están interesados en alquilarlo y arreglarlo, con la condición de pagar algo menos de cuota de alquiler. El problema que me encuentro es con que, si les digo de hacerles contrato temporal por 11 meses (de no vivienda habitual), no querrán, puesto que van a invertir un dinero y no se arriesgaran a que pasado este tiempo no se lo vuelva a alquilar. Pero claro, si se lo hago de 5 años, que es lo legal, el problema lo tengo yo, corro el riesgo de que encima que pagan menos cada mes, a lo mejor no lo arreglen. No sé si en el contrato se puede poner algún tipo de clausula para poder curarme en salud en este caso y echarlos. Por ejemplo, que diga que si al año no han arreglado lo que se han comprometido, los pueda echar.
En cuanto a las garantías, que cree que seria mejor, ponerlos a todos en el contrato como arrendadores, poner a alguno y otros como aval, ¿o ponerlo a nombre de su empresa?
Le agradecería me aclarara estas dudas para poder replantearme si alquilarlo o no, ya que he tenido experiencias anteriores nefastas con inquilinos, y como la legislación todavía no protege realmente al propietario, desde entonces lo miramos con lupa antes de hacer un contrato. Hasta ahora, solo hemos hecho contratos de 11 meses como medida algo más preventiva.
Y, el segundo caso, es este: Tengo otro piso con renta antigua, cuyo inquilino lleva más de 30 años en el. ¿Actualmente me paga 50?. El problema que tengo es que no tengo ni el contrato, ya que lo alquilaron mis padres, que ya hace años que están muertos. Y, como puede imaginar, con lo que me paga no tengo ni para la mitad de los gastos. Por no decir que lo tiene en malas condiciones, incluso la escalera comunitaria. Y encima, ahora hacen obras en la calle (que es un dineral). ¿Le puedo repercutir algo? ¿Se puede hacer algo con estos contratos para actualizarlos o rescindirlos?
Muchas Gracias.
1 respuesta
Respuesta de Manuel Pregal
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En referencia al primer caso, creo que no tiene nada que perder. Me explico: según me comenta, el piso está "en muy malas condiciones", por lo que incluso si no lo arreglan habrá obtenido los beneficios de los alquileres (módicos).
Lo puede alquilar, especificando en el contrato que el inquilino se compromete a realizar determinadas obras (que quedarán a beneficio de la propiedad al acabar el contrato) en un determinado plazo de tiempo.
Respecto a las garantías, lo más recomendable es que sean todos "arrendatarios solidarios", de modo que cada uno es responsable del cumplimiento del 100% del contrato. Es una opción más sólida que poner a uno de titular y al resto de avalistas.
Por cuanto al segundo caso:
Necesita el contrato de arrendamiento para un estudio pormenorizado de la situación. En general, para los contratos anteriores a 1995 se puede repercutir TODAS las obras necesarias para el mantenimiento del inmueble. Le facilito un enlace con una sentencia reciente al respecto.
http://www.abc.es/20100901/local-madrid/calle-obras-201009010238.html
Comentarle también que desde el año 1995 una buena parte de los alquileres "antiguos" se pueden actualizar siguiendo los mecanismos que indica la LAU. Le facilito el enlace de la legislación (muy importante la Disposición Transitoria Segunda):
Lo puede alquilar, especificando en el contrato que el inquilino se compromete a realizar determinadas obras (que quedarán a beneficio de la propiedad al acabar el contrato) en un determinado plazo de tiempo.
Respecto a las garantías, lo más recomendable es que sean todos "arrendatarios solidarios", de modo que cada uno es responsable del cumplimiento del 100% del contrato. Es una opción más sólida que poner a uno de titular y al resto de avalistas.
Por cuanto al segundo caso:
Necesita el contrato de arrendamiento para un estudio pormenorizado de la situación. En general, para los contratos anteriores a 1995 se puede repercutir TODAS las obras necesarias para el mantenimiento del inmueble. Le facilito un enlace con una sentencia reciente al respecto.
http://www.abc.es/20100901/local-madrid/calle-obras-201009010238.html
Comentarle también que desde el año 1995 una buena parte de los alquileres "antiguos" se pueden actualizar siguiendo los mecanismos que indica la LAU. Le facilito el enlace de la legislación (muy importante la Disposición Transitoria Segunda):
Hola, veo que el primer caso lo ve bastante claro. Imagino que, en el fondo, tiene razón y no tengo porque perder nada.
En el segundo caso, ¿qué actuaciones podría seguir si no tengo ni siquiera el contrato? Porque, por lo que veo, es necesario saber el año en que se firmó para ver qué legislación se le puede aplicar. Y él no creo que me lo dejara, en caso que lo tuviera. Por no decir que tiene un hijo abogado, con lo que tengo que ir con pies de plomo.
Muchas Gracias.
En el segundo caso, ¿qué actuaciones podría seguir si no tengo ni siquiera el contrato? Porque, por lo que veo, es necesario saber el año en que se firmó para ver qué legislación se le puede aplicar. Y él no creo que me lo dejara, en caso que lo tuviera. Por no decir que tiene un hijo abogado, con lo que tengo que ir con pies de plomo.
Muchas Gracias.
Si no tiene el contrato debe calcular la antigüedad aproximada, y basar en ella sus actuaciones.
Me explico: preguntando a vecinos, familiares, etc llega Usted a la conclusión de que llevan en el piso más de 30 años. Digamos que desde 1975.
Usted puede basar sus actuaciones y cálculos de incrementos en esa fecha, y ya el cliente (o su abogado) le contestarán diciendo que la facha es errónea ya que el contrato se firmó en xxxxx (y aportarán copia del mismo).
El paso siguiente sería disculparse por el "error" y enviar los cálculos correctos.
De todos modos, al tratarse de operaciones de cierta entidad, es muy recomendable ponerse en manos de un abogado experto en la materia.
Me explico: preguntando a vecinos, familiares, etc llega Usted a la conclusión de que llevan en el piso más de 30 años. Digamos que desde 1975.
Usted puede basar sus actuaciones y cálculos de incrementos en esa fecha, y ya el cliente (o su abogado) le contestarán diciendo que la facha es errónea ya que el contrato se firmó en xxxxx (y aportarán copia del mismo).
El paso siguiente sería disculparse por el "error" y enviar los cálculos correctos.
De todos modos, al tratarse de operaciones de cierta entidad, es muy recomendable ponerse en manos de un abogado experto en la materia.
