Duda Urgente Contrato Alquiler Local

Respondiendo por orden a sus preguntas:

1.- Entiendo que al 5º año negociarán una subida de alquiler. Es decir, que habrá subida (aunque sea poca). Caso de que Usted se negase, entonces se podría discutir la prórroga automática por otros 5 años más.

Lo recomendable es que cerrasen ya un acuerdo con lo que van a hacer ese 5º año (aplicar el IPC, subir un % concreto, etc).

2.- La renuncia al art. 34 no le afecta por los motivos que alega. De todos modos, se suele incluir esta cláusula en casi todos los contrato para evitar dudas.

3.- El texto de la fianza es correcto, ya que actualmente se depositan en organismos autonómicos habilitados al efecto (IVIMA, INCASOL, IGVS, etc).

4.- Respecto al IRPF es todo correcto.

5.- Por cuanto a reparaciones y mantenimiento, lo habitual en locales comerciales es que se haga cargo el inquilino. No hay nada atípico en el caso.

6.- Por cuanto a la renuncia a adquisición preferente: La LAU dice que en caso de haber un comprador para el local, el casero tiene que notificárselo al inquilino, quien si iguala la oferta se queda con el local. A esto es a lo que renuncia Usted (es decir, en caso de interesarle comprar, sería un "pujador" más).

En cualquier caso, el comprador ha de respetar el contrato vigente (y estar al tanto de que existe un inquilino en el local), ya que de otro modo sería una venta fraudulenta.

Espero haber aclarado -al menos en cierta medida- sus dudas.

Suerte.

Ok. Entonces me aconsejas que explicite si habrá subida solamente del IPC o algo más al 5º año para evitar inconvenientes, no? Es decir, que si yo no acepto la subida del propietario me pueda rescindir el contrato...

Antes me habían puesto que subiría un 10% y me parecía excesivo, porque ya tendré el ajuste del IPC correspondiente... Normalmente se suele subir al 5º año o esto es algo que me lo han puesto así para ver si acepto?

En relación al mantenimiento hay cosas que entiendo van a cuenta del propietario, no? Si se rompe la instalación de agua por su antigüedad... lo tendría que cubrir el inquilino también?

Muchas gracias desde ya por tu información.

Sobre la conservación y mantenimiento cómo se podría reflejar que lo estructural (humedades, instalación de agua, etc...) correspondería repararlo al propietario...

Ellos me proponen este texto:

15ª.- Obras y gastos de conservación.
Con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 30, en relación con el artículo 21 de la
LAU, el Arrendatario vendrá obligado a mantener en buen estado de uso y
conservación el local arrendado, así como todas las instalaciones en el
existentes, debiendo realizar por su cuenta y cargo los trabajos necesarios
para la conservación, tales como, puertas, ventanas, cristales, etc. en la
medida necesaria para su uso normal.
Asimismo será responsable de la reparación de todos los elementos
que se estropeen como consecuencia de un uso negligente o inapropiado de las
mismas, incluidas instalaciones eléctricas o de agua.

Y YO AGREGARÍA ALGO ASÍ (PERO NO SÉ SI ES CORRECTO HABLAR DEL DETERIORO DE LOS ASPECTOS ESTRUCTURALES DEL LOCAL O LA INSTALACIÓN DE AGUA) ...

cómo ves que me quede lo que ellos proponen más esto que yo agrego...?

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones propias del deterioro de los aspectos estructurales del local, instalación de agua, etc.
El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que corran por cuenta del arrendador, a cuyos solos efectos deberá facilitar a éste la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una
incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

- Si me ponen "a partir del 5º año el arrendador podrá revisar la renta previo acuerdo entre las partes" se supone que si yo no estoy de acuerdo no se podría subir el alquiler, ¿no?

Normalmente el propietario no podría rescindir el contrato entiendo hasta el 10º año si el contrato explicita que la duración será de 5 años que se prorragará de forma automática 5 años más

Efectivamente, si han contratado por 10 años el contrato será de 10 años. Pero debería decir en el mismo contrato cuales son las consecuencias si llegado al 5º años, no hay acuerdo en el aumento de la renta.

- Me ponen que renuncio expresamente al art. 34 de la Lau, por lo que la extinción del contrato por por el transcurso del termino convenido, no dará derecho al arrendatario a indemnización alguna a cargo del arrendador.

La actividad que realizaré es un gabinete de psicología, entiendo que al no ser de "venta al público" el artículo 34 no me afecta y por lo tanto su renuncia tampoco. ¿Es así? ¿Estoy perdiendo algo al incluir esta cláusula?

Aunque no venda nada, en el sentido estricto del término, si es un local donde se prestará un servicio a cambio de un pago. Pero esta cláusula se refiere a los casos de que se hagan obras o instalaciones que al termino del contrato pudieran reclamarsele al arrendador, o si por parte del arrendador se desistiera del contrato antes del tiempo pactado, por algunas de las razones del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuyo caso usted renuncia a pedirle indemnización.

- ¿Si la Fianza es depositada en la Cámara de Propietarios tendría que figurar explicitado esto en el contrato? Me han puesto que se "depositará en el organismo administrativo corresponidente"

Es suficiente decir que "depositará en el organismo administrativo correspondiente", porque no hay otro, y además este depósito es obligado por la ley. Lo ponga o no lo ponga en el contrato, el arrendador tiene que depositar esa fianza.

- ¿Es necesario explicitar algo más en relación al IRPF que esto que ponen?

"el arrendador aplicará a cada importe de renta la repercusión del iva o impuesto que corresponda al tipo legal vigente en cada momento. En su caso, el arrendatario practicará a la renta las retenciones legales procedentes para su ingresa en la Hacienda Pública."

Es lo legal

"Con renuncia expresa a lo dispuesto en el artículo 30, en relación con el artículo 21 de laLAU, el Arrendatario se verá obligado a mantener en buen estado de uso y conservación el local arrendado, así como todas las instalaciones en el existentes, debiendo realizar por su cuenta y cargo los trabajos necesarios para la conservación, tales como, puertas, ventanas, cristales, etc. en la medida necesaria para su uso normal.
Asimismo será responsable de la reparación de todos los elementos que se estropeen, como consecuencia de un uso negligente e inapropiado de las mismas, incluidas instalaciones eléctricas o de agua.
En todo caso las reparaciones y reposiciones serán previamente coordinadas con el arrendador"
No me convence nada que me hagan reunciar al artículo 30 que regula este tema... ¿cómo lo veis? ¿Es habitual este tipo de cláusulas? Me parece abusivo porque solo nombra las obligaciones del arrendatario y ninguna del arrendador...

La Lau dice que en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda se estará a lo pactado entre las partes y solo a falta de pacto a lo que diga la ley, por tanto este pacto es una condición que impone la arrendadora, que usted puede o no aceptar, pero ateniéndose a que no se lleve a efecto la firma del contrato.

"en caso de venta de la finca arrendada, el arrendatario renuncia expresamente al derecho de adquisición preferente establecido en el artículo 31 de la LAU, que remite al artículo 25."

Aquí no me queda claro bien a qué estoy reunciando... si sólo es para el caso de tener preferencia a la compra del local o si me puede afectar en algo más en caso de venderse el local (como que me rescindan el contrato o algo así)...

Solo es para el caso de que se vendiera el local que usted renuncia a tener un derecho preferente sobre su compra. No afecta a la duración del contrato ni a los demás pactos suscritos en su día, pues el nuevo propietario debe subrogarse necesariamente en el contrato preexistente.

Una aclaración ...

qué sucede si el contrato no dice nada más que "El plazo de la duración del contrato será de 5 años..., legada la fecha de vencimiento ... el arrendatamiento se prorrogará de forma automática por un plazo de 5 años, siempre y cuando el arrendatario esté al corriente ... a partir del quinto año el arrendador podrá revisar la renta previo acuerdo entre las partes"...

Es decir, si no nos ponemos de acuerdo en relación a la renta qué podría pasar al 5º año?

Tendría que aclarar que el propietario no podrá rescindir el contrato antes de los 10 años explícitamente?

Qué me recomiendas en este punto? Yo alquilaré un local y haré obras, por eso me interesa que el contrato sea lo más extenso posible. Cómo asegurarme los 10 años de contrato?

Muchas gracias desde ya.

Verónica