Traspaso de local en contrato antiguo
En un contrato de arrendamiento de local de 1980, ya con una subrogación. Cuando parecía que se iba, ahora el inquilino nos ha llamado que tiene un posible cliente para traspasarlo. Las preguntas son:
1) ¿El propietario está obligado a aceptar el traspaso? Si es así, sería hasta el 31-12-14, que es cuando, teóricamente, ¿al actual inquilino se le extinguiría su traspaso?
2) Si aceptamos el traspaso, ¿podemos subirle la renta? ¿Es un 20% como máximo?
3) ¿El propietario cobra algo por el traspaso?
4) La fianza, que data de 1980, es ridícula a tiempos de hoy. Podemos actualizarla, ¿al menos con la renta actual?
1 Respuesta
Sin examinar detenidamente el contrato, y salvo que en el mismo diga otra cosa:
1.- El propietario está obligado a aceptar el traspaso o a ejecutar sus derechos de tanteo y retracto (no aceptarlo y pagarle al inquilino saliente el importe convenido). Caso de aceptarlo el contrato se extinguiría el 31-12-2014 (a este respecto existen varias opiniones diferentes, y algunas doctrinas le dan 10 años desde el traspaso).
2.- El aumento de renta es (salvo que se pacte otra cosa) de un 15%. Se rige por por el art. 42 de la lau/64 "Cada traspaso que se efectúe conforme a lo dispuesto en esta Sección dará derecho al arrendador a aumentar la renta en la cuantía que convenga con el cesionario, o a falta de acuerdo en un 15 por 100 de la renta que satisfaga el arrendatario en el momento de realizarse el traspaso."
3.- El propietario tiene derecho a un 10% (en su caso) del precio del traspaso. Esto lo recoge el art. 39.2 de la lau/64.
4.- Con cada aumento de alquiler se puede solicitar la actualización de la fianza. El momento del traspaso es oportuno para hacer estas cosas.
Suerte.
Gracias por contestar.
Respecto al aumento de la renta como máximo en un 15%, entonces es prioritario el art.42 de la lau/64 que el Articulo 32 de la ley de arrendamientos urbanos que dice en su apartado 2 que el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 20% en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada
El Art.32 de la LAU/64 se aplica a los contratos firmados a partir de 1/enero/1995.
A los "de renta antigua" se les aplica la Disposición Transitoria Tercera de la LAU/94, que nos redirige al "texto refundido de la LAU/64".
Le dejo este enlace con textos legales:
Suerte.
