Gastos de comunidad y particulares en renta antigua
Expongo el caso:
Mis padres tienen alquilada una vivienda mediante un contrato verbal (no hay ningún papel firmado ) desde el año 1982.
El inquilino ha pagado desde siempre una cuota fija mediante transferencia bancaria, y ddesde siempre mis padres se han hecho cargo de todos los gastos de comunidad (calefacción comunitaria, agua, derramas, limpieza), además del IBI y las basuras.
Alguna vez y puntualmente, pactaron verbalmente una pequeña subida, pero insuficiente.
Ahora por circunstancias personales no podemos mantener esta situación.
- ¿Podemos repercutirle todos los gastos al arrendatario?
- ¿Podemos subir anualmente el IPC?
- En caso de ir a malas, a través de juicio, ¿qué posibilidad le parece que tenemos de que podamos cambiar la situación y pase el inquilino a pagar los gastos?
- Si aún así el arrenadatario se niega a pagar nada alegando renta baja, ¿puede salir indemne? Sabemos que tiene alguna que otra fuente de ingreso adicional, pero probablemente no declarada.
El contrato que menciona es de los denominados "de renta antigua".
A estos contratos se les pudo haber aplicado una actualización de cierta importancia a partir del año 1995 (siempre que los ingresos del inquilino lo permitiesen, en caso contrario solamente se podría haber aplicado el IPC).
Supongamos que los ingresos de su inquilino fuesen bajos y entonces no hayan podido aplicar el procedimiento de actualización descrito en la LAU/94.
En este caso lo que sí se puede aplicar cada año es el IPC (independientemente de los ingresos del inquilino).
Otra cosa que también se puede aplicar (con independencia de los ingresos del inquilino) son todos los gastos que conlleve la vivienda (comunidad, luz de escalera, basuras, ibi, ascensor, portería, derramas, etc).
Por tanto, respondiendo por orden a sus preguntas:
1.- Pueden repercutirle los gastos al inquilino.
2.- Pueden aplicar el IPC anual.
3.- Si van a Juicio las probabilidades de éxito son muy elevadas.
4.- Si el inquilino se niega a pagar... le desahuciarán.
Le dejo unos enlaces al respecto:
http://blog.enalquiler.com/2011/actualidad/los-inquilinos-de-renta-antigua-tienen-que-pagar-el-ibi-si-se-lo-pide-el-casero/
http://blog.enalquiler.com/2010/actualidad/el-ts-confirma-el-desahucio-de-un-inquilino-de-renta-antigua-por-impago-de-obras-y-comunidad/
http://blog.enalquiler.com/2008/preguntas-y-respuestas-sobre-alquiler/pisos-en-alquiler-renta-antigua-ibi-obras-conservacion/
Suerte.
Muchas gracias por tu rápida y clara respuesta:
De todas maneras, me surgen un par de dudas...
- En lo referente al IPC, se puede aplicar el IPC acumulado desde el último incremento de la renta pactado en el piso? Creo que hace unos 10 años se acordó bilateralmente una subida de 30 euros/mes.
- Y en los gastos? comentas que se podía haber hecho en 1995. ¿cuantos años atrás se le pueden repercutir al inquilino puesto que no lo hicimos en 1995 y estános en 2013? 1 año, varios, 15?
- Son largos los procesos de desahucio? O sea, nos podemos encontrar en una situación en la que el inquilino deje de pagar durante varios meses/años hasta que nos e haga efectiva el abandono del piso?
y por último...
-Más o menos, y si no es mucho pedir ¿cuáles pueden ser los costes de todo el proceso?
Gracias de nuevo
Respecto al IPC, habría que ver la documentación al respecto (que según entiendo no existe al tratarse de acuerdos verbales). En ese caso lo más práctico sería aplicar el IPC desde esa subida del 30 euros (es decir, el IPC de los últimos 10 años).
Por cuanto a los gastos, solamente se puede ir 4 años atrás (5 en algunos casos), ya que al no haber reclamado la deuda, esta prescribe.
Los procesos de desahucio: dependen del Juzgado que los tramite, pero desde que se presenta la demanda hasta la recuperación efectiva de la vivienda calcule unos 8-10 meses (de promedio).
Respecto a los costes del proceso, dependen del Abogado que contrate (se puede negociar un % de la cantidad reclamada) y del importe de la deuda. Si resulta ganador, al final el inquilino sería condenado en costas (con lo que Usted recuperaría los honorarios abonados a su Abogado -si el inquilino es solvente-).
Lo que si le aconsejo es que defina claramente su objetivo (si desea "vaciar" el piso o si por el contrario quiere renegociar el contrato). En cualquier caso, lo que procede es que solicite el pago de las cantidades a las que tiene derecho, y si no le pagan entonces decida.
Suerte.
Gracias de nuevo.
Nuestro interés es renegociar el contrato o como mínimo repercutir el máximo de gastos para que se acerque al precio de mercado.
Una última duda:
en algún foro he leído que los gastos de comunidad, si no están pactados en el
contrato de arrendamiento como que corren por cuenta del inquilino, son
gastos inherentes a la propiedad y, por tanto, no repercutibles al
arrendatario. Ya sé que anteriormente has comentado que se pueden repercutir todos, pero no me cuadra este punto, por favor, puedes confirmar que es como indicas según la LAU/94. ¿existe este concepto legal de gastos inherentes a la propiedad?
Es la primera vez que leo lo de gastos inherentes a la propiedad. El caso es que al tratarse de un contrato de renta antigua solamente los pagaría el casero si así lo dice expresamente el contrato. En caso contrario no hay duda: los paga el inquilino.
Esto se regula en la Disposición Transitoria Segunda, Apartado "C" (Otros derechos del Arrendador), Artículo 10.
La tiene en este enlace:
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l29-1994.t5.html#dt2
Suerte.
