Problema con arrendatario en local
Tengo un bajo en Asturias el cual alquilé hace unos 3 años y medio al actual arrendatario.
Al inicio éste me dijo que quería montar una vinatería y como tenía que hacer él mismo toda la obra ya que antes tenía un uso distinto, yo le puse en compensación una renta baja (300€).
El contrato pusimos que era por 15 años y el abogado que me lo hizo incluyó una cláusula en la que se indicaba que si el arrendatario decidía dejar el local antes de ese tiempo o una vez cumplidos los 15 años no quería renovar, el arrendatario debía dejar el negocio de hostelería montado en beneficio del arrendador, pudiendo llevarse el arrendatario solamente el mobiliario.
Hace un mes más o menos viene y me dice que quiere irse porque aquí no saca mucho dinero y ha encontrado un trabajo en Canarias de cocinero en un hotel, que a finales de junio se irá.
Pues bien, encima de dejar el alquiler muchísimo antes de lo pactado en el contrato, me exige que le pague 8000€ por la obra que tuvo que realizar para montar el bar. Que a él le costó (según dice) unos 18000€ montarlo y gran parte de ese dinero se lo gastó en insonorizarlo (que encima ya lo teníamos insonorizado previamente y después de la nueva insonorización a poca gente que haya en el bar hablando o si enciende la tele un poco alta se escucha mucho ruido en el piso de encima).
Yo le he dicho que eso no se lo voy a pagar y me ha contestado amenazándome de que si no se lo doy se lo vende todo a un chatarrero y que pica las paredes y el techo y todo, que no deja nada...
¿Para empezar, qué cosas entran dentro del mobiliario que es lo que puede llevarse?
¿Tiene razón en pedirme dinero o es él quien debe pagar por irse antes de cumplir el contrato?
Y aparte de eso ¿qué me aconseja que haga? He pensado en ir al bar con un notario y que tome acta del estado actual por si empieza a desmontarlo o llevarse cosas...
4 Respuestas
vayamos por partes...
En lo referente al mobiliario.. es fácil... lo mismo que los muebles de tu casa, todos los enseres que pueda llevarse sin tener que destrozar nada ni desmontar nada... para que me entiendas, se entiende por mobiliario los muebles y la maquinaria que tenga, pero no por ejemplo el mostrador de la vinatería, por mucho que pueda desmontarlo quitando unos tornillos, o unos azulejos de mármol que hubiera puesto...
En cuanto a los 8000 que te exige según me indicas en tu contrato tu abogado puso una clausula que indicaba que el negocio se quedaba montado en beneficio del arrendador, eso quiere decir que no te puede exigir ninguna cantidad por haber montado el negocio, sino que ese gasto lo tenia que asumir para montarlo y encima, según el contrato que firmó toda la obra queda en tu beneficio... en otras palabras... que se ... oda, que no le pertenece nada y encima lo tienes firmado en el contrato.
En lo referente a si te debe pagar por irse... en los contratos de larga duración se suele poner una clausula de penalización de una mensualidad por año no cumplido, eso lo deberás mirar en tu contrato...
Y en lo que comentas del notario... es una muy buena idea, porque si luego toca algo que no deba y lo metes a juicio tiene todas las de perder, un acta notarial es un juicio ganado.
Espero haberte sido de ayuda y lamento la tardanza, estoy bastante ocupado últimamente.
Si necesitas alguna otra aclaración no dudes en preguntarme.
Gracias por la respuesta.
Le indico las 2 cláusulas del contrato que tocan este tema:
1- La duración del presente contrato se establece en quince años, esto es, hasta el 1 de diciembre de 2025, renunciándose expresamente por el arrendatario al subarriendo, traspaso o cesión total o parcial del local y reservándose el inquilino el derecho de rescisión del contrato en cualquier momento, preavisando de forma fehaciente, con dos meses de antelación.
2- Serán de cuenta del arrendatario el pago de todos los servicios y suministros de que se dote al local, así como de la instalación de un negocio de hostelería que quedara sin muebles ni enseres en beneficio del local si no se produjese renovación del contrato al finalizar este o lo dejase el inquilino.
3- Todas las obras de renovación y conservación del local y la actividad serán de cuenta del inquilino.................
Por lo que entiendo que yo no puedo pedirle a él compensación económica por dejar el local, aunque no me lo ha hecho llegar por escrito, simplemente me lo dijo.
En cuanto al dinero que me pide él, que ahora dice que 12.000€, me ha dicho que si no le pago vende todo lo que pueda y el local lo destroza...
Es que además me debe un tercio del pago del mes de marzo y los meses de abril y mayo enteros... más de 800€ y tampoco creo que me pague el mes de junio que en principio es cuando se marcha.
He ido al notario y me dice que él no puede ir a hacer el acta sin informar al inquilino y que si se lo dice seguro que no le deja hacelo...
Por lo que por lo visto nos queda negociar con él a ver si pagándole un poco se va... Intentaremos antes de eso entrar a tomar algo y hacer unas fotos sin que se de cuenta para tener pruebas de como está el local, para luego negociar y presionarle un poco...
O qué opina usted? Será mejor decírselo a un abogado y que vaya él a negociarlo? o mejor no pagar y denunciarlo?
Vamos a ver... vayamos por partes.. si no te ha avisado por escrito de que deja el local.. a efectos legales no te ha dado aviso porque simplemente no lo puede demostrar, otra cuestión es que tu lo aceptes como válido, que en eso no entro.
Punto dos... no puedes pedirle compensación económica si en el contrato no figura una penalización, que por lo que me comentas no la hay...
Punto tres.. tiene derecho a dejarte el local vacío de muebles y enseres.. o lo que es lo mismo, todo el mobiliario y maquinaria que tuviera en el negocio, pero la obra del local queda en beneficio tuyo.
Dicho en cristiano.. que el puede vender todo lo que tenga en el local... solo te tiene que dejar lo que sea de obra paredes, techos, tabiqueria...
Por lo que te recomiendo que trates de negociar tu con él teniendo esto claro... que solo te tiene que dejar el local vacío con lo que hubiera de obra.. por lo que si dándole el dinero que te pide te deja el negocio montado con maquinaria y todo incluido.. pues debes valorar si te interesa o no...
Espero haberte sido de ayuda y lamento la tardanza de mi respuesta... voy un poco liado, si no quieres ninguna otra aclaración te agradeceré que finalices y puntúes mi respuesta..
¿Para empezar, qué cosas entran dentro del mobiliario que es lo que puede llevarse?
Todo excepto el mobiliario, porque así lo pactaron en su momento.
¿Tiene razón en pedirme dinero o es él quien debe pagar por irse antes de cumplir el contrato?
Depende de lo que diga el contrato respecto a la resolución anticipada del mismo. Se se pactó una indemnización a favor del arrendador será esa indemnización, si no se pactó nada, entonces no hay indemnización.
Y aparte de eso ¿qué me aconsejan que haga? He pensado en ir al bar con un notario y que tome acta del estado actual por si empieza a desmontarlo o llevarse cosas...
Eso sería una buena solución y además una medida que evitaría que causara los daños con los que amenaza, ya que de hacerlo tendría usted pruebas para reclamarle a el la reparación de los desperfectos.
Gracias por la información.
Lo del mobiliario no me ha quedado claro. El mobiliario es lo que se puede llevar el arrendatario pero como en el contrato no se especifica que es me gustaría saberlo.
Un saludo.
Por cierto, en cuanto al contrato, hay una cláusula que indica que el inquilino puede dejar el alquiler en el momento que quiera, avisando con dos meses de antelación. Entonces el tema de pedirle una indemnización supongo que queda descartado completamente.
Hemos ido a hablar con un notario y nos ha indicado que él no puede presentarse allí "de incógnito" y hacer el acta sin más, que tendría que presentarse y decir lo que va a hacer y si el inquilino se niega pues no se podría, que es lo más probable según nos dice...
Nos ha recomendado llegar a un acuerdo con él, vamos pagarle nosotros por que se vaya y deje el negocio como está y que intentemos amedrentarle un poco diciendo que tenemos fotos hechas al local para probar como está, además de bastantes clientes como testigos.
Nos recomienda no ir a juicio por la demora en la resolución del caso y porque quizá no haya manera de cobrar luego o sea muy difícil.
Mi padre piensa ofrecerle unos tres mil euros y perdonarle los 2 meses y medio de renta que nos debe en este momento y no nos pagará lo más seguro, más el otro mes que resta hasta que se vaya (la renta actualmente es de unos 320€). Por lo que en total rondaríamos los 4000€. Aunque el inquilino pide 12.000€ y seguramente no le parezca suficiente... (los 8.000 los pedía en un principio).
¿Cree que haremos bien así?
La recomendación del notario me parece oportuna. Ciertamente poner una demanda y obtener una sentencia favorable no significa que después pueda cobrarse la deuda.
Cualquier propuesta es correcta, siempre que la otra parte la acepte.
Lo habitual es proponerse un límite y negociar hasta llegar al punto en que haya acuerdo o una de las partes no ceda más.
Aunque no tiene la misma fuerza probatoria que un acta notarial, pueden hacer ustedes fotografías con una cámara digital en la que conste la fecha de cada foto. En caso de daños en el local, tendrían por lo menos un principio de prueba para demostrar como estaba antes.
Por mobiliario se entiende aquello que se puede trasladar de un lado a otro. Básicamente los muebles.
Hay varias cosas a tener en cuenta en su caso.
1.- No está nada claro que el inquilino se pueda marchar libremente antes de finalizar el contrato (o al menos hacerlo sin una indemnización).
2.- Las cosas que se puede llevar son las que "no son de obra" (sillas, mesas, neveras, mercancías), pero no se puede llevar -por ejemplo- el mostrador o los lavabos.
Mi consejo es que contacte cuanto antes con un Abogado para que estudie detenidamente la documentación y le lleve el caso. Si se presenta Usted con el Notario le pueden denunciar por acoso (es recomendable que esas cosas las haga un letrado).
Las cosas -salvo que haya alguna peculiaridad- irían por donde Usted apunta:
Hacer un acta notarial del estado del local, demandar al inquilino por incumplimiento y solicitar una indemnización.
Suerte.
Voy a empezar por algo fundamental que no se suele tomar en consideración y da lugar luego a disgustos, ¿Es solvente su arrendatario?
Si lo es merecerá la pena que un Notario levante acta de la situación actual del local a los efectos de exigir, si el contrato lo ampara, que se entregue en esas condiciones, bajo apercibimiento de que se reclamaran judicialmente daños y perjuicios e incluso responsabilidad penal si procede por daños intencionados.
Para responder al resto de sus preguntas tendría que conocer a fondo ese contrato.
Visite mi blog www.pedrohernandezabogado.com donde encontrará información que puede interesarle
Gracias por la información.
En principio no es muy solvente, ya que en su anterior bar ya dejó deudas... aunque va a irse a trabajar por cuenta ajena a un hotel y su mujer también.
En cuanto al contrato, hay una cláusula que indica que el inquilino puede dejar el alquiler en el momento que quiera, avisando con dos meses de antelación. Entonces el tema de pedirle una indemnización creo que ya no sería posible no?
Hemos ido a hablar con un notario y nos ha indicado que él no puede presentarse allí "de incógnito" y hacer el acta sin más, que tendría que presentarse y decir lo que va a hacer y si el inquilino se niega pues no se podría, que es lo más probable según nos dice...
Nos ha recomendado llegar a un acuerdo con él, vamos pagarle nosotros por que se vaya y deje el negocio como está y que intentemos amedrentarle un poco diciendo que tenemos fotos hechas al local para probar como está, además de bastantes clientes como testigos.
Nos recomienda no ir a juicio por la demora en la resolución del caso y porque quizá no haya manera de cobrar luego o sea muy difícil.
Mi padre piensa ofrecerle unos tres mil euros y perdonarle los 2 meses y medio de renta que nos debe en este momento y no nos pagará lo más seguro, más el otro mes que resta hasta que se vaya (la renta actualmente es de unos 320€). Por lo que en total rondaríamos los 4000€. Aunque el inquilino pide 12.000€ y seguramente no le parezca suficiente... (los 8.000 los pedía en un principio).
¿Cree que haremos bien así?
Desde luego, como le decía anteriormente, para meterse en un pleito es preciso que el contrario sea solvente, parece que no es así, por lo tanto acuérdese del aforismo propio de estos temas: Mas vale un mal arreglo que un buen pleito