Anónimo
Problema en traspaso de local
Tengo la situación siguiente: un familiar es inquilino de un local, donde lleva un bar de tapas, con todo en regla. El contrato de alquiler con el propietario del local vence próximamente, aunque el mismo contempla la posibilidad de que pueda traspasar la mercancía e inmovilizado de que haya dotado el local. Existe una persona interesada en coger el traspaso del local, no obstante, el problema viene por parte del propietario del local, que aunque si tiene interés en continuar percibiendo las rentas del alquiler, no se llega a un acuerdo para fijar el porcentaje que el mismo percibiría del traspaso. ¿Qué porcentaje suele ser el que percibe el propietario sobre el ofrecido por el futuro inquilino? Dado que esta obstaculizando el traspaso, y es un derecho del actual inquilino según el contrato firmado en su día, de llegar el vencimiento del contrato, y no haberse podido efectuar el traspaso, ¿podría reclamar este familiar una indemnización por daños y perjuicios al propietario? A este familiar no le interesa para nada tener que retirar toda esa mercancía e inmovilizado.
¿Cómo podría proceder este familiar? ¿Remitiendo por burofax la oferta del interesado en el traspaso, así como el porcentaje que sobre el mismo se ofrece al propietario y actual inquilino?
¿Cómo podría proceder este familiar? ¿Remitiendo por burofax la oferta del interesado en el traspaso, así como el porcentaje que sobre el mismo se ofrece al propietario y actual inquilino?
1 Respuesta
Respuesta de Manuel Pregal
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Para contestar adecuadamente necesitaría estudiar detenidamente el contrato de alquiler, sobre todo la fecha del mismo y el contenido de la cláusula de "traspaso".
Si es un contrato "actual" (fecha posterior a 31-diciemble-1994), la Ley es clara:
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
Es decir, que no lleva parte en el traspaso pero sí puede aumentar la renta un 20%.
Si es un contrato "actual" (fecha posterior a 31-diciemble-1994), la Ley es clara:
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
Es decir, que no lleva parte en el traspaso pero sí puede aumentar la renta un 20%.
Ayer vi el contrato, ya que no lo había visto. El contrato es del 2000, y no contempla la posibilidad de traspaso como había pensado, literalmente dice que no se permite ceder el local o subarrendarlo.
En ese caso, ¿se podría llegar a un acuerdo con el propietario del local para, si existe la posibilidad del traspaso (algo que conviene a las tres partes) para que se modifique el contrato? Habiendo sido otorgado ante notario,
¿habría qué formalizarlo de nuevo ante notario como si fuera una modificación del mismo?.
En ese caso, ¿se podría llegar a un acuerdo con el propietario del local para, si existe la posibilidad del traspaso (algo que conviene a las tres partes) para que se modifique el contrato? Habiendo sido otorgado ante notario,
¿habría qué formalizarlo de nuevo ante notario como si fuera una modificación del mismo?.
Con el nuevo dato la cosa cambia diametralmente.
Es claro que "NO SE PERMITE".
Habría que negociar con el propietario el asunto, y casi lo más aconsejable es:
1.- Llegar con el propietario a un acuerdo económico (x cantidad por cancelar el contrato actual y comprometerse a hacer uno nuevo al otro inquilino en determinadas condiciones)
2.- Llegar a un acuerdo económico con el nuevo inquilino sobre la compra de las mercancías e inmovilizado del local.
3.- Cancelar el contrato actual.
4.- Que el propietario le haga un nuevo contrato al nuevo inquilino según lo acordado.
Dado que el primer contrato se otorgó ante notario, es preferible que, al menos, intervenga un abogado en el asunto.
Suerte.
Es claro que "NO SE PERMITE".
Habría que negociar con el propietario el asunto, y casi lo más aconsejable es:
1.- Llegar con el propietario a un acuerdo económico (x cantidad por cancelar el contrato actual y comprometerse a hacer uno nuevo al otro inquilino en determinadas condiciones)
2.- Llegar a un acuerdo económico con el nuevo inquilino sobre la compra de las mercancías e inmovilizado del local.
3.- Cancelar el contrato actual.
4.- Que el propietario le haga un nuevo contrato al nuevo inquilino según lo acordado.
Dado que el primer contrato se otorgó ante notario, es preferible que, al menos, intervenga un abogado en el asunto.
Suerte.