Puede el dueño del local presionarme para que me vaya antes de la fecha de finalización del contrato
Mi pregunta es la siguiente: desde diciembre 2012 he alquilado un local donde tengo mi comercio de venta al publico. El alquiler pactado en el contrato es de 1200€/mes bruto durante 5 años.
A partir de julio 2013, el dueño me rebajó el alquiler a 740€/mes bruto, hasta el 31 de diciembre 2013 con un anexo al contrato primero. A partir del 1 de enero 2014, seguiría pagando los 1200€/mes bruto.
Hoy 16 de septiembre, vino a decirme de marcharme antes de final de año, porqué encontró otro inquilino que le pagaría 1400€/mes.
Obviamente no pienso marcharme, ya que tengo un contrato firmado durante 5 años.
Quisiera sólo saber como actuar en esta situación, en el caso de que el dueño insista para echarme antes del final del año, es decir, hasta que finalice el contrato anexo de rebaja.
En el caso de querer marcharme por mi propia voluntad a partir del 1 de enero, ya que no se si podré hacer frente a la renta de 1200€/mes bruto, ¿cómo y con qué antelación tendré que avisarle?
Hay que asumir los términos con propiedad. Doy por supuesto que la situación económica ha generado conversaciones entre las partes, y de ellas se derivan el anexo que indica y la propuesta que le hace el arrendador para que abandone el local.
Legalmente, si su contrato tiene una duración de 5 años, se tendrá que respetar por ambas partes.
En caso de desistir del arrendamiento con anticipación, en primer lugar se tendrá que tomar en consideración aquello que diga el contrato, y si nada dice, lo conveniente es pactar un punto común entre ambos, y si el arrendador tiene una propuesta, seguramente será mucho más fácil para todos.
El arrendador, si no existe clausula contractual, puede exigir el importe de todas las rentas, pero no podrá recuperar el uso. Lo dicho: pactar un acuerdo que sea equidistante para todos.
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Buenas tardes, la rebaja del alquiler durante 6 meses ha sido pactada entre las dos partes, ya que el comercio estaba al principio y no podía sostener una renta así de alta como 1200€
Ahora, con esta rebaja,el comercio ha podido "respirar" e invertir para crecer.
Todavía quedan el ultimo trimestre del año para sacar el máximo provecho a la rebaja del alquiler.
Obviamente no nos marcharemos antes de dicha fecha, ya que no tenemos el tiempo suficiente para encontrar otro local antes de la campaña de Navidad.
En el caso de que quisiéramos dejar el local, lo dejaríamos en enero, solo en caso de que veamos que no podamos hacer frente a la primera renta de 1200€.
El contrato no especifica ni tiempos de antelación, ni nada al respeto para dejar el local.
Se que lo normal, es avisar 2 meses antes y llegar a un acuerdo entre las partes.
En el hipotético caso de que el dueño, no quiera llegar a un acuerdo para que dejemos el local, a que tipo de penalización nos enfrentaríamos?
El contrato se acabaría en diciembre 2017
Cada parte pedirá lo máximo que pueda. El arrendador el cumplimiento íntegro del contrato hasta su vencimiento, y el inquilino la rescisión por causas económicas que le impiden hacer frente y que podrá acreditar documentalmente. Y esto lleva, en caso de discrepancia, a un juicio largo y costoso para el arrendador, asumiendo los costes judiciales y con una enorme probabilidad de no cobrar ya que el arrendatario carece de disponibilidad económica y sin poder hacer uso del local. Un círculo cerrado. Casi siempre se llega a un acuerdo basado en la pérdida de la fianza y poco más para permitir al arrendador encontrar un nuevo inquilino.
Muy clara y detallada su respuesta.
Mi ultimisima duda es la siguiente: encontré esta clausula en el contrato. Se la a escribo como así como esta puesta.
El presente contrato tendrá una duración de 5 años y un mes finalizando el 31 /12/2017
El arrendamiento se prorrogará de forma automática por plazos anuales si ninguna de las partes contratantes manifestare lo contrario con 3 meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato, en su caso, de la expiración de cada prorroga anual.
Este significa, que en el caso de que quiera dejar el local el 31 de diciembre, tendré que mandar una carta con 3 meses de antelación , es decir 1 de octubre? y en este caso no me podría reclamar nada el dueño?
Y si quiera dejarlo a final de enero?
Ya no valdría esta clausula y el dueño me pediría todo el año por completo verdad?
Muchas gracias por la paciencia, le añadiré a mis expertos.
Un saludo y buenas tardes
Correcto.
Según esa clausula la duración es anual y se prorroga salvo que alguna de las partes lo solicite. Ello quiere decir que Ud. puede solicitarlo antes del 1 de Octubre (y también lo puede hacer el arrendador), y en caso de no comunicación se le puede exigir una anualidad.
La diferencia es clara. Si quiere dejarlo, tiene que ser con fecha 31/12, y si espera a Enero se expone a la reclamación de todo el año.
La carta de comunicación debe ser fechada antes del 30 de Septiembre
4 respuestas más de otros expertos
Habría que leer detenidamente el contrato de arrendamiento para dar una respuesta precisa.
Salvo que en el contrato se diga otra cosa (o se tenga prevista una cancelación anticipada), del mismo modo que Usted tiene derecho a quedarse 5 años, el casero tiene derecho a esos 5 años de alquileres. Poco más hay que decir...
El casero no le puede "echar" en esos 5 años, y del mismo modo Usted ha de pagar puntualmente la cantidad a que se ha comprometido.
Revise detenidamente el contrato de arrendamiento por si hay previsto algún plazo intermedio en que se pueda dar por finalizado el contrato sin penalizaciones.
Otra cuestión es que si Usted intuye que el negocio no va a prosperar... tal vez pueda negociar marcharse ahora a cambio de una indemnización del casero (ambos saldrían beneficiados).
Suerte.
Muy clara y detallada su respuesta.
Mi ultimisima duda es la siguiente: encontré esta clausula en el contrato. Se la a escribo como así como esta puesta.
El presente contrato tendrá una duración de 5 años y un mes finalizando el 31 /12/2017
El arrendamiento se prorrogará de forma automática por plazos anuales si ninguna de las partes contratantes manifestare lo contrario con 3 meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato, en su caso, de la expiración de cada prorroga anual.
Este significa, que en el caso de que quiera dejar el local el 31 de diciembre, tendré que mandar una carta con 3 meses de antelación , es decir con fecha 1 de octubre?
y en este caso no me podría reclamar nada el dueño ?
Y si quisiera dejarlo a final de enero?
Ya no valdría esta clausula y el dueño me pediría todo el año por completo verdad?
Muchas gracias por la paciencia, le añadiré a mis expertos.
Un saludo y buenas tardes
Aunque cabe cierta interpretación a la cláusula... lo que dice es que el contrato es de 5+1+1+1... años.
Es decir, de obligado cumplimiento el primer período de 5 años, y después renovable cada año si ninguna de las partes dice nada 3 meses antes del vencimiento.
Si Usted se quiere marchar en Enero... el casero puede reclamarle las rentas hasta 2017 (y el local permanecería a disposición de Usted).
Como le comenté anteriormente... dado que el casero tiene un cliente interesado y Usted se plantea marcharse... casi mejor negocie una cancelación anticipada con una pequeña indemnización a favor de Usted.
Así todos ganan (Usted se desentiende del local y recupera algo de dinero, y el casero mete al nuevo cliente).
Suerte.
Por una simple razón de prudencia debería abstenerme de contestar a su pregunta, ya que no tengo a la vista el contrato que firmó y, sobre todo, ese anexo al que hace referencia. ¿Está usted seguro de que en el anexo no se modificó la duración del contrato?
Si el contrato es para 5 años y no se ha pactado ninguna cláusula que introduzca una exclusión, usted tiene derecho a permanecer en el local siempre y cuando abone la renta pactada. Es decir, el dueño no tiene forma de impedirlo.
Ahora bien, si usted no puede hacer frente a la renta, no podrá obligar al dueño a mantenerle la rebaja. Le aconsejo que hable con el dueño e intente llegar a un acuerdo amistoso, fijando la fecha de mutuo acuerdo (se ahorrarán muchos problemas).
Muy clara y detallada su respuesta.
Mi ultimisima duda es la siguiente: encontré esta clausula en el primer contrato. Se la a escribo como así como esta puesta.
El presente contrato tendrá una duración de 5 años y un mes finalizando el 31 /12/2017
El arrendamiento se prorrogará de forma automática por plazos anuales si ninguna de las partes contratantes manifestare lo contrario con 3 meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato, en su caso, de la expiración de cada prorroga anual.
Este significa, que en el caso de que quiera dejar el local el 31 de diciembre, tendré que mandar una carta con 3 meses de antelación , es decir con fecha 1 de octubre?
y en este caso no me podría reclamar nada el dueño ?
Y si quisiera dejarlo a final de enero?
Ya no valdría esta clausula y el dueño me pediría todo el año por completo verdad?
Para contestar a su duda sobre el anexo, la primera clausula pone claramente que el primer contrato se mantiene en su totalidad en todo, ad excepción de las clausulas de renta y fianza.
A partir del 1 de enero 2014 regirá la renta pactada en el primer contrato
Muchas gracias por la paciencia, le añadiré a mis expertos.
Un saludo y buenas tardes
El preaviso de 3 meses al que se refiere esta estipulación lo entiendo únicamente aplicable al supuesto de que, agotados los 5 primeros años, haya prórrogas anuales. Con esta estipulación, muy típica en estos contratos, se garantiza un plazo de preaviso razonable para cuando llega el momento de poner fin al contrato.
Otra cosa diferente es querer poner fin al contrato antes de llegada la duración inicial pactada (5 años). En este caso es posible que el dueño quiera pedirle una indemnización y si el contrato no establece nada al respecto nos enfrentamos ante un problema jurídico que, en mi opinión, le resulta claramente desfavorable ya que el propietario podría incluso exigirle el cumplimiento de la totalidad del contrato.
Me explico. Según la LAU, si se tratase de una vivienda, la indemnización está claramente tasada (art. 11 Desistimiento del contrato: <em style="line-height: 1.5em;">El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización).
Pero en el caso de un arrendamiento de local, la LAU se remite a lo pactado (de ahí la importancia de examinar el contrato detenidamente) o al Código Civil. Pero éste último no contiene tampoco una disposición clara y expresa, por lo que mi conclusión es que el propietario no puede verse obligado a aceptar el desistimiento sin más).
Con todo ello entenderá que mi consejo sea hablar y pactar con el dueño lo que mejor convenga a ambos (para salvaguardar sus intereses bastaría un nuevo Anexo en el que se pacte la fecha concreta de finalización y, expresamente, la renuncia por parte del dueño a exigir ningún tipo de indemnización). Usted no tiene nada que perder por intentarlo. Al dueño le interesa no disgustarse con usted (puede pensar que si aprieta mucho, usted dejarla de pagarle la renta y eso es peor para él). En fin, que tratándose de una negociación usted sabrá mejor que nadie como argumentar a su favor.
Como usted bien deduce, el propietario no puede obligarle a marcharse ya que tienen un contrato firmado.
Poco importa si ha encontrado otro inquilino o cualquier otra razón. Los contratos están para cumplirlos.
En cuanto a marcharse voluntariamente, debe leer el contrato detenidamente para saber como debe hacerlo. Normalmente se suele avisar con dos meses de antelación pero esto depende de cada contrato.
Ruego cierre la pregunta valorando la respuesta.
Muchas gracias por la rapidez!
Al leer el contrato, no hay ninguna clausula que indique un tiempo mínimo de aviso.
En el apartado Extinción del arrendamiento y restitución del local, solo pone que a la expiración del contrato o su resolución judicial firme, el arrendatario esta obligado a desalojar el inmueble dejándolo libre.
La otra clausula para la resolución del contrato es solo en el caso de incumplimientos de pago.
Así que deduzco que hará falta un burofax con 2 meses de antelación correcto?
En el caso de que me presione tanto para ir a juicio, podré pedir una indemnización ?
Saludos y gracias
Indemnización no, pero depende del tipo de presión que le ejerza podríamos hablar de coacciones.
En cuanto al preaviso, lo mejor es que, si desea abandonar antes de que se cumpla el contrato, contacte con el propietario y lleguen a un acuerdo para resolver el contrato ambas partes ya que, en caso de hacerlo usted unilateralmente, podría exigirle daños y perjuicios por imcumplimiento contractual.
Ante su explicación de los hechos:
1- El propietario no puede echarle nunca antes de 5 años unilateralmente. Es decir el no puede resolver el contrato por su cuenta. Por tanto, por ese lado no se preocupe.
2- Si cree que no va a poder afrontar esa cantidad revise el contrato exhaustivamente, porque normalmente esas circunstancias se prevén en el mismo. Porque para los contratos de propiedades de uso distinto de vivienda, es decir su caso, no vienen regulados en el art. 11 de la LAU (ley de arrendamientos urbanos). Es por ello que se conviene entre las partes. Si no hubiere referencia ninguna, podría ser llevado a juicio, y la jurisprudencia podría llevarte a pagar un mes por año restante.
De todas maneras revise el contrato en los artículos que diga "duración", y contácteme de nuevo si es preciso.
Muy clara y detallada su respuesta.
Mi ultimisima duda es la siguiente: encontré esta clausula en el primer contrato. Se la a escribo como así como esta puesta.
El presente contrato tendrá una duración de 5 años y un mes finalizando el 31 /12/2017
El arrendamiento se prorrogará de forma automática por plazos anuales si ninguna de las partes contratantes manifestare lo contrario con 3 meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato, en su caso, de la expiración de cada prorroga anual.
Este significa, que en el caso de que quiera dejar el local el 31 de diciembre 2013, tendré que mandar una carta con 3 meses de antelación , es decir con fecha 1 de octubre?
y en este caso no me podría reclamar nada el dueño ?
Y si quisiera dejarlo a final de enero?
Ya no valdría esta clausula y el dueño me pediría todo el año por completo verdad?
El contrato no pone en ningún punto, ni como, ni un tiempo mínimo de antelación para poder expresar mi intención de dejar el local antes de diciembre 2017.
En el caso supuesto que yo quisiera dejar el local por ejemplo, en febrero o marzo de 2014 por falta de dinero para no poder hacer frente a la renta, y el dueño no quiera llegar a un acuerdo conmigo, que es lo peor que me pueda pasar, teniendo en cuenta que cerraría la empresa como autónomo?
Muchas gracias por la paciencia, le añadiré a mis expertos.
Un saludo y buenas tardes
No, eso se refiere a si alguna de las partes no quisiera continuar con la renovación automática del local pero a partir del 2017.
Su caso tendría que ser regulado en otro articulo, que normalmente existen en todos los contratos de local, aclarando qué ocurriría en caso de tener que desistir del contrato antes de su vencimiento.
Normalmente ocurre que se le avisa al propietario con uno o dos meses de antelación por burofax o carta certificada, notificándole en la misma su deseo de abandonar el local en una fecha concreta, alegando quiebra, o imposibilidad de seguir con el negocio por motivos personales, etc...
Sino existiera tendría que pactar con la propiedad, para no ir a juicio por incumplimiento de contrato. En ese caso normalmente un juez evalúa el tiempo que se ha quedado vacío ese local, y por tanto, los daños económicos que ha sufrido el propietario por su incumplimiento. Pudiendo dictar que usted abone los meses en los cuales el local ha estado vacío.
Pero me extraña mucho que no venga regulado en un contrato qué pudiera ocurrir durante los primeros 5 años.
Revíselo bien, por las dudas.
Habría la posibilidad de que se lo pueda enviar por email para que me diga exactamente lo que pudiera pasar?
Saludos
No hay ningún problema: