¿Es cierto que hace falta mayoría para revocar un permiso cuando hay incumplimiento?
Vivo en un edificio con viviendas y locales, existiendo una amplia zona común en el centro del edificio desde donde se accede a los locales. Entre los locales hay 2 bares que colocan terrazas en la zona común, causando muchas molestias a los vecinos. Se les otorgo permiso (por unanimidad), en la primera Junta de vecinos hace varios años para colocar las terrazas con unas determinadas condiciones( fechas, numero de mesas, horarios etc), que han incumplido desde el principio.
Desde la 2ª Junta ordinaria, se ha intentado retirar el permiso y se ha tratado todos los años el tema, constando en las actas las constantes molestias e incumplimientos. Sin embargo no se ha conseguido, pues los locales representan mayoría con diferencia y el administrador nos ha informado que hace falta mayoría para revocar el permiso. Los locales peseen licencia de cafeterías aunque actúan como bares. En el proyecto presentado al ayuntamiento para la licencia, no se contempla la ocupación de terraza. El ayuntamiento alega que no puede regular el uso de las terrazas (incluso causando molestias) por ser una zona privada.
Las preguntas que nos surgen son:
¿Es cierto que hace falta mayoría para revocar el permiso, incluso por incumplimiento de los términos en los que se otorgo?
¿Es cierto que el ayuntamiento no puede regular el uso de una zona privada para una actividad comercial?
Precisamente por ser una actividad económica ¿no debe ser regulada por el ayuntamiento, tanto dentro como fuera del local?
Desde la 2ª Junta ordinaria, se ha intentado retirar el permiso y se ha tratado todos los años el tema, constando en las actas las constantes molestias e incumplimientos. Sin embargo no se ha conseguido, pues los locales representan mayoría con diferencia y el administrador nos ha informado que hace falta mayoría para revocar el permiso. Los locales peseen licencia de cafeterías aunque actúan como bares. En el proyecto presentado al ayuntamiento para la licencia, no se contempla la ocupación de terraza. El ayuntamiento alega que no puede regular el uso de las terrazas (incluso causando molestias) por ser una zona privada.
Las preguntas que nos surgen son:
¿Es cierto que hace falta mayoría para revocar el permiso, incluso por incumplimiento de los términos en los que se otorgo?
¿Es cierto que el ayuntamiento no puede regular el uso de una zona privada para una actividad comercial?
Precisamente por ser una actividad económica ¿no debe ser regulada por el ayuntamiento, tanto dentro como fuera del local?
1 Respuesta
Respuesta de arini6
1
Es un problema bastante largo de contar y de contestar. Como hago siempre, creo que lo mejor es que os asesoréis de un abogado.
La mayoría en juntas de propietarios no solo es por cuota de participación, sino de numero de propietarios.
Las terrazas no se regulan por los Ayuntamientos, depende, será que el vuestor no lo ha hecho, aunque si tiene que tener una ordenanza de apertura y cierre de bares y de insonorización ¿no? Pues podéis acogeros a ella señalando que la terrazas se han constituido como bares y no cafeterías incumpliendo la normativa de apertura y cierre de los establecimientos.
Si además no se contempla el uso de la terraza podéis denunciar este tema al ayuntamiento por incumplimiento de la licencia de apertura.
Además, si la zona es común, un propietario puede actuar en beneficio del resto de la comunidad, denunciando el tema por lo civil (o varios) por actividades molestas en las zonas comunes. Así que no tiene que hacer más que instar una demanda civil por actividades molestas frente a los propietarios de las terrazas. Y también por la invasión de vuestro derecho a la intimidad, hay jurisprudencia del Tribunal Constitucional señalando que los ruidos constantes afectan a la intimidad de la persona.
También a través del ámbito penal pero eso si que es difícil que os hagan caso.
Pero asesoraos con un abogado, y espero que os haya ayudado
La mayoría en juntas de propietarios no solo es por cuota de participación, sino de numero de propietarios.
Las terrazas no se regulan por los Ayuntamientos, depende, será que el vuestor no lo ha hecho, aunque si tiene que tener una ordenanza de apertura y cierre de bares y de insonorización ¿no? Pues podéis acogeros a ella señalando que la terrazas se han constituido como bares y no cafeterías incumpliendo la normativa de apertura y cierre de los establecimientos.
Si además no se contempla el uso de la terraza podéis denunciar este tema al ayuntamiento por incumplimiento de la licencia de apertura.
Además, si la zona es común, un propietario puede actuar en beneficio del resto de la comunidad, denunciando el tema por lo civil (o varios) por actividades molestas en las zonas comunes. Así que no tiene que hacer más que instar una demanda civil por actividades molestas frente a los propietarios de las terrazas. Y también por la invasión de vuestro derecho a la intimidad, hay jurisprudencia del Tribunal Constitucional señalando que los ruidos constantes afectan a la intimidad de la persona.
También a través del ámbito penal pero eso si que es difícil que os hagan caso.
Pero asesoraos con un abogado, y espero que os haya ayudado
Hola,
Muchas gracias por la pronta contestación.
El caso es que el Ayuntamiento no está muy colaborador. Sí parece claro que la colocación de terrazas tiene que estar contemplada en la licencia de apertura, ¿verdad?. Sin embargo, el Ayuntamiento nos ha dicho que, ya que poseen autorización de la comunidad, no se les puede negar la licencia. Nosotros pensamos que la autorización de la comunidad está revocada, pues se otorgó con la condición de que cumplieran unas normas que no han cumplido nunca. Sin embargo ¿cómo podemos hacer efectiva esta revocación? Si lo tratamos en junta de propietarios, somos minoría. Sin embargo, para el permiso hace falta unanimidad (se les otorgó por unanimidad hace muchos años) y si se volviera a tratar ahora la concesión del permiso, no tendrían esa unanimidad. Por tanto, se produce una situación paradójica en que, una vez dado el permiso, ¿ya no se puede quitar, aunque ya no tengan la unanimidad?
Saludos,
Muchas gracias por la pronta contestación.
El caso es que el Ayuntamiento no está muy colaborador. Sí parece claro que la colocación de terrazas tiene que estar contemplada en la licencia de apertura, ¿verdad?. Sin embargo, el Ayuntamiento nos ha dicho que, ya que poseen autorización de la comunidad, no se les puede negar la licencia. Nosotros pensamos que la autorización de la comunidad está revocada, pues se otorgó con la condición de que cumplieran unas normas que no han cumplido nunca. Sin embargo ¿cómo podemos hacer efectiva esta revocación? Si lo tratamos en junta de propietarios, somos minoría. Sin embargo, para el permiso hace falta unanimidad (se les otorgó por unanimidad hace muchos años) y si se volviera a tratar ahora la concesión del permiso, no tendrían esa unanimidad. Por tanto, se produce una situación paradójica en que, una vez dado el permiso, ¿ya no se puede quitar, aunque ya no tengan la unanimidad?
Saludos,
Podéis realizar un escrito al Ayuntamiento señalando que (previamente lo podéis decidir en la junta de propietarios) habéis revocado el permiso, y lo mejor es que comencéis a ver la ordenanza de bares y el régimen de licencias para señalarle al Ayuntamiento las deficiencias que se observan para dejar las terrazas.
Yo lo presentaría por escrito solicitando la revocación de la licencia y señalando que en caso que se contravenga la legalidad demandaréis al propio Ayuntamiento por la no observancia de la Ley, y pidiendo responsabilidad patrimonial de la Administración (al ser el ayuntamietno responsable del no cumplimiento de la legalidad podéis pedir la indemnización correspondiente). Si en el plazo legal no os contesta, (si nada dicen son seis meses) yo pondría un recurso o demanda judicial. Por eso os recomiendo que os asesoréis de un abogado e incluso podéis a titulo particular preguntar por la justicia gratuita (a la comunidad no os la da, tiene que ser una persona física) pero ya debería ser para la demanda judicial.
Los escritos que os comento podéis buscar algún formulario en internet y firmar o el presidente de la comunidad o cada uno de los propietarios afectados requiriendo al Ayuntamiento:
a) Que os informe si los locales tienen licencia de terraza, que no tiene que ver con el permiso que disteis, una cosa el la cesión de un espacio común y otra la licencia, el primero es requisito para la licencia, pero no el único
b) Que se realice un informe por el Ayuntamiento o sertvicio competente del nivel de decibelios que hay y las horas a las que cierra los locales.
c) Que en caso que no se cumpla la legalidad se proceda al cierre de las terrazas (ojo no los locales, las terrazas)
d) Que en caso que no se proceda incurrirían en responsabilidades administrativas
e) Que el permiso ha sido revocado (acompañad por ejemplo la reunión de junta de propietarios en la que conste si no el acuerdo la cantidad de vecinos que no quieren la terraza)
Incluso podéis pedir un informe pericial ( a titulo personal, pero que puede valeros como prueba) para ver los decibelios las horas de apertura y cierre, para poder rebatir la licencia.
Yo lo presentaría por escrito solicitando la revocación de la licencia y señalando que en caso que se contravenga la legalidad demandaréis al propio Ayuntamiento por la no observancia de la Ley, y pidiendo responsabilidad patrimonial de la Administración (al ser el ayuntamietno responsable del no cumplimiento de la legalidad podéis pedir la indemnización correspondiente). Si en el plazo legal no os contesta, (si nada dicen son seis meses) yo pondría un recurso o demanda judicial. Por eso os recomiendo que os asesoréis de un abogado e incluso podéis a titulo particular preguntar por la justicia gratuita (a la comunidad no os la da, tiene que ser una persona física) pero ya debería ser para la demanda judicial.
Los escritos que os comento podéis buscar algún formulario en internet y firmar o el presidente de la comunidad o cada uno de los propietarios afectados requiriendo al Ayuntamiento:
a) Que os informe si los locales tienen licencia de terraza, que no tiene que ver con el permiso que disteis, una cosa el la cesión de un espacio común y otra la licencia, el primero es requisito para la licencia, pero no el único
b) Que se realice un informe por el Ayuntamiento o sertvicio competente del nivel de decibelios que hay y las horas a las que cierra los locales.
c) Que en caso que no se cumpla la legalidad se proceda al cierre de las terrazas (ojo no los locales, las terrazas)
d) Que en caso que no se proceda incurrirían en responsabilidades administrativas
e) Que el permiso ha sido revocado (acompañad por ejemplo la reunión de junta de propietarios en la que conste si no el acuerdo la cantidad de vecinos que no quieren la terraza)
Incluso podéis pedir un informe pericial ( a titulo personal, pero que puede valeros como prueba) para ver los decibelios las horas de apertura y cierre, para poder rebatir la licencia.
