Gastos por obras en fachada
Buenos días,
Dando continuidad a la consulta de ayer, tenemos una comunidad de propietarios de Barcelona en la cual la asignación de los gastos ordinarios (e incluso los extraordinarios) se ha hecho a partes iguales desde sus orígenes (y hace más de 25 años). Con motivo de la rehabilitación de la fachada y dado su elevado coste, un vecino ha exigido que se asigne por coeficiente esta partida de gasto alegando que su mera petición es suficiente para que así sea según se contempla en la Ley de la Propiedad Horizontal. Ante el desconocimiento de la Ley, se dio crédito a lo expuesto por este vecino y, sin ningún tipo de votación, así se hizo: se distribuyó el gasto presupuestado para esta obra por coeficiente. La obra está previsto que se inicie en Enero 2009 y para sufragar el gasto se están haciendo aportaciones específicas a cuenta del importe que cada propietario debe asumir.
Teniendo en cuenta el sistema precedente de asignación de gastos a partes iguales, ¿es lícito este cambio? ¿Es impugnable este acuerdo? ¿Qué plazo habría para su impugación? El hecho de aceptar que esta obra se pague por coeficiente ¿presupone qué en el futuro todos los gastos de asignen por coeficiente también?
Agradecido por tu atención y felicitándote por tus sabios consejos recibe un cordial saludo.
Dando continuidad a la consulta de ayer, tenemos una comunidad de propietarios de Barcelona en la cual la asignación de los gastos ordinarios (e incluso los extraordinarios) se ha hecho a partes iguales desde sus orígenes (y hace más de 25 años). Con motivo de la rehabilitación de la fachada y dado su elevado coste, un vecino ha exigido que se asigne por coeficiente esta partida de gasto alegando que su mera petición es suficiente para que así sea según se contempla en la Ley de la Propiedad Horizontal. Ante el desconocimiento de la Ley, se dio crédito a lo expuesto por este vecino y, sin ningún tipo de votación, así se hizo: se distribuyó el gasto presupuestado para esta obra por coeficiente. La obra está previsto que se inicie en Enero 2009 y para sufragar el gasto se están haciendo aportaciones específicas a cuenta del importe que cada propietario debe asumir.
Teniendo en cuenta el sistema precedente de asignación de gastos a partes iguales, ¿es lícito este cambio? ¿Es impugnable este acuerdo? ¿Qué plazo habría para su impugación? El hecho de aceptar que esta obra se pague por coeficiente ¿presupone qué en el futuro todos los gastos de asignen por coeficiente también?
Agradecido por tu atención y felicitándote por tus sabios consejos recibe un cordial saludo.
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Respuesta de arini6
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En primer lugar, es importante que me haya comentado que la propiedad está en Barcelona, pues les rige derecho foral, recogido en la ley 5/2006 de 10 de mayo del libro quinto del código Civil de Cataluña
Artículo 553-3. Cuota.
1. La cuota de participación:
Determina y concreta la relación de los derechos sobre los bienes privativos con los derechos sobre los bienes comunes.
Sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, beneficios, gestión y gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen.
Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.
2. Las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se precisan en centésimos y se asignan de forma proporcional a sus superficies, teniendo en cuenta el uso y destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.
3. Pueden establecerse, además de la cuota general, cuotas especiales para gastos determinados.
4. Las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o estatutos no establecen otra cosa.
Artículo 553-4. Créditos y deudas.
1. Todos los propietarios son titulares mancomunados tanto de los créditos constituidos a favor de la comunidad como de las obligaciones contraídas válidamente en su gestión, de acuerdo con las cuotas de participación respectivas.
2. La cuantía de la contribución de cada propietario o propietaria a los gastos comunes es la que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota de participación.
Asimismo, en art 553-11 de esta ley señala que los estatutos pueden regular el régimen de gastos y contribuciones de los propietarios, así como se señala que es la JUnta de propietarios la que acuerda el establecimiento o modificación de los criterios generales de fijación de las cuotas de participación.
La ley de propiedad horizontal en su caso es subsidiaria, esto es, se aplica en caso de que nada haya previsto la ley especifica, que en su caso es esta.
Por tanto, entiendo que si lo que habéis hecho es para la modificación para esta obra, y así estará reflejado en el acta de reunión, se aplica unicamente a este, siguiendo el resto de actividades conforme a la distribución igualitaria. En caso que se quiera modificar totalmente, habrá que votarlo en junta de propietarios para así dejarlo acordado.
En cuanto a los votos favorables para modificar las cuotas, son de 4/5 partes de los propietarios que representen 4/5 partes de las cuotas de participación.
Artículo 553-3. Cuota.
1. La cuota de participación:
Determina y concreta la relación de los derechos sobre los bienes privativos con los derechos sobre los bienes comunes.
Sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, beneficios, gestión y gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen.
Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.
2. Las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se precisan en centésimos y se asignan de forma proporcional a sus superficies, teniendo en cuenta el uso y destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.
3. Pueden establecerse, además de la cuota general, cuotas especiales para gastos determinados.
4. Las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o estatutos no establecen otra cosa.
Artículo 553-4. Créditos y deudas.
1. Todos los propietarios son titulares mancomunados tanto de los créditos constituidos a favor de la comunidad como de las obligaciones contraídas válidamente en su gestión, de acuerdo con las cuotas de participación respectivas.
2. La cuantía de la contribución de cada propietario o propietaria a los gastos comunes es la que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota de participación.
Asimismo, en art 553-11 de esta ley señala que los estatutos pueden regular el régimen de gastos y contribuciones de los propietarios, así como se señala que es la JUnta de propietarios la que acuerda el establecimiento o modificación de los criterios generales de fijación de las cuotas de participación.
La ley de propiedad horizontal en su caso es subsidiaria, esto es, se aplica en caso de que nada haya previsto la ley especifica, que en su caso es esta.
Por tanto, entiendo que si lo que habéis hecho es para la modificación para esta obra, y así estará reflejado en el acta de reunión, se aplica unicamente a este, siguiendo el resto de actividades conforme a la distribución igualitaria. En caso que se quiera modificar totalmente, habrá que votarlo en junta de propietarios para así dejarlo acordado.
En cuanto a los votos favorables para modificar las cuotas, son de 4/5 partes de los propietarios que representen 4/5 partes de las cuotas de participación.
