Anónimo
Terraza aneja a un piso, ¿Privativa o comunitaria?
Tengo en mí propiedad un primer piso con una terraza aneja en un edificio de planta baja para garajes, 5 plantas y en ésta última un ático con terraza
Que "no consta" en el titulo constitutivo de la P.Horizontal.
En dicho titulo constitutivo dice textualmente ""El piso primero tiene como anejo una terraza a su espalda y los demás pisos con espacio que vuelan sobre
Dicha terraza"".
En mi escritura consta un apartado llamado ANEJOS que dice textualmente: "Tiene como anejo una terraza a la espalda de la superficie... "Y trastero en la
Planta de desvanes del edificio señalado..." Para nada consta lo típico: "terrazas para uso y disfrute" sólo el término "anejo" y finalmente decirle que todos los pisos y ático tenemos la misma cuota de participación.
Hace 2 años se impermeabilizó la terraza del ático y no hubo ningún problema, todos los vecinos contribuyeron a realizar el pago de dicha reparación.
Debido a unas filtraciones de agua en la planta baja de los garajes procedentes de la cubierta de mí terraza, se somete a la Junta de propietarios la impermeabilización de las dos terrazas de los dos primeros pisos acordando por unanimidad dicha reparación. Después de pasado algún tiempo ya finalizada la reparación de las terrazas se produce una revuelta de algunos vecinos diciendo que no van a pagar porque se han enterado de que las terrazas de los primeros eran privativas (relacionan anejo con propiedad privada). Todavía hay algún vecino que está pendiente de pagar dichas derramas y debido a ésto se me presentaron las siguientes dudas:
-¿Por qué dicen que son privativas si lo único que consta en las escrituras es que "la terraza es un anejo al piso" y para nada hablan de privacidad de las mismas?
-¿Si la terraza del ático no consta en en el titulo constitutivo de la P.Horizontal, se considera comunitaria o privativa?
-Aún si mi terraza fuese privativa, ¿querría decir que tengo que pagar yo sólo y no la comunidad su impermeabilización?
Que "no consta" en el titulo constitutivo de la P.Horizontal.
En dicho titulo constitutivo dice textualmente ""El piso primero tiene como anejo una terraza a su espalda y los demás pisos con espacio que vuelan sobre
Dicha terraza"".
En mi escritura consta un apartado llamado ANEJOS que dice textualmente: "Tiene como anejo una terraza a la espalda de la superficie... "Y trastero en la
Planta de desvanes del edificio señalado..." Para nada consta lo típico: "terrazas para uso y disfrute" sólo el término "anejo" y finalmente decirle que todos los pisos y ático tenemos la misma cuota de participación.
Hace 2 años se impermeabilizó la terraza del ático y no hubo ningún problema, todos los vecinos contribuyeron a realizar el pago de dicha reparación.
Debido a unas filtraciones de agua en la planta baja de los garajes procedentes de la cubierta de mí terraza, se somete a la Junta de propietarios la impermeabilización de las dos terrazas de los dos primeros pisos acordando por unanimidad dicha reparación. Después de pasado algún tiempo ya finalizada la reparación de las terrazas se produce una revuelta de algunos vecinos diciendo que no van a pagar porque se han enterado de que las terrazas de los primeros eran privativas (relacionan anejo con propiedad privada). Todavía hay algún vecino que está pendiente de pagar dichas derramas y debido a ésto se me presentaron las siguientes dudas:
-¿Por qué dicen que son privativas si lo único que consta en las escrituras es que "la terraza es un anejo al piso" y para nada hablan de privacidad de las mismas?
-¿Si la terraza del ático no consta en en el titulo constitutivo de la P.Horizontal, se considera comunitaria o privativa?
-Aún si mi terraza fuese privativa, ¿querría decir que tengo que pagar yo sólo y no la comunidad su impermeabilización?
Respuesta de Luis Garreta
Anejo significa que forma parte de tu bien privativo, y que va unido a éste. Por lo que se entiende que la terraza es privativa, pero al igual que el suelo y techo de tu vivienda, la estructura de tu terraza es y debe ser comunitaria, pues forma parte de la comunidad.
Las terrazas que no están cubiertas no contabilizan en el coeficiente ni en el catastro, por lo que puede ser de uso privativo y no necesariamente modificar los metros catastrales.
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Respuesta
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Entiendo que son varios asuntos diferenciados los que hay que acometer.
1º. La calificación de su terraza;. Los arts 396 del Código Civil, y 3 y 5 de la Ley de 21 de julio de 1960, sobre propiedad horizontal hacen una enumeración enunciativa que no cerrada, de los elementos comunes de una finca. Esto está abalado por diferentes sentencias del TS, por lo que se le debe dar carácter de ius dispositivum, por lo que pueden tener por el Titulo Constitutivo o por acuerdo unánime posterior carácter privativo elementos que inicialmente pudieran no serlo; esto es, que las terrazas a nivel o cubiertas de partes del edificio (sentencias TS 31-01-1985, 15-03-1985 y 27-02-1987) pueden ser desafectadas (hacerse privativas). Desde mi punto de vista, reitero, mi punto de vista, esto puede estar sucediendo en su caso; la descripción de su finca la entiendo como una desafectación de la terraza al convertirla en aneja, es decir, inseparable de la vivienda luego parte de ella. Podría darse a entender que al tener los mismos porcentajes de participación se estuviera asumiendo como común pero yo creo que la calificación de anejo le convierte en privativo; si tiene la posibilidad, acceda a la sentencia del TS con fecha 22-01-2007 que trata sobre un sótano donde se podría entender algo parecido. Eso si, también se manifiesta el TS diciendo que incluso cunado son privativas las terrazas, las barandillas o forjas que constituyen fachada son por cuenta de la Comunidad.
Como conclusión, entiendo que hubo un acto de desafectación de ese espacio físico en el
propio titulo constitutivo, que convierte dicha terraza en elemento
privativo como anejo a la vivienda 1ª.
2º. Otra cosa es la decisión de como se acometen las obras; se aprobó por unanimidad y me parece entender que "hay revuielo" pero no impugnación. Pues si ha pasado el mes de erigor desde la comunicación formel del Acta y no ha habido impugnación ni nadie se ha opuesto a ella de manera fehaciente, exija el cumplimiento del Acta.
3º. Con respecto a la terraza del ático, habría que ver las escrituras de los propietarios, si primero, constan y, segundo, el carácter que se les otroga.
1º. La calificación de su terraza;. Los arts 396 del Código Civil, y 3 y 5 de la Ley de 21 de julio de 1960, sobre propiedad horizontal hacen una enumeración enunciativa que no cerrada, de los elementos comunes de una finca. Esto está abalado por diferentes sentencias del TS, por lo que se le debe dar carácter de ius dispositivum, por lo que pueden tener por el Titulo Constitutivo o por acuerdo unánime posterior carácter privativo elementos que inicialmente pudieran no serlo; esto es, que las terrazas a nivel o cubiertas de partes del edificio (sentencias TS 31-01-1985, 15-03-1985 y 27-02-1987) pueden ser desafectadas (hacerse privativas). Desde mi punto de vista, reitero, mi punto de vista, esto puede estar sucediendo en su caso; la descripción de su finca la entiendo como una desafectación de la terraza al convertirla en aneja, es decir, inseparable de la vivienda luego parte de ella. Podría darse a entender que al tener los mismos porcentajes de participación se estuviera asumiendo como común pero yo creo que la calificación de anejo le convierte en privativo; si tiene la posibilidad, acceda a la sentencia del TS con fecha 22-01-2007 que trata sobre un sótano donde se podría entender algo parecido. Eso si, también se manifiesta el TS diciendo que incluso cunado son privativas las terrazas, las barandillas o forjas que constituyen fachada son por cuenta de la Comunidad.
Como conclusión, entiendo que hubo un acto de desafectación de ese espacio físico en el
propio titulo constitutivo, que convierte dicha terraza en elemento
privativo como anejo a la vivienda 1ª.
2º. Otra cosa es la decisión de como se acometen las obras; se aprobó por unanimidad y me parece entender que "hay revuielo" pero no impugnación. Pues si ha pasado el mes de erigor desde la comunicación formel del Acta y no ha habido impugnación ni nadie se ha opuesto a ella de manera fehaciente, exija el cumplimiento del Acta.
3º. Con respecto a la terraza del ático, habría que ver las escrituras de los propietarios, si primero, constan y, segundo, el carácter que se les otroga.
Hola;
Antes de nada le pido disculpas por no haberle respondido antes, estuve de viaje.
Me ha servido de mucho su respuesta pero, ya sabe; aunque la LPH data de 1960 es increíble que todavía no hayan modificado la LEY para que no haya problemas con el tema de las terrazas (comunitarias-privativas), es todo un negocio, para saber a lo que hay que atenerse tienes que pagar al Juez.
Muchas gracias por su información.
Un saludo
Antes de nada le pido disculpas por no haberle respondido antes, estuve de viaje.
Me ha servido de mucho su respuesta pero, ya sabe; aunque la LPH data de 1960 es increíble que todavía no hayan modificado la LEY para que no haya problemas con el tema de las terrazas (comunitarias-privativas), es todo un negocio, para saber a lo que hay que atenerse tienes que pagar al Juez.
Muchas gracias por su información.
Un saludo
Hola - Mcarmen Agullo