Nulidad o Disolución de la Comunidad de Propietarios
Me gustaría que me pudiera orientar si lo indicado en el escrito que he reproducido a continuación, tiene alguna posibilidad de producirse. Este escrito lo envié al administrador de la comunidad y he preferido copiarlo integro para que se entienda bien el problema. El problema en cuestión es que el promotor "dijo" a determinados compradores que había una piscina comunitaria, cuando realmente la piscina pertenece a una de las viviendas. Al ser adquirida esta vivienda, el comprador ha hecho valer sus derechos y ha prohibido el uso y la entrada en su propiedad al resto de los vecinos. La única razón de ser de la comunidad era esta piscina, por lo que he dejado de pagar las cuotas al entender que la constitución de la comunidad es nula.
¿Qué debería hacer a continuación?
Muchas gracias por su ayuda.
Saludos
Nicolás Cabrera
ATT. Sr. Administrador Comunidad de propietarios Caño Viejo 60
Impugnación de acta y convocatoria
Estimados Sres.,
Me pongo en contacto con Uds., para mostrarles mi total disconformidad con la redacción del acta de fecha 25 de abril de 2009.
La redacción de la misma, en lo referente a mi intervención como propietaria de los chalets números 9 y 10 es: "La propietaria de los chalets nº 8 y 9, Doña Celia García Peinado, deja constancia de no estar de acuerdo con la posibilidad de modificación de la escritura de División Horizontal Tumbada, salvo que en dicha modificaciones incluya la separación del Conjunto y consecuentemente de la Comunidad de Propietarios, de los chalets 8 y 9. También quiere dejar constancia de que en lo sucesivo no asumirá responsabilidad alguna sobre la piscina, incluidos los gastos de mantenimiento. El Secretario-Administrador le aconseja haga llegar por escrito dirigido al Presidente sus razonamientos, para ser incluidos en el Orden del Día de una próxima Junta, y sometidos a votación.
Realmente lo que manifesté fue: "estoy interesada en la declaración de nulidad de la constitución de la comunidad de propietarios o su disolución, por no haber nada en común que justifique su existencia, mantenimiento o administración. También quiere dejar constancia de que en lo sucesivo no asumirá responsabilidad alguna sobre la piscina, incluidos los gastos de mantenimiento y de administración, ya que no tiene que soportar los gastos de algo que no es suyo. El Secretario-Administrador le aconseja haga llegar por escrito dirigido al Presidente sus razonamientos, para ser incluidos en el Orden del Día de una próxima Junta, y sometidos a votación".
Por otro lado, el día 15 de junio de 2009, a las 19,00, he tenido conocimiento de la Convocatoria de Junta Extraordinaria fijada para ese mismo día 15 a las 21,00h. En este sentido, si bien la vigente Ley de Propiedad Horizontal no prevé un plazo mínimo para la convocatoria, si dice textualmente que habrá de convocarse con la antelación suficiente para que llegue a conocimiento de todos los propietarios. El realizar una comunicación de convocatoria de Junta Extraordinaria en fin de semana, además puente, conociendo que una gran parte de los vecinos, chalets 9, 10, 15,8,7, 13, 12., no son residentes, me parece cuanto menos, poco acertado, esto sin entrar a valorar ni positiva ni negativamente la intención con la que se hace. Entiendo que si bien los problemas a tratar son de suma importancia, la urgencia tan exagerada en tratarlos no lo es tanto. Por ello, y por terminar con este punto, es mi opinión que en la convocatoria se ha realizando una interpretación exageradamente extensiva de la Ley, y por lo tanto se ha vulnerando el espíritu de la misma, por lo que no reconozco, con independencia de lo que más adelante expondré, los acuerdos que se hayan tomado en la misma.
No quiero dejar pasar la oportunidad de ponerme en contacto con Uds. Para manifestarles mi opinión sobre la exigencia o no de constituirnos en Comunidad de Propietarios. Para comenzar paso a reproducir los arts. 392 y 396 del C.C.
Artículo 392.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este titulo.
Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo titulo, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Una vez leídos con atención ambos artículos, me hago y por supuesto, les hago la siguiente pregunta:
¿Qué cosa o derecho pertenecía pro indiviso a varias personas en el momento del acto constitutivo de la Comunidad? La respuesta es NINGUNA, excepción hecha del centro de transformación, que dicho sea de paso ni es susceptible de tener gastos, ya que está cedido a Iberdrola y es ella la responsable del mantenimiento, ni por supuesto de ser administrada.
Miren Uds., yo desconozco lo que compraron y como lo compraron los demás vecinos; lo que sé es lo que compré yo. Y desde luego no compre dos chalet con piscina comunitaria, sino simplemente dos chalets, y...
¿Qué debería hacer a continuación?
Muchas gracias por su ayuda.
Saludos
Nicolás Cabrera
ATT. Sr. Administrador Comunidad de propietarios Caño Viejo 60
Impugnación de acta y convocatoria
Estimados Sres.,
Me pongo en contacto con Uds., para mostrarles mi total disconformidad con la redacción del acta de fecha 25 de abril de 2009.
La redacción de la misma, en lo referente a mi intervención como propietaria de los chalets números 9 y 10 es: "La propietaria de los chalets nº 8 y 9, Doña Celia García Peinado, deja constancia de no estar de acuerdo con la posibilidad de modificación de la escritura de División Horizontal Tumbada, salvo que en dicha modificaciones incluya la separación del Conjunto y consecuentemente de la Comunidad de Propietarios, de los chalets 8 y 9. También quiere dejar constancia de que en lo sucesivo no asumirá responsabilidad alguna sobre la piscina, incluidos los gastos de mantenimiento. El Secretario-Administrador le aconseja haga llegar por escrito dirigido al Presidente sus razonamientos, para ser incluidos en el Orden del Día de una próxima Junta, y sometidos a votación.
Realmente lo que manifesté fue: "estoy interesada en la declaración de nulidad de la constitución de la comunidad de propietarios o su disolución, por no haber nada en común que justifique su existencia, mantenimiento o administración. También quiere dejar constancia de que en lo sucesivo no asumirá responsabilidad alguna sobre la piscina, incluidos los gastos de mantenimiento y de administración, ya que no tiene que soportar los gastos de algo que no es suyo. El Secretario-Administrador le aconseja haga llegar por escrito dirigido al Presidente sus razonamientos, para ser incluidos en el Orden del Día de una próxima Junta, y sometidos a votación".
Por otro lado, el día 15 de junio de 2009, a las 19,00, he tenido conocimiento de la Convocatoria de Junta Extraordinaria fijada para ese mismo día 15 a las 21,00h. En este sentido, si bien la vigente Ley de Propiedad Horizontal no prevé un plazo mínimo para la convocatoria, si dice textualmente que habrá de convocarse con la antelación suficiente para que llegue a conocimiento de todos los propietarios. El realizar una comunicación de convocatoria de Junta Extraordinaria en fin de semana, además puente, conociendo que una gran parte de los vecinos, chalets 9, 10, 15,8,7, 13, 12., no son residentes, me parece cuanto menos, poco acertado, esto sin entrar a valorar ni positiva ni negativamente la intención con la que se hace. Entiendo que si bien los problemas a tratar son de suma importancia, la urgencia tan exagerada en tratarlos no lo es tanto. Por ello, y por terminar con este punto, es mi opinión que en la convocatoria se ha realizando una interpretación exageradamente extensiva de la Ley, y por lo tanto se ha vulnerando el espíritu de la misma, por lo que no reconozco, con independencia de lo que más adelante expondré, los acuerdos que se hayan tomado en la misma.
No quiero dejar pasar la oportunidad de ponerme en contacto con Uds. Para manifestarles mi opinión sobre la exigencia o no de constituirnos en Comunidad de Propietarios. Para comenzar paso a reproducir los arts. 392 y 396 del C.C.
Artículo 392.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este titulo.
Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo titulo, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Una vez leídos con atención ambos artículos, me hago y por supuesto, les hago la siguiente pregunta:
¿Qué cosa o derecho pertenecía pro indiviso a varias personas en el momento del acto constitutivo de la Comunidad? La respuesta es NINGUNA, excepción hecha del centro de transformación, que dicho sea de paso ni es susceptible de tener gastos, ya que está cedido a Iberdrola y es ella la responsable del mantenimiento, ni por supuesto de ser administrada.
Miren Uds., yo desconozco lo que compraron y como lo compraron los demás vecinos; lo que sé es lo que compré yo. Y desde luego no compre dos chalet con piscina comunitaria, sino simplemente dos chalets, y...
1 Respuesta
Respuesta de iures3000
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Para poder darle el asesoramiento que necesita tendríamos que ver y estudiar la escritura de división horizontal de su Comunidad.
A priori y con los datos que nos facilita, decirle que si en esa escritura de origen no se contempló la piscina como elemento comunitario del complejo de chalets, la cuestión quedaría resuelta ya que Ud. no estaría obligado al pago de los gastos de conservación y mantenimiento e incluso podría reclamar las cantidades que hubiera pagado por esos conceptos estos años.
La Escritura de División Horizontal es el Titulo Constitutivo de la Comunidad de Propietarios por el que el dueño o los dueños de un edificio deciden que sus diversas dependencias (locales, viviendas, trasteros, plazas de garaje, etc) cobren individualidad jurídica (pues antes no eran más que una parte del edificio, que era el único objeto con existencia jurídica), se sometan al régimen específico de la Propiedad Horizontal, determinando sus elementos comunes (además de los que necesariamente tienen ese carácter por disposición legal: el tejado, por ejemplo) y fijando el coeficiente expresivo de la proporción en que cada una de aquellas dependencias participa en la Comunidad, tanto activamente (en qué medida le pertenecen los elementos comunes) como pasivamente
Lo lógico es que cada Comunidad de Propietarios, tenga entre sus documentos un ejemplar de la Escritura de División Horizontal (Estatutos incluidos), a disposición de cualquier propietario de la Comunidad.
Partiendo de esa premisa, lo que Ud. debería hacer en este momento para asegurarse de cual es la situación real, antes de seguir pidiendo la nulidad o disolución de la Comunidad de Propietarios, es pedir a su Administrador de fincas una copia de la misma y cotejarla.
Si de todos modos necesita nuestra ayuda profesional no dude en pedírnosla y estaremos encantados de ayudarle.
Quedando a su disposición para cualquier duda o pregunta que tenga.
A priori y con los datos que nos facilita, decirle que si en esa escritura de origen no se contempló la piscina como elemento comunitario del complejo de chalets, la cuestión quedaría resuelta ya que Ud. no estaría obligado al pago de los gastos de conservación y mantenimiento e incluso podría reclamar las cantidades que hubiera pagado por esos conceptos estos años.
La Escritura de División Horizontal es el Titulo Constitutivo de la Comunidad de Propietarios por el que el dueño o los dueños de un edificio deciden que sus diversas dependencias (locales, viviendas, trasteros, plazas de garaje, etc) cobren individualidad jurídica (pues antes no eran más que una parte del edificio, que era el único objeto con existencia jurídica), se sometan al régimen específico de la Propiedad Horizontal, determinando sus elementos comunes (además de los que necesariamente tienen ese carácter por disposición legal: el tejado, por ejemplo) y fijando el coeficiente expresivo de la proporción en que cada una de aquellas dependencias participa en la Comunidad, tanto activamente (en qué medida le pertenecen los elementos comunes) como pasivamente
Lo lógico es que cada Comunidad de Propietarios, tenga entre sus documentos un ejemplar de la Escritura de División Horizontal (Estatutos incluidos), a disposición de cualquier propietario de la Comunidad.
Partiendo de esa premisa, lo que Ud. debería hacer en este momento para asegurarse de cual es la situación real, antes de seguir pidiendo la nulidad o disolución de la Comunidad de Propietarios, es pedir a su Administrador de fincas una copia de la misma y cotejarla.
Si de todos modos necesita nuestra ayuda profesional no dude en pedírnosla y estaremos encantados de ayudarle.
Quedando a su disposición para cualquier duda o pregunta que tenga.
Efectivamente en la escritura de división horizontal no figura la piscina como un elemento comunitario del complejo de chalets. Tampoco consta en mis escrituras que yo posea parte alguna de la misma. Por el contrario, sí que figura en la escritura del chalet número 10, como parte integrante del mismo.
Finalmente sí que estaría interesado en contratar sus servicios para realizar las comunicaciones y trámites pertinentes para proceder como mejor proceda en defensa de mis legítimos intereses, v.gr. reclamación de cantidades pagadas, instar la disolución, etc.
Díganme de que manera me puedo poner en contacto con uds. lo antes que sea posible, ya que he recibido el acta de la última "supuesta junta" de la "supuesta comunidad" y parce ser que los asistentes (5 de un total de 15) han decidido pasar una derrama para reclamar judicialmente, por un lado los impagos de cuotas (entre ellos los míos), así como para proceder contra el propietario del chalet nº 10 para que "ceda el uso de la piscina", algo a lo que dicho propietario se niega como legitimo propietario de la misma, no existiendo servidumbre ni carga alguna sobre la misma, excepción hecha de la hipoteca que suscribió para la compra de la casa y su parcela, en la que está incluida la famosa piscina.
En espera de sus noticias,
Aprovecho la ocasión para enviarles un cordial saludo,
Nicolás Cabrera
Finalmente sí que estaría interesado en contratar sus servicios para realizar las comunicaciones y trámites pertinentes para proceder como mejor proceda en defensa de mis legítimos intereses, v.gr. reclamación de cantidades pagadas, instar la disolución, etc.
Díganme de que manera me puedo poner en contacto con uds. lo antes que sea posible, ya que he recibido el acta de la última "supuesta junta" de la "supuesta comunidad" y parce ser que los asistentes (5 de un total de 15) han decidido pasar una derrama para reclamar judicialmente, por un lado los impagos de cuotas (entre ellos los míos), así como para proceder contra el propietario del chalet nº 10 para que "ceda el uso de la piscina", algo a lo que dicho propietario se niega como legitimo propietario de la misma, no existiendo servidumbre ni carga alguna sobre la misma, excepción hecha de la hipoteca que suscribió para la compra de la casa y su parcela, en la que está incluida la famosa piscina.
En espera de sus noticias,
Aprovecho la ocasión para enviarles un cordial saludo,
Nicolás Cabrera
Ante todo agradecer su confianza y decirle que estaremos encantados de ofrecerle el asesoramiento y apoyo legal que necesita y nos ha solicitado.
Para comenzar cuanto antes con las gestiones y trámites necesarios debe remitirnos a través de email a [email protected] toda la documentación del caso para que podamos comenzar con su estudio y análisis cuanto antes.
Quedando a la espera de sus noticias.
Para comenzar cuanto antes con las gestiones y trámites necesarios debe remitirnos a través de email a [email protected] toda la documentación del caso para que podamos comenzar con su estudio y análisis cuanto antes.
Quedando a la espera de sus noticias.
Perdón por no haber contestado antes, pero he tenido problemas con mi trabajo y he estado fuera de juego.
Muchas gracias, me pongo a recopilar información y se la mando.
Saludos Nicolás
Muchas gracias, me pongo a recopilar información y se la mando.
Saludos Nicolás
