Filtraciones agua de lluvia
Mi piso tiene una terraza muy grande que a su vez es el techo de unos locales comerciales en los que se producen filtraciones de agua de lluvia, ¿a quién corresponde pagar el arreglo de la terraza y los desperfectos ocasionados?
¿Me corresponde como propietario de la terraza? ¿O es la comunidad la que debe hacerse cargo ya que es el tejado de los locales y el agua es agua de lluvia?
¿Me corresponde como propietario de la terraza? ¿O es la comunidad la que debe hacerse cargo ya que es el tejado de los locales y el agua es agua de lluvia?
1 Respuesta
Respuesta de Isaguiver Mongar
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Disculpa la pregunta, es con el fin de aclarar las cosas: ¿En las escrituras de tu inmueble aparece que la terraza te pertenece?
¿Es un anexo que se le hizo a la edificación?
¿Los locales fueron entregados para su funcionamiento inmediato o les hicieron reforamas?
¿Desde cuándo empezaron los problemas de filtración de aguas?
Para hacer un diagnóstico acertado y orientarte frente a tu pregunta es importante conocer la "HISTORICIDAD" del problema porque puede tener varias alternativas de solución, y según sea el caso se desprende la responsabilidad de quien asume los costos de las reparaciones: Los locales comerciales, la comunidad o SOLAMENTE TÚ.
¿Es un anexo que se le hizo a la edificación?
¿Los locales fueron entregados para su funcionamiento inmediato o les hicieron reforamas?
¿Desde cuándo empezaron los problemas de filtración de aguas?
Para hacer un diagnóstico acertado y orientarte frente a tu pregunta es importante conocer la "HISTORICIDAD" del problema porque puede tener varias alternativas de solución, y según sea el caso se desprende la responsabilidad de quien asume los costos de las reparaciones: Los locales comerciales, la comunidad o SOLAMENTE TÚ.
En las escrituras de propiedad aparece la terraza, y no es un anexo posterior de la edificación, los locales fueron entregados para su funcionamiento y no me consta que se les hicieran reformas, más allá de las reformas decorativas dependiendo del tipo de negocio.
Será mejor que le explique un poco más detalladamente el tema.
Digamos que la parte de arriba de los locales comerciales esta dividida en dos partes por una barandilla, hacia dentro de ésta, la terraza es mía porque así aparece en escrituras y de la barrandilla hacia fuera es de la comunidad ya que yo allí no tengo acceso.
Los problemas de filtración son continuos desde hace 10 o 15 años, y hasta ahora nosotros hemos estado corriendo con los gastos de las reparaciones en nuestro lado pero el problema no se soluciona porque la comunidad no arregla la parte de fuera.
Ha sido recientemente cuando buscando legislación al respecto hemos averiguado que, al igual que sucede con los áticos, aunque la terraza sea privativa, al ser el piso de la terraza a la vez el tejado de los locales y ser filtraciones procedentes del agua de lluvia, es posible que se considere un elemento común, y por lo tanto la comunidad de propietarios tendría que reparar tanto la parte de fuera como la de dentro de la barandilla.
Será mejor que le explique un poco más detalladamente el tema.
Digamos que la parte de arriba de los locales comerciales esta dividida en dos partes por una barandilla, hacia dentro de ésta, la terraza es mía porque así aparece en escrituras y de la barrandilla hacia fuera es de la comunidad ya que yo allí no tengo acceso.
Los problemas de filtración son continuos desde hace 10 o 15 años, y hasta ahora nosotros hemos estado corriendo con los gastos de las reparaciones en nuestro lado pero el problema no se soluciona porque la comunidad no arregla la parte de fuera.
Ha sido recientemente cuando buscando legislación al respecto hemos averiguado que, al igual que sucede con los áticos, aunque la terraza sea privativa, al ser el piso de la terraza a la vez el tejado de los locales y ser filtraciones procedentes del agua de lluvia, es posible que se considere un elemento común, y por lo tanto la comunidad de propietarios tendría que reparar tanto la parte de fuera como la de dentro de la barandilla.
Con esta explicación entiendo que parte de la terraza, que sirve de cubierta a los locales, figura a nombre tuyo siendo propiedad privada o particular. En este sentido te corresponde reparar el daño en compañía de los locales que se ven afectados por tu espacio.
El resto lo debe asumir la comunidad porque es considerada "área de disfrute común". La norma es taxativa al describir cuales son los elementos considerados como "bien común" (losas, muros cargueros y medianeros, cimientos, terrazas y fachadas) para bloques de edificios, ya sea de dos o más plantas, y las reparaciones en estos elementos corre a cargo de "TODOS" los habitantes del mismo.
La parte que te corresponde es considerada de uso privado y por lo tanto el costo de la reparacíon debe asumirse por partes iguales entre los propietarios de ese espacio (locales comerciales afectados y tú).
De la barandilla para afuera le corresponde a la comunidad. Si en algo pueden salir avantes es demostrándole a la comunidad que ustedes han costeado todas las reparaciones a lo largo del tiempo y que ya es "la comunidad" quien debe correr con los gastos de las reparaciones.
En caso de que haya interpretado mal tu explicación por favor me lo haces saber.
El resto lo debe asumir la comunidad porque es considerada "área de disfrute común". La norma es taxativa al describir cuales son los elementos considerados como "bien común" (losas, muros cargueros y medianeros, cimientos, terrazas y fachadas) para bloques de edificios, ya sea de dos o más plantas, y las reparaciones en estos elementos corre a cargo de "TODOS" los habitantes del mismo.
La parte que te corresponde es considerada de uso privado y por lo tanto el costo de la reparacíon debe asumirse por partes iguales entre los propietarios de ese espacio (locales comerciales afectados y tú).
De la barandilla para afuera le corresponde a la comunidad. Si en algo pueden salir avantes es demostrándole a la comunidad que ustedes han costeado todas las reparaciones a lo largo del tiempo y que ya es "la comunidad" quien debe correr con los gastos de las reparaciones.
En caso de que haya interpretado mal tu explicación por favor me lo haces saber.
Ante todo muchísimas gracias por su opinión y su rapidez en las respuestas,
Quiere decir que los locales tienen que costear parte de la reparación de unas humedades que llevan sufriendo muchísimos años y que nosotros hemos intentado reparar, sin éxito, ¿en varias ocasiones y de las que comunidad no se hace cargo?
¿Los locales tienen que contribuir a la reparación tanto de mi lado como del lado perteneciente a la comunidad?
Podría indicarme la base legal que sustenta ésto, ¿para qué yo pueda hacérsela llegar a los propietarios de los locales? Porque me temo que sino me va a costar mucho hacérselo entender.
Muchas gracias de nuevo.
Quiere decir que los locales tienen que costear parte de la reparación de unas humedades que llevan sufriendo muchísimos años y que nosotros hemos intentado reparar, sin éxito, ¿en varias ocasiones y de las que comunidad no se hace cargo?
¿Los locales tienen que contribuir a la reparación tanto de mi lado como del lado perteneciente a la comunidad?
Podría indicarme la base legal que sustenta ésto, ¿para qué yo pueda hacérsela llegar a los propietarios de los locales? Porque me temo que sino me va a costar mucho hacérselo entender.
Muchas gracias de nuevo.
En el reglamento de la comunidad debe estar contemplado el tema de las reparaciones en las zonas comunes y como se aborda la distribución del aporte monetario para hacerlas.
El reglamento está basado en las Leyes, Decretos y Ordenanzas Municipales, entre otras instancias gubernamentales. Que han legislado sobre el asunto de las comunidades.
Esta es la primera herramienta de trabajo de toda comunidad para ser reconocida como tal: Revisa este tema en ese manual y tendrás una visión clara de las acciones que deben seguirse para tu caso en particular.
En caso de no estar explícito este tema en el reglamento de la comunidad, aunque no lo creo, la norma general establece que "toda reparación hecha en las zonas comunes debe asumirse por quienes disfrutan de ellas según el coeficiente de copropiedad"...
Como el tema de "coeficiente de copropiedad" (que resulta de dividir el área total de la copropiedad", tomada como el 100%, por el área construida en cada unidad privada construidas, apicándole un factor de corrección del 0.01783 al 1,7259 según la cantidad de zona verde que se tiene dentro de la copropiedad por metro construido) es algo complicado de aplicar se ha asumido por regla general que el valor de cualquier arreglo en las zonas comunes se divide en partes iguales entre los copropietarios.
Por lo pronto estudia juiciosamente el reglamento de la copropiedad en lo referente a zonas de uso común y las reparaciones en ellas.
Si realizas bien la tarea y aún persisten tus dudas puedes remitirte a la Oficina Gubernamental de Sanidad (o quien haga sus veces) encargada de este tema para consultar las normas urbanísticas con las que construyeron tu comunidad, las normas vigentes y si existe responsabilidad civil por el defecto de filtraciones en la terraza.
El reglamento está basado en las Leyes, Decretos y Ordenanzas Municipales, entre otras instancias gubernamentales. Que han legislado sobre el asunto de las comunidades.
Esta es la primera herramienta de trabajo de toda comunidad para ser reconocida como tal: Revisa este tema en ese manual y tendrás una visión clara de las acciones que deben seguirse para tu caso en particular.
En caso de no estar explícito este tema en el reglamento de la comunidad, aunque no lo creo, la norma general establece que "toda reparación hecha en las zonas comunes debe asumirse por quienes disfrutan de ellas según el coeficiente de copropiedad"...
Como el tema de "coeficiente de copropiedad" (que resulta de dividir el área total de la copropiedad", tomada como el 100%, por el área construida en cada unidad privada construidas, apicándole un factor de corrección del 0.01783 al 1,7259 según la cantidad de zona verde que se tiene dentro de la copropiedad por metro construido) es algo complicado de aplicar se ha asumido por regla general que el valor de cualquier arreglo en las zonas comunes se divide en partes iguales entre los copropietarios.
Por lo pronto estudia juiciosamente el reglamento de la copropiedad en lo referente a zonas de uso común y las reparaciones en ellas.
Si realizas bien la tarea y aún persisten tus dudas puedes remitirte a la Oficina Gubernamental de Sanidad (o quien haga sus veces) encargada de este tema para consultar las normas urbanísticas con las que construyeron tu comunidad, las normas vigentes y si existe responsabilidad civil por el defecto de filtraciones en la terraza.
