¿Qué elementos son a cargo de las subcomunidades?
Hola.
Soy el presidente de una comunidad ubicada en la provincia de Barcelona e integrada por cinco escaleras o subcomunidades, con un total de 54 viviendas. La finca es del año 1959, formada por un sólo edificio que a su vez consta de cinco cuerpos o escaleras que comparten un patio y un pasaje abiertos a la vía pública. El edificio necesita una intervención urgente en la cubierta (hay varias goteras) y en breve la rehabilitación de la fachada.
Inicialmente todas las escaleras funcionaban como una sola comunidad, pero durante la presidencia anterior dos de ellas se constituyeron como subcomunidad en desacuerdo con el resto de la comunidad y dejaron de pagar a la comunidad general. Constituyeron su propio fondo y alegan que cuando se aclare cuáles son los gastos de la comunidad matriz aportarán su parte.
El problema se plantea al tener la intención (muy obcecada) estas subcomunidades de hacerse cargo de las obras relativas a las cubiertas y fachadas correspondientes a sus escaleras, contribuyendo con la comunidad matriz únicamente a los gastos del patio y pasaje, a lo que se oponen varios propietarios.
De momento me he asesorado con dos abogadas que, después de revisar la inscripción en el Registro de la Propiedad, me dan estas versiones:
1. La primera me dice que interpretando la frase "serán comunes todos aquellos elementos indivisibles" que figura en la inscripción registral, se entiende que las subcomunidades podrían gestionar las fachadas y cubiertas como pretenden.
2. La segunda me indica que, como cualquier propiedad horizontal, esta comunidad se rige por determinado artículo (ahora no recuerdo cuál) del Código Civil, que derogó la ley a la que se refiere la inscripción del Registro de la Propiedad, en el que se definen explícitamente como elementos comunes la cubierta y la fachada. Así pues, no se pueden subdividir estos elementos por subcomunidades.
Personalmente me parece más coherente la segunda opinión, pero me gustaría tener una tercera opinión sobre este asunto, ya que quiero poner en orden la actual situación haciendo lo correcto legalmente y necesito tener una buena base para poder entablar conversación con los subpresidentes. Llegado el caso, aunque no me gustaría tener que enfrentarme judicialmente a las dos escaleras en cuestión, necesito estar seguro antes de emprender cualquier acción.
Para completar la información necesaria, le adjunto la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad al final.
Le agradezco de antemano enormemente cualquier aclaración que me pueda aportar.
Un saludo.
----------------------------------------------------------------
Inscripción del registro de la propiedad
Propiedad de el Prat de llobregat, provincia de barcelona, circunscripción territorial del tribunal superior de justicia de la comunidad autónoma de cataluña.,
CERTIFICA: Que en vista de la instancia precedente, he examinado los libros del archivo a mi cargo, de los cuales resulta:
Que las inscripciones de edificación, división horizontal y de régimen de comunidad de la finca 3.211, objeto de dicha instancia, son la 2a y la 3a, inscrita en el folio 150 del tomo 6, libro 68 de esta Villa y literalmente son como sigue;=======
INSCRIPCIÓN 2a: "Porción de terreno urbanizado en Prat de Llobregat, de forma heptagonal irregular, mide una superficie, deducidos los viales, de dos mil trescientos cincuenta y ocho metros sesenta y nueve decímetros cuadrados, en el que hay edificado un bloque de cincuenta y cuatro viviendas de renta limitada subvencionada, en forma de U, con jardín interior que mide 474 metros cuadrados. Dicha bloque consta de tres plantas de una superficie de 1.447,98 metros cuadrados cada una y 18 viviendas por planta, o sea en total cincuenta y cuatro viviendas y 4.343,94 metros cuadrados edificados. El edificio consta de tres viviendas con tres habitaciones; cuarenta y siete viviendas con cuatro habitaciones cada una y cuatro viviendas con cinco habitaciones cada una. Linda: al Sur, frente con al calle de Tarragona, 45,80 metros y con Francisco Company Ventura, 19,56 metros; a la derecha entrando, Este con el mismo Señor Company, 38,90 metros y con Don Miguel Sorra Valls, 9 metros; a la izquierda, Oeste, con dos lineas de 35,10 metros y 14,15 metros que forman ángulo muy abierto con carretera de la Buñola; y al frente, con eje de una calle particular. Afectan a las cargas que resultan de la inscripción Ia. La Compañía Mercantil Anónima "La Seda de Barcelona, S.A." domiciliada en Barcelona. Adquirió el terreno de esta finca según la inscripción Ia y representada por Don Josep F.P. Schoröder y Don José María Ordeisi Gosti; declara que sobre el mismo ha constituido las mentadas viviendas, que valora en ocho millones cuatrocientas treinta y cinco mil doscientas quince pesetas cincuenta céntimos. En su virtud inscribo a favor de LA SEDA DE BARCELONA, S.A., la expresada edificación a titulo de accesión. Así resulta de una escritura otorgada el veintisiete de Julio último ante el Notario de Barcelona Don Joaquín Artuña en la que se insertan los complementarios, que sido presentada a las 10 horas, del día 21 de los corrientes, según el asiento 1577 Diario 3. Exento del pago del impuesto. Hospitalet, veintitrés de Octubre de mil novecientos sesenta y uno." Firmado: El Registrador. ==============
INSCRIPCIÓN 3a: "Finca en El Prat cuya inscripción resulta de la s inscripciones 1 y 2. Afectan a las cargas que resulten de las anteriores inscripciones. La Seda de Barcelona, S.A., domiciliada en Barcelona es dueña de esta finca según la inscripción 1 y 2, y representada por Don Rafael Amézola y Manso de Zúñiga, en virtud de acuerdo del Consejo de Administración de veinticinco de Octubre de mil novecientos sesenta y siete, calificación de cuyo acuerdo se acompaña por testimonio expedido por el Notario autorizante de la escritura que motivo este asiento; aclara la descripción de esta finca en el sentido de que el edificio o bloque en la misma existente está constituido materialmente por cinco cuerpos de edificio con sus respectivos portales de entrada que aparecen numerados en la Carretera de la Buñola con la siguientes números: Cuerpo de edificio número I en el ángulo Sur. Oeste número 37; Cuerpo de Edificio II, en el ángulo Sur. Este número 55; Cuerpo de edificio III, en el centro del Bloque, linda, Norte, número 33; Cuerpo de edificio IV, en el ángulo Noroeste, número 31 y Cuerpo de edifico V en el ángulo Noreste, 31 bis, existiendo en los patios interiores de luces cincuenta y cuatro cuartos trastero, uno para cada vivienda todos cubiertos mediante una azotea, a la altura de las viviendas de la planta baja; divide esta finca horizontalmente en los cincuenta y cuatro departamentos que la integran, asigna a cada uno de ellos un coeficiente con relación a la total finca de este número y oro con relación al respectivo cuerpo de edificio de que forman porte, cuales coeficientes se expresaran en la inscripción de cada departamento, estando formado el cuerpo de edifico número 37 de la Carretera de la Buñola por los departamentos...
Soy el presidente de una comunidad ubicada en la provincia de Barcelona e integrada por cinco escaleras o subcomunidades, con un total de 54 viviendas. La finca es del año 1959, formada por un sólo edificio que a su vez consta de cinco cuerpos o escaleras que comparten un patio y un pasaje abiertos a la vía pública. El edificio necesita una intervención urgente en la cubierta (hay varias goteras) y en breve la rehabilitación de la fachada.
Inicialmente todas las escaleras funcionaban como una sola comunidad, pero durante la presidencia anterior dos de ellas se constituyeron como subcomunidad en desacuerdo con el resto de la comunidad y dejaron de pagar a la comunidad general. Constituyeron su propio fondo y alegan que cuando se aclare cuáles son los gastos de la comunidad matriz aportarán su parte.
El problema se plantea al tener la intención (muy obcecada) estas subcomunidades de hacerse cargo de las obras relativas a las cubiertas y fachadas correspondientes a sus escaleras, contribuyendo con la comunidad matriz únicamente a los gastos del patio y pasaje, a lo que se oponen varios propietarios.
De momento me he asesorado con dos abogadas que, después de revisar la inscripción en el Registro de la Propiedad, me dan estas versiones:
1. La primera me dice que interpretando la frase "serán comunes todos aquellos elementos indivisibles" que figura en la inscripción registral, se entiende que las subcomunidades podrían gestionar las fachadas y cubiertas como pretenden.
2. La segunda me indica que, como cualquier propiedad horizontal, esta comunidad se rige por determinado artículo (ahora no recuerdo cuál) del Código Civil, que derogó la ley a la que se refiere la inscripción del Registro de la Propiedad, en el que se definen explícitamente como elementos comunes la cubierta y la fachada. Así pues, no se pueden subdividir estos elementos por subcomunidades.
Personalmente me parece más coherente la segunda opinión, pero me gustaría tener una tercera opinión sobre este asunto, ya que quiero poner en orden la actual situación haciendo lo correcto legalmente y necesito tener una buena base para poder entablar conversación con los subpresidentes. Llegado el caso, aunque no me gustaría tener que enfrentarme judicialmente a las dos escaleras en cuestión, necesito estar seguro antes de emprender cualquier acción.
Para completar la información necesaria, le adjunto la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad al final.
Le agradezco de antemano enormemente cualquier aclaración que me pueda aportar.
Un saludo.
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Inscripción del registro de la propiedad
Propiedad de el Prat de llobregat, provincia de barcelona, circunscripción territorial del tribunal superior de justicia de la comunidad autónoma de cataluña.,
CERTIFICA: Que en vista de la instancia precedente, he examinado los libros del archivo a mi cargo, de los cuales resulta:
Que las inscripciones de edificación, división horizontal y de régimen de comunidad de la finca 3.211, objeto de dicha instancia, son la 2a y la 3a, inscrita en el folio 150 del tomo 6, libro 68 de esta Villa y literalmente son como sigue;=======
INSCRIPCIÓN 2a: "Porción de terreno urbanizado en Prat de Llobregat, de forma heptagonal irregular, mide una superficie, deducidos los viales, de dos mil trescientos cincuenta y ocho metros sesenta y nueve decímetros cuadrados, en el que hay edificado un bloque de cincuenta y cuatro viviendas de renta limitada subvencionada, en forma de U, con jardín interior que mide 474 metros cuadrados. Dicha bloque consta de tres plantas de una superficie de 1.447,98 metros cuadrados cada una y 18 viviendas por planta, o sea en total cincuenta y cuatro viviendas y 4.343,94 metros cuadrados edificados. El edificio consta de tres viviendas con tres habitaciones; cuarenta y siete viviendas con cuatro habitaciones cada una y cuatro viviendas con cinco habitaciones cada una. Linda: al Sur, frente con al calle de Tarragona, 45,80 metros y con Francisco Company Ventura, 19,56 metros; a la derecha entrando, Este con el mismo Señor Company, 38,90 metros y con Don Miguel Sorra Valls, 9 metros; a la izquierda, Oeste, con dos lineas de 35,10 metros y 14,15 metros que forman ángulo muy abierto con carretera de la Buñola; y al frente, con eje de una calle particular. Afectan a las cargas que resultan de la inscripción Ia. La Compañía Mercantil Anónima "La Seda de Barcelona, S.A." domiciliada en Barcelona. Adquirió el terreno de esta finca según la inscripción Ia y representada por Don Josep F.P. Schoröder y Don José María Ordeisi Gosti; declara que sobre el mismo ha constituido las mentadas viviendas, que valora en ocho millones cuatrocientas treinta y cinco mil doscientas quince pesetas cincuenta céntimos. En su virtud inscribo a favor de LA SEDA DE BARCELONA, S.A., la expresada edificación a titulo de accesión. Así resulta de una escritura otorgada el veintisiete de Julio último ante el Notario de Barcelona Don Joaquín Artuña en la que se insertan los complementarios, que sido presentada a las 10 horas, del día 21 de los corrientes, según el asiento 1577 Diario 3. Exento del pago del impuesto. Hospitalet, veintitrés de Octubre de mil novecientos sesenta y uno." Firmado: El Registrador. ==============
INSCRIPCIÓN 3a: "Finca en El Prat cuya inscripción resulta de la s inscripciones 1 y 2. Afectan a las cargas que resulten de las anteriores inscripciones. La Seda de Barcelona, S.A., domiciliada en Barcelona es dueña de esta finca según la inscripción 1 y 2, y representada por Don Rafael Amézola y Manso de Zúñiga, en virtud de acuerdo del Consejo de Administración de veinticinco de Octubre de mil novecientos sesenta y siete, calificación de cuyo acuerdo se acompaña por testimonio expedido por el Notario autorizante de la escritura que motivo este asiento; aclara la descripción de esta finca en el sentido de que el edificio o bloque en la misma existente está constituido materialmente por cinco cuerpos de edificio con sus respectivos portales de entrada que aparecen numerados en la Carretera de la Buñola con la siguientes números: Cuerpo de edificio número I en el ángulo Sur. Oeste número 37; Cuerpo de Edificio II, en el ángulo Sur. Este número 55; Cuerpo de edificio III, en el centro del Bloque, linda, Norte, número 33; Cuerpo de edificio IV, en el ángulo Noroeste, número 31 y Cuerpo de edifico V en el ángulo Noreste, 31 bis, existiendo en los patios interiores de luces cincuenta y cuatro cuartos trastero, uno para cada vivienda todos cubiertos mediante una azotea, a la altura de las viviendas de la planta baja; divide esta finca horizontalmente en los cincuenta y cuatro departamentos que la integran, asigna a cada uno de ellos un coeficiente con relación a la total finca de este número y oro con relación al respectivo cuerpo de edificio de que forman porte, cuales coeficientes se expresaran en la inscripción de cada departamento, estando formado el cuerpo de edifico número 37 de la Carretera de la Buñola por los departamentos...
1 respuesta
Respuesta de Pedro Sanchez Martinez
1
1.- Cuando veo un trabajo bien hecho, no tengo por menos que felicitar a su autor y en este sentido, felicito al Notario que hizo la El Titulo Constitutivo de esa Comunidad, lo lo esclarecedor del mismo.
2.- En mi opinión, salvo mejor criterio, esta totalmente claro que existe un Comunidad de Propietarios (54 departamentos) y se da la facultad de nombrar Presidentes, de cada Cuerpo de Edificio, a los efectos de llevar mejor sus gastos particulares.
3.- Dicho esto, hay que distinguir, claramente y en la Escritura lo hace, entre lo que es propiedad común y lo que son gastos comunes y particulares (los de cada Cuerpo de Edificio, o los vecinos del mismo) y siempre, democráticamente, se podrán variar el contenido del Titulo Constitutivo, con la unanimidad del 100% de la cuotas de participación (Art. 17. LPH).
4.- Le remito lo que dice el art. 396 Código Civil (Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo titulo, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo titulo, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. )
5.- Según esto, y con el Titulo Constitutivo, la propiedad de todos los elementos indivisibles y los de todos los Cuerpos de Edificio (5 escaleras), pertenecen a la Comunidad General.
6.- Los Cuerpos de Edificio (Subcomunidades), solamente pueden organizarse, en el sentido de administrar, individualmente, los gastos (luz escalera, agua escalera, limpieza escalera, etc.) particulares suyos en relación a la Comunidad General.
7.- Para hacer más comprensible lo que digo, vamos a partir, de la administración de los gastos (la propiedad ya ha quedado clara) de la Comunidad General, antes de la creación de las 2 Sub-Comunidades y de una manera sencilla:
7.1 Habrá que crear 6 grupos de reparto de Gastos.
Grupo 1 - imputable a todos los propietarios de los 54 departamentos
Grupo 2 - imputable a los propietarios de la escalera 1
Grupo 3 - imputable a los propietarios de la escalera 2
Grupo 4 - imputable a los propietarios de la escalera 3
Grupo 5 - imputable a los propietarios de la escalera 4
Grupo 6 - imputable a los propietarios de la escalera 5
7.2 Si alguna de las Escaleras crea una Subcomunidad, solamente podrá administrar los gastos, particulares, que se le han imputado, según el reparto anterior y tendrán que contribuir, con arreglo a su cuota de participación a los Gastos Comunes (Grupo 1 en el ejemplo) de la Comunidad General.
8.- Como comprenderá, facílmente, esta consulta, excede con mucho, a lo que es un consultorio gratuito, no obstante me he sentido en la obligación moral, de hacer la respuesta, dentro de la brevedad, lo amplia posible, porque he deducido que, aunque había consultado con 2 profesionales en Derecho, no tenia los conceptos suficientemente claros. Espero haber conseguido mi objetivo.
Saludos
2.- En mi opinión, salvo mejor criterio, esta totalmente claro que existe un Comunidad de Propietarios (54 departamentos) y se da la facultad de nombrar Presidentes, de cada Cuerpo de Edificio, a los efectos de llevar mejor sus gastos particulares.
3.- Dicho esto, hay que distinguir, claramente y en la Escritura lo hace, entre lo que es propiedad común y lo que son gastos comunes y particulares (los de cada Cuerpo de Edificio, o los vecinos del mismo) y siempre, democráticamente, se podrán variar el contenido del Titulo Constitutivo, con la unanimidad del 100% de la cuotas de participación (Art. 17. LPH).
4.- Le remito lo que dice el art. 396 Código Civil (Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo titulo, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo titulo, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. )
5.- Según esto, y con el Titulo Constitutivo, la propiedad de todos los elementos indivisibles y los de todos los Cuerpos de Edificio (5 escaleras), pertenecen a la Comunidad General.
6.- Los Cuerpos de Edificio (Subcomunidades), solamente pueden organizarse, en el sentido de administrar, individualmente, los gastos (luz escalera, agua escalera, limpieza escalera, etc.) particulares suyos en relación a la Comunidad General.
7.- Para hacer más comprensible lo que digo, vamos a partir, de la administración de los gastos (la propiedad ya ha quedado clara) de la Comunidad General, antes de la creación de las 2 Sub-Comunidades y de una manera sencilla:
7.1 Habrá que crear 6 grupos de reparto de Gastos.
Grupo 1 - imputable a todos los propietarios de los 54 departamentos
Grupo 2 - imputable a los propietarios de la escalera 1
Grupo 3 - imputable a los propietarios de la escalera 2
Grupo 4 - imputable a los propietarios de la escalera 3
Grupo 5 - imputable a los propietarios de la escalera 4
Grupo 6 - imputable a los propietarios de la escalera 5
7.2 Si alguna de las Escaleras crea una Subcomunidad, solamente podrá administrar los gastos, particulares, que se le han imputado, según el reparto anterior y tendrán que contribuir, con arreglo a su cuota de participación a los Gastos Comunes (Grupo 1 en el ejemplo) de la Comunidad General.
8.- Como comprenderá, facílmente, esta consulta, excede con mucho, a lo que es un consultorio gratuito, no obstante me he sentido en la obligación moral, de hacer la respuesta, dentro de la brevedad, lo amplia posible, porque he deducido que, aunque había consultado con 2 profesionales en Derecho, no tenia los conceptos suficientemente claros. Espero haber conseguido mi objetivo.
Saludos
Ha sido muy esclarecedora su respuesta y me ha despejado las dudas que tenía. Muchas gracias.
Ahora es el turno de iniciar los diálogos. Espero que todo llegue a buen puerto.
Ahora es el turno de iniciar los diálogos. Espero que todo llegue a buen puerto.
