Artículo 12 sobre la ley de propiedad horizontal
Me gustaría aclarar una duda sobre un problema que tengo con la obra de un vecino. Vivo en un tercer piso y en el cuarto (que es un ático) han decidido realizarse una obra sobre la terraza que es un bien común aunque de disfrute particular para dicho inquilino. El problema con la obra son varios:
1-No han pedido permiso a la comunidad
2-Han levantado los muros que separan su terraza con la de los demás entre 1 y 2 metros (estos muros entiendo que también son una estructura común), cambiando también el aspecto de la finca ya que estos muros son visibles desde el exterior
3-Ha pintado la terraza de blanco, quedando de color distinto al resto de los áticos.
4-Ha alicatado el suelo, se ha puesto un lavadero, etc...
Dentro de poco la Comunidad de Vecinos tendrá una reunión para decidir qué ocurre con esta obra. La administradora ha comentado que con una mayoría simple este vecino podría continuar con sus obras pero leyendo el artículo 12 sobre la ley de propiedad horizontal no soy de la misma opinión:
"La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al titulo constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos"
Por mi parte entiendo, según este artículo, que modificar una parte común como puede ser levantar un muro, supone una variación en la estructura del edificio y por tanto afecta al titulo constitutivo, requeriendo la unanimidad de todos los vecinos para poder permitir dicha obra.
Agradecería que me aclarara este punto, para saber si estoy en un error o no.
También querría saber, en el caso de que se permitieran dichas obras, como deberíamos dejar constancia de las modificaciones que dicho vecino va a realizar, además de clarificar cuales van a ser los elementos nuevos y la responsabilidad única y exclusiva del inquilino sobre ellos.
1-No han pedido permiso a la comunidad
2-Han levantado los muros que separan su terraza con la de los demás entre 1 y 2 metros (estos muros entiendo que también son una estructura común), cambiando también el aspecto de la finca ya que estos muros son visibles desde el exterior
3-Ha pintado la terraza de blanco, quedando de color distinto al resto de los áticos.
4-Ha alicatado el suelo, se ha puesto un lavadero, etc...
Dentro de poco la Comunidad de Vecinos tendrá una reunión para decidir qué ocurre con esta obra. La administradora ha comentado que con una mayoría simple este vecino podría continuar con sus obras pero leyendo el artículo 12 sobre la ley de propiedad horizontal no soy de la misma opinión:
"La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al titulo constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos"
Por mi parte entiendo, según este artículo, que modificar una parte común como puede ser levantar un muro, supone una variación en la estructura del edificio y por tanto afecta al titulo constitutivo, requeriendo la unanimidad de todos los vecinos para poder permitir dicha obra.
Agradecería que me aclarara este punto, para saber si estoy en un error o no.
También querría saber, en el caso de que se permitieran dichas obras, como deberíamos dejar constancia de las modificaciones que dicho vecino va a realizar, además de clarificar cuales van a ser los elementos nuevos y la responsabilidad única y exclusiva del inquilino sobre ellos.
1 Respuesta
Respuesta de Isaguiver Mongar
1
Estas en lo correcto. El vecino no puede disponer de ese espacio ni mucho menos modificarlo. Es demasiado extraño que la administración no se haya opuesto a este proyecto desde sus inicios.
La ley es muy clara en lo referente a que las lozas terminales de una edificación son ZONAS COMUNES, así como los suelos, fachadas y accesos a las edificaciones (sea escaleras o ascensor). Las lozas pueden ser de disfrute particular pero siguen siendo zonas comunes.
Si se necesita el 100% de los votos, de todos los afectados por esta obra. Vuelvo a insistir en que la administración no debía permitir ni siquiera el inicio de la obra.
Si aprueban esta modificación incurrirán en gastos de ley: aprobación urbanística, ingeniero que certifique que los cimientos de la edificación están diseñados para soportar este peso adicional, cambio de escrituras, modificación del reglamento de la comunidad, entre otros y que deberán ser asumidos por todos los copropietarios.
Si deciden hacer la obra el mismo ingeniero que contraten para el estudio de los cimientos puede hacer todo lo pertinente a la parte civil del asunto: Planos de la nuevas estructuras, anexos y materiales, etc.
Lo siento pero al aprobar esa modificación es la comunidad quien se hace responsable de lo que ocurra en ella, no se le puede delegar la responsabilidad al vecino... porque ante la ley todos son responsables de todo.
La ley es muy clara en lo referente a que las lozas terminales de una edificación son ZONAS COMUNES, así como los suelos, fachadas y accesos a las edificaciones (sea escaleras o ascensor). Las lozas pueden ser de disfrute particular pero siguen siendo zonas comunes.
Si se necesita el 100% de los votos, de todos los afectados por esta obra. Vuelvo a insistir en que la administración no debía permitir ni siquiera el inicio de la obra.
Si aprueban esta modificación incurrirán en gastos de ley: aprobación urbanística, ingeniero que certifique que los cimientos de la edificación están diseñados para soportar este peso adicional, cambio de escrituras, modificación del reglamento de la comunidad, entre otros y que deberán ser asumidos por todos los copropietarios.
Si deciden hacer la obra el mismo ingeniero que contraten para el estudio de los cimientos puede hacer todo lo pertinente a la parte civil del asunto: Planos de la nuevas estructuras, anexos y materiales, etc.
Lo siento pero al aprobar esa modificación es la comunidad quien se hace responsable de lo que ocurra en ella, no se le puede delegar la responsabilidad al vecino... porque ante la ley todos son responsables de todo.
Muchas gracias por tu rápida y completa respuesta.
Una última duda. Si la Comunidad de Vecinos decide no hacer nada al respecto, es decir, ni aprueba ni deniega la obra, ¿esto nos exime de responsabilidad en dichas obras o por el contrario el silencio implica un consentimiento?
Una última duda. Si la Comunidad de Vecinos decide no hacer nada al respecto, es decir, ni aprueba ni deniega la obra, ¿esto nos exime de responsabilidad en dichas obras o por el contrario el silencio implica un consentimiento?
Por último, querría saber si en vez de decidir realizar una obra modificando la estructura original del edificio (alterando la altura de las lozas), hubiera realizado una estructura de aluminio ¿también incurriría en gastos de ley?
La comunidad no puede ser indiferente ante esta situación. En caso de que no haya pronunciamiento de la misma te tocará a ti demandar dicha ejecución ante las autoridades competentes y también deberías ampliar la demanda contra la administración por hacer caso omiso a las funciones que le establece la ley "cumplir y hacer cumplir los principios legales, velar por la armonía y las buenas practicas sociales dentro de la comunidad".
La ley es explícita cuando dice que cualquier elemento que entre a modificar de alguna forma la apariencia general de la comunidad tiene que regularse por el artículo mencionado en estos escritos.
En conclusión es abiertamente ilegal lo que esta haciendo el vecino, si la comunidad lo permite... tu como afectado de la obra te puedes oponer a ello y la ley está de tu parte, así sea que toda la comunidad este de acuerdo, para impedir la ejecución de dicha obra y demoler lo construido adicional a la obligación para el vecino de dejar las cosas tal y como estaban antes de empezar a hacer su construcción. No acatar el ordenamiento jurídico al respecto incurrirán en multas y hasta cárcel para los infractores.
La ley es explícita cuando dice que cualquier elemento que entre a modificar de alguna forma la apariencia general de la comunidad tiene que regularse por el artículo mencionado en estos escritos.
En conclusión es abiertamente ilegal lo que esta haciendo el vecino, si la comunidad lo permite... tu como afectado de la obra te puedes oponer a ello y la ley está de tu parte, así sea que toda la comunidad este de acuerdo, para impedir la ejecución de dicha obra y demoler lo construido adicional a la obligación para el vecino de dejar las cosas tal y como estaban antes de empezar a hacer su construcción. No acatar el ordenamiento jurídico al respecto incurrirán en multas y hasta cárcel para los infractores.
