Modificación del reparto de cuotas

A la atención de (xxxxxx),
Le expreso mi opinión sobre los asuntos que me indica, coincidiendo -pues la práctica profesional así me lo exige, con la postura mantenida creo que habitualmente por el propio Colegio de Administradores, ante situaciones similares al tratarse de casos muy recurrentes.
Dada la trascendencia del tema, quiero adoptar una postura sensata, si bien le prevengo que se trata de un tema muy rico en matices y que la explicación de toda la problemática excede con mucho el contenido de estas lineas, no siendo ni la doctrina ni la jurisprudencia a veces demasiado unívoca en las soluciones. La respuesta que le doy solo busca dar una solución práctica al problema planteado.
1º.- Respecto a si cualquier propietario podrá pedir que se aplique lo determinado en los Estatutos de la Comunidad, es evidente que es así, pues cualquier propietario está siempre en su derecho de exigir que se cumpla lo que los estatutos establezcan en cada momento y hasta que se modifiquen, es decir hasta que se cumplan todos los trámites para que el acuerdo sea válido. La obligación es para todos.
El articulo 5 de la LPH (que se pueden poner en relación con el 3, 5 y el 8 de la Ley Hipotecaria) establece:
Artículo 5
El titulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo titulo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El titulo podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del titulo, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
El articulo 17 LPH establece a continuación:
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
2º.- Respecto a la segunda pregunta de si se puede pedir que se vuelvan a distribuir los gastos por coeficiente, yo la plantearía de otra forma. ¿Por qué se aplicó otro sistema distinto si todavía no era el correcto? No es que se cambie el sistema, simplemente se aplica la ley. Si el acuerdo no se adoptó conforme establece la ley no se puede exigir su cumplimiento, salvo como un acuerdo de origen contractual o de pacto entre caballeros. El sistema de distribución de gastos es una norma base fundamental del funcionamiento de una Comunidad y no se debe de permitir que se modifique de forma incorrecta o indebida. La LPH establece o fija en su articulo 14 el principio general que para el cumplimiento o elaboración de otro tipo de normas que abordan aspectos menos básicos para el funcionamiento de la Comunidad como las Normas de Régimen Interior el legislador no es tan exigente, ni en cuanto a mayorías, trámites o publicidad.
Otras cuestiones que se entrecruzan y que también generan expectativas y derechos son las que se plantean con los terceros hipotecarios o la doctrina de que nadie puede ir en contra de sus propios actos, la buena fe, o que de alguna forma, si se estuvo aplicando durante una serie de años, se crea una expectativa o apariencia de aceptación de la norma. La seguridad jurídica obliga a que si hay una norma inscrita en el Registro que no ha sido modificada, nos obliga a todos hasta que se modifique. Si se incumplió una norma básica que afecta al funcionamiento de la Comunidad se podrá exigir su restitución.
Si en la práctica, un propietario pide que se vuelva a contribuir por coeficientes en un caso similar al que estamos tratando de adopción por unanimidad de una acuerdo por el que se modificaba el sistema de contribución de gastos, incumpliendo la norma de que se elevara a documento público y se inscribiera en el Registro de la Propiedad ( es decir que como no se formalizó se quedo en un simple pacto entre caballeros), se rompe la unanimidad y por tanto el acuerdo ademas de ser nulo o anulable ya no es válido .
Espero haberle ayudado a resolver sus dudas. No olvide liberar la respuesta para poder atender a otros usuarios.