Mis vecinos no pagan

La cuestión que plantea, por desgracia, está siendo el pan de cada día: propietarios que no pagan y propietarios a los que les son embargadas las viviendas por no haber frente a sus crédtios hipotecarios.
No es tan claro que sea el banco quien deba pagar la deuda contraída por los propietarios embargados. Ni tampoco que, en el futuro, mientras no se resuelve el embargo, sea quien deba pagar las cuotas comunitarias. En mi opinión, continúan siendo los propietarios quienes detentan con la comunidad el deber de hacer frente a ellas.
Me baso para adoptar la anterior afirmación en el hecho de que el artículo 9.1 de la LPH establece que el nuevo adquiriente de una vivienda, el propietario de la cual tiene pendiente con la comunidad pagos atrasados, únicamente deberá responder por los gastos que se hayan producido en la parte vencida de la anualidad en curso y en el año natural inmediatamente anterior a la adquisición. Si entre comprador y vendedor acuerdan que todas las cuotas pendientes sean satisfechos por aquél, éste es un acuerdo bilateral entre ellos, pero que a la comunidad no le es posible reclamar más que del antiguo propietario moroso, que será quién por él o intermedio del nuevo comprador (de forma indirecta) deba satisfacer lo debido.
Fíjese que estamos hablando de obligaciones (limitadas, como puede ver) frente a la comunidad del nuevo propietario. En su caso, no existe nuevo propietario, continua siendo el moroso; el banco "solo" dispone de un embargo sobre el piso que, en su día ejecutará o no para cubrir la deuda contraída. Por lo que, en conclusión, es de mi parecer que ninguna obligación jurídica tiene el banco con la comunidad a efectos de pago de los recibos atrasados.
La denuncia contra los que siguen siendo propietarios no debe ser retirada. Ha de seguir su curso hasta conseguir del juzgado un reconocimiento de deuda en favor de la comunidad y, optar, si este es su deseo, a que dicha deuda se pueda inscribir en el registro de la propiedad en forma de embargo por la cantidad resultante. En su día, si el banco ejectua el embargo, para liberar las cargas que pesan sobre las viviendas, deberán liquidar con la comunidad las cantidades que a favor de ésta figuren en el registro, además de los intereses y costas a que hubiera lugar.
Ciertamente, estamos ante un proceso largo. Por desgracia, no veo que la ley nos ofrezca ningún otro camino.

Bien por lo que entiendo si el banco ejecuta el embargo debería pagar deuda+intereses+costas, el banco a fecha de hoy figura como titular del piso en el registro de la propiedad ¿significa eso que ha ejecutado el embargo? ¿Es ahora responsable?

En efecto, si es el banco el que aparece como titular en el registro de la propiedad significaría que la ejecución se ha producido y el juzgado le ha otorgado dicha propiedad en pago de lo adeudado.
Insisto que únicamente como propietario deberá pagar los períodos que indique en mi respuesta anterior, y por supuesto abonar los gastos que se generen en el futuro como un propietario más.
De todas maneras, para saber con exactitud la situación de las viviendas, sería conveniente obtener una certificación simple de registro sobre las dos viviendas o solicitando los bienes que aparecen a nombre de los morosos.
Si me lo quieren comentar, con mucho gusto daré mi opinión.

Ya tengo las notas simples de los pisos y son en ambos los bancos los que aparecen como titulares ¿qué les debo reclamar entonces solo los pagos de este año y el anterior? ¿Y el resto?

Lameto decirle que el resto sigue siendo deuda de los propietarios morosos.

¿Y si el banco quiere un certificado de cargas? Supongo que si se deben otras cuotas aparte de las que pago no tendrá derecho

Sí. Esta es otra cosa que pueda pasar. En efecto, al banco le puede (mejor diría, que seria el primer interesado) en dejar la propiedad libre de cualquier carga. Es por eso que le decía que no debían retirar bajo ningún concepto la demanda presentada, al objeto de que acabe con una resolución a favor de la comunidad que pueda ser directamente convertible por los morosos o, en su defecto, que acabe con órdenes de embargos sobre sus viviendas.
Como comprenderá es vital que se intentase (tratándose de un procedimiento monitorio, la cosa no es fácil) obtener sendas medidas cautelares sobre las viviendas al objeto de evitar que, cuando tengan la resolución ya sea muy tarde por haberse desprendido el banco de ellas. Precisamente, la argumentación que debería hacerse en el escrito de solicitud debería reflejar esta situación y el peligro mencionado.

Por lo que entiendo m aconseja que como argumento para cobrar toda la deuda utilice "el libre de cargas", en este caso que debería reclamar al banco ¿deuda ,+ interes,+costas? Para que quedara libre de cargas.

En efecto, procedería un primer contacto amistoso en los que se les planteara la cuestión, si bien respecto de las costas sería necesario precisar de que parte debería hacerse cargo el banco, porque el pleito continua hasta la obtener la condena de los morosos.

Entonces según usted debería amistosamente reclamarles la deuda+intereses y seguir con la denuncia al anterior propietario para que en un futuro este pagara las costas.Y quedando las costas pendientes ¿qué pasaría habría cargas? ¿Las costas no serian una deuda no abonada a la comunidad hasta que se resolviera el juicio del moroso y este en el mejor de los casos pagara?
Muchas gracias por su ayuda me esta siendo muy útil.

Mi opinión es que siempre se ha de comenzar con la vía amistosa. En cuanto a las costas, al ser procedimientos monitorios, donce la presencia de procurador y abogado es voluntario, no suelen condenarse a su pago.

¿Entonces debe la comunidad asumir las costas? ¿Y el piso debe considerarse libre de cargas?

Perdone pero no me he explicado bien. El tema de las costas lo comentaba porque si en la reclamación judicial contra los morosos solo se ha debido de utilizar el procedimiento monitorio y tras él ya se puede ejecutar, al no precisarse en este procedimiento ni procurador ni abogado no se pueden acusar a costas, por no ser estos profesionales preceptivos.
Otra cosa bien distinta es que el procedimiento monitorio se haya tenido que transformar bien en un procedimiento verbal, bien en un procedimiento ordinario, los cuáles si que precisan de dichos profesionales y, en consecuencia, el juez puede condenar a costas a los demandados.
De nuevo le pido disculpas por mi falta de rigor anterior.

En nuestro caso esta en proceso monitorio pero la denuncia se ha presentado con un abogado. ¿Deberían facturarsele las costas de este?

Existe una especie de "trato especial" para la Comunidades de Propietarios, tras la modificación operada en el artículo 21 de la LPH por la la Ley 1/2002, de 7 de enero, cuando establece que "6. Cuando en la solicitud inicial del procedimiento monitorio se utilizasen los servicios profesionales de Abogado y Procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambdos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciese ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generals en materias de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del Abogado y los derechos del Procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva."
A lo que me quería referir es al hecho de que la condena en costas, tal y como esta planteada en la actualidad, requiere de un proceso posterior (esto no ha cambiado) en el que el abogado y el procurador presentan ante el secretario del juzgado sus minutas de honorarios y de derechos respectivamente, manifestando si han sido o no pagadas previamente, a fin de que éste practique la correspondiente tasación. Si la parte condenada en costas, considera que las costas reclamadas son indebidas o excesivas, se abre una nueva fase en la que suelen intervenir (mediante sendos informes) los colegios de abogados y de procuradores, declarando cuales deban ser las costas a aplicar.
Es decir, y perdone por alargarme demasiado, que no siempre coinciden las cantidades pagadas por la Comunidad a los mencionados profesionales con las que al final (por desgracia, vuelve a ser un proceso bastante largo) fijará el juzgado.
Esta es la cuestión que pretendía matizar respecto de los cálculos que deben hacer las Comunidades en supuestos como el presente, al objeto de no ver deteriorados aún más sus números por la conducta insolidaria de los morosos.

Y por ultimo ¿si el banco pagara la deuda + intereses pero no las costas el piso debería declararse libre de cargas?

Si la carga se inscribe en el registro de la propiedad, evidentemente el piso figurara con la carga correspondiente.

No me he explicado bien.Si el banco pagara deuda+intereses pero no las costas y nos pide un certificado (a la comunidad) de que el piso esta libre de cargas ¿habría qué dársele aun faltando las costas por cobrar? Gracias

La deuda del propietario moroso no consiste tan solo en las cuotas que haya dejado de pagar sino que se pueden incluir los gastos que la comunidad ha tenido como consecuencia de la falta de pago (por ejemplo, los gastos bancarios ocasionados como consecuencia de las devoluciones de los recibos, etc.). El conjunto de la deuda, desglosada convenientemente, por conceptos, es lo que ha de aprobar la Junta para, posteriormente, mediante el certificado pertinente, presentarlo al juzgado en reclamación al moroso.
Las costas, no dejan de ser unos gastos que ha debido soportar la comunidad como consecuencia del impago de lo debido. En consecuencia, al hilo del razonamiento anterior, si no son abonadas por el banco, mi opinión es que no debe extenderse un certificado donde conste que los pisos están exentas de deuda. Creo que es una argumentación coherente con lo que la doctrina y la jurisprudencia viene entendiendo por la "deuda".
En todo caso, siempre le quedaría al banco la posibilidad de solicitar del juzgado, si lo cree conveniente, dictar resolución, que evidentemente tendrá que razonar, instándoles a extender el mencionado recibo.

Por tanto entiendo que si el banco nos pidiera un certificado de libre de cargas debería pagar también las costas o si esta en desacuerdo reclamar que el juzgado dicte si las tiene que pagar o no.