Terreno edificable terreno urbanizable y terre rustico

En algunas zonas, cuando se hace el planeamiento después de tener las parcelas y no antes, como debe ser, es fácil que algunas parcelas se queden más pequeñas que lo que mandan las normas. En muchos ayuntamientos, cuando se demuestra la imposibilidad de ampliar la parcela, permiten construir en parcelas menores que la mínima. Es decir, si todas las parcelas que te rodean tienen edificación, y el hecho de venderte una porción les deja a ellos fuera de norma, es normal que esa parcela no se pueda ampliar nunca, por lo que es probable que el ayuntamiento te deje edificar si aportas pruebas. Debes ir al ayuntamiento y consultar esta posibilidad. En los casos en los que he podido hacerlo, pedían fotografías de las parcelas colindantes, en las que se viera la edificación, y un plano, para ver que, efectivamente, si te venden a ti se quedan ellos fuera de norma. En otros casos, pedían un documento firmado en el el propietario colindante negaba la intención de vender. El caso es demostrar que es imposible ampliar esa parcela. El arquitecto municipal es quien te dirá las condiciones en las que aceptarían esto y la documentación que deberías aportar, ya que es algo que no suele figurar en las normas.

Muchísimas gracias, me estas ayudando muchísimo, me parece que te voy a dar la lata hasta que consiga mi parcela (esa parcela)¡Ayudame a conseguirla¡.
Verás, esta parecela tiene por atrás una casa con un jardín que da a mi parcela, con lo que no se puede ampliar, por delante una camino, con lo que tampoco, por la dcha un terreno de un sr que esta en estados unidos ¿y si no lo localizo? Y por la izquierda es monte comunal ¿qué hago en este caso?.
Hay una cosa muy curiosa... ayer estuve con el propietario y me trajo un copia del registro, en el que pone 745m y rustica, pero el dice que en el ayto tiene 400m y urbanizable y realmente mide 400m. La copia es de junio 2009 ¿cómo puede ser esto?
Dice que lo de rustica y 745m era de antes, que luego le sacaron un trozo para ese camino que pasa por delante y eso fue cuando lo hicieron urbanizable, ¿pero tendría que figurar en el registro?
Perdoname por tanto rollo, pero necesito tu ayuda. Muchas gracias.

Es probable que no se haya actualizado el registro de la propiedad, tarda un tiempo (incluso años). En el ayuntamiento estará todo claro, allí puedes confirmar que, en efecto, se hizo la cesión. No sé si se habrá hecho con un Planeamiento desde el propio ayuntamiento o simplemente se ha cedido un camino vecinal existente, pero 345m2 de cesión me parece un poco excesivo para una parcela de 745m2 originales.
Como te he comentado, lo mejor es ir al ayuntamiento para ver lo que te van a pedir, ya que se trata de un acuerdo particular que depende de su voluntad para arreglar las cosas, no está escrito en ninguna parte. Es posible que el propio ayuntamiento acceda a venderte parte del monte comunal. No es que tenga base legal, pero sería una manera de compensar un poco la cesión excesiva que hizo tu parcela. De paso, confirma si te van a obligar a urbanizar, en caso de que no lo esté ya, eso puede representar una suma de dinero no despreciable, en función de lo que te pidan.
En cuanto al vecino, creo que el ayuntamiento puede ponerte en contacto con él, ya que tendrá alguna dirección de localización, dado que pagará su contribución como todo vecino (falta que le lleguen las notificaciones).

Hola:
Hable con la aparejadora del ayuntamiento, me dice que hacen falta los 600m
dice que por los lados donde están los vecinos y el lado del monte comunal, se puede certificar que es imposible ampliar pero que por el lado del terreno del otro sr que no, aunque este me firme un papel diciendo que no me vende.
También me dijo que el propietario ya había pedido permiso para edificar hace un tiempo y le fue denegado y me da la sensación de que no le cae muy bien, como si hubiese algún lio en aquel momento.
¿Crees qué ya no tengo solución?
Lo del camino, también me parece demasiados metros, eso aun no pude hablarlo con ella

Si el vecino tiene el mismo problema que tú, es decir, que le faltan metros de parcela, probablemente la única solución sea juntarlas, con lo que uno debería venderle al otro. No estaría de más saber si ese fue el problema del vecino, ya que puede haber muchas causas.
En cuanto a lo de la cesión, no te lo puedo decir muy seguro porque es más cuestión de abogado urbanista, pero creo recordar que las cesiones que se consideran normales rondan el 10% del suelo, en tu caso representa un 46%. No sé si se puede considerar un excedente de cesión o simplemente una pérdida de derechos ocasionados por una cesión excesiva, como el que pierdas el derecho de edificar por una reducción de parcela, lo cual es difícil de arreglar y se debería haber pedido una compensación o una solución distinta en su momento. El caso es que como todo eso lo hizo el propietario anterior, esas alegaciones se tenían que haber hecho en su momento, y se podría haber negociado con lo que se llama una permuta (cambio de terreno tuyo por terreno del ayuntamiento, en este caso, del monte comunal). Todo esto implica una modificación puntual del Plan General y puede convertirse en una pelota que tarda incluso años en salir adelante. Ya te digo que si no hay voluntad del ayuntamiento por aligerar los trámites y darte facilidades, no te recomiendo que te metas por ese camino. Todo esto lo estoy diciendo partiendo de supuestos, sin saber exactamente en qué términos se hizo el planeamiento de la zona, aunque es probable que ahora poco se pueda hacer sin una buena voluntad del ayuntamiento.
Creo que tus soluciones pasan por negociar con el propietario que queda libre de edificación, es la solución más evidente y legal. Entérate si puedes de por qué no pudo edificar. Lo del monte comunal sería una especie de compensación, con muy buena voluntad del ayuntamiento, y sería más bien un parche y una operación en la que es muy posible que no quieran meterse, ya que les puede traer problemas.
Un saludo, y no te desanimes, hay muchas parcelas, si no es esta será otra.