Urbanismo

Buenas!
Estamos sopesando comprar un antiguo molino para habilitar como casa. Se trata de un molino eléctrico, y por lo que tengo entendido, el "terreno" aparece en las escrituras como "canal de antrada y salida del agua", ya que se trata efectivamente de dicho canal.
En cuanto a esto tengo varias dudas... Supongo que no habría problema una vez hecha la reforma para el cambio de uso, aquí mi primera pregunta ¿Quién debe hacer ese documento? ¿Un arquitecto, notario...?... Otra pregunta es, al cambiarlo a vivienda en el registro, evidentemente los canales dejarían de ser utilizables (Aunque ya hace años que no se usan) entonces esos canales, ¿pasarían a ser terreno y por tanto podrían incluirse en las escrituras como terreno? ¿O por el contrario no habría forma de incluirlos en las escrituras? Y por ultimo, se trata de terreno rustico, asique se que no se podría construir, pero ¿Con qué limitaciones? ¿Podríamos por ejemplo, cambiar la puerta principal (Que ahora da a la carretera) a otra fachada que esta dentro del terreno de la casa? ¿Podríamos abrir nuevas ventanas en las fachadas que dan al terreno de la casa(los canales)?
Muchas gracias por adelantado! Un saludo