Licencia de obras para acondicionamiento de una bhuardilla

Hola!
He adquirido una vivienda unifamiliar, de dos plantas y un garaje. Garaje en planta, planta baja con cocina, dormitorio, baño y salón. Y planta superior diáfana y en bruto con una altura mínima de 1.80 y máxima de 2,70.
Estas casas nos la vendieron a un precio relativamente asequible al solo hacernos la planta baja y con la idea de que luego, nosotros los propietarios podríamos hacernos la planta superior a nuestro gusto.
Son 78m útiles habitables lo que hay en la segunda planta.
Recientemente acabad de entregar la primera fase de estos unifamiliares y en breve entregarán la segunda fase, la nuestra. Los vecinos de la primera fase han empezado sus obras, algunos sin licencia de obras y han sido denunciados por la propia constructora al ayuntamiento por no pagar las licencias ( y porque esta constructora "ofrecía" la obra de la segunda planta, aunque a precios realmente abusivos ). A los vecinos de la primera fase no les ha queda otra que pagar licencias.
Y mi pregunta es, ¿en que se diferencia obra menor de obra mayor?
Si la intención, en este caso la mía, es hacer 2 habitaciones y un baño ¿que tipo de licencia necesito? ¿necesito realmente licencia ?
Como repercute esto en las escrituras? O como repercuten las escrituras en la obra que vayamos a realizar?
Gracias por vuestra atención, saludos.