Quiero cerrar de forma definitiva el ventanón de mi vecino que da a mi finca
Vivo en un bajo con jardín. Hacia la finca, y al mismo nivel y de forma directa, se encuentra la ventana (o ventanón) de mi vecino. El caso es que yo tengo unas plantas, pero el vecino se ha tomado dos veces la libertad de abrir y cortármelas sin mi consentimiento. Le dije que tomaría medidas para preservar mi intimidad y propiedad privada. ¿Le puedo pedir que tapie su ventana? Y si no lo hace, ¿lo puedo hacer yo por mi lado? No hay ningún tipo de servidumbre en mi propiedad, ya lo he mirado.
Lamento decirle que su patio no es de su propiedad, puesto que todos los patios y terrazas son zonas comunes de uso privativo. En este caso, todo lo que da a su patio es una fachada, y usted no tiene derecho a tapiar ni variar nada en la fachada sin el acuerdo de todos los vecinos por unanimidad.
Está claro que tienen un problema de convivencia importante. Entiendo que si su vecino ha cortado las plantas es porque le molesta verlas desde su ventana. Igual su vecino antes de hacer nada a sus plantas debería haberle pedido que las moviera, porque le resta visibilidad o luminosidad de buenas maneras, algo que estamos seguros usted habría atendido sin más problema, llevando las plantas a otra zona del patio.
En esta situación, tiene dos opciones: una, pasar a hablar amablemente con su vecino para encontrar un punto de acuerdo sobre el problema de la ventana y las plantas. Segunda opción, pedirle al presidente de la comunidad y/o administrador que medie en el malentendido, pidiendo al vecino que deje de atentar contra su propiedad (las plantas, no el patio) y encontrando la forma de que el vecino se encuentre confortable también.
www.bgasociados.es
adjunto una foto de la situación del ventanal,... 
He mirado mi nota simple, y consta como "jardín privado".... nada de uso y disfrute o con carácter privativo,... vamos, que lo he pagado.Luego siento mucho que su respuesta no sea lo que creo que debería de ser,... y que por otras fuentes me han ido confirmando. El vecino ha perdido las formas y ha atentado contra mi privacidad, intimidad y propiedad al abrir ese ventanal y hacer daño.
Le voy a enviar un buró-fax invitándole a realizar una obra en la que quede condenado el acceso a mi propiedad y pasado un mes, si no lo realiza le pondré lo que crea conveniente en mi lado para que ese abuso no se vuelva a producir,....
reciban un saludo,
Angel.
¿Esa ventana existía o la han creado sus vecinos? Si existía de origen en la finca, me temo que no puede obligar a su vecino a tapiarla ni condenarla de ninguna de las maneras.
Más allá de la nota simple, que siempre habla de zonas privadas, privativas o similares terminologías para terrazas, nunca hablan de propiedad (detalle muy importante, propiedad), la LPH, que está por encima de cualquier acuerdo particular, estipula que todas las terrazas y patios son zonas comunes de uso privativo. Si ha acudido a un abogado especializado en derecho civil que le indica que usted tiene base legal para demandar a su vecino, seguro que tendrá más argumentación que yo, pero como le digo, todas las fachadas del edificio, incluyendo las que dan a zonas de uso privativo como terrazas o patios, para ser modificadas tiene que estar aprobado en junta de vecinos por unanimidad. Exactamente igual que plantar las plantas que tiene usted en el jardín debía haber sido aprobado por unanimidad, puesto que al ser hiedras que trepan por la fachada afecta y modifica el aspecto visual del edificio causando, como demuestra su foto, trastornos a los vecinos afectados, o para instalar el suelo de madera y piedra que se ve en la foto, puesto que, además de modificar el aspecto de la finca, puede llegar a afectar a la impermeabilización de la cimentación, garajes, cochera o cualesquiera elementos que pueden encontrarse debajo de dicho patio.
Las zonas comunes de uso privativo se suelen pagar, puesto que los constructores siempre aumentan el valor de la vivienda gracias al uso privativo que se hace de dicho elemento, pero como le digo, la LPH establece como zonas comunes terrazas, patios, balcones, balconadas...
Lamentándolo mucho, no puedo estar de acuerdo con usted ni con el profesional que le ha indicado que hay base legal, muy al contrario, creo que para demandar al vecino deberá usted modificar y eliminar las enredaderas que han trepado por la fachada del edificio, así como devolver el solado del patio a su origen. Si usted, además, pone en la parte del patio cualquier elemento de obra que afecte aún más el aspecto de la fachada, no solo su vecino puede demandarle, sino el administrador y presidente de la comunidad pueden llevar como punto del día a junta de vecino demandarle por modificación sin permiso de las zonas comunes de la finca, demanda que le adelanto tendrían ganada con mucha probabilidad habida cuenta de la jurisprudencia que hay al respecto, salvo mejor opinión, y le obligarán a devolver el patio al estado original.
Eso no quita para que, como usted indica, su vecino haya perdido las formas, y tal vez con pedirle amablemente en persona o por escrito que recortase las enredaderas que trepan por la fachada a la forma de la ventana hubiera tenido mejor acogida, y usted habría accedido sin ningún tipo de problema.
Saludos,
B&G Asociados
Administradores de Fincas en Madrid
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2 respuestas más de otros expertos
El problema es de cuando se abrió la ventana. Aunque no le conste que haya servidumbre por su parte ni por la del vecino.
Si la ventana es de más de 30 cm. por 30 cm. No se puede considerar una ventana de reglamento a efectos del Código Civil por lo que si lleva abierta muchos años, ya habrá constituido la servidumbre aunque no esté inscrita.
Lo mejor es que contrate un técnico ( arquitecto ) que estudie el tema y le dé una opinión. Si es favorable póngalo en manos de un abogado para que se arregle.
Si no lo es, lo mejor es que intente llegar a un acuerdo con su vecino y lo ponga por escrito y firmado.
creo que el edificio no es más antiguo del 2005 y vivimos desde el año 2006....
Pues no le puedo entender. Si data de esos años, no se permitían las servidumbres o estarán claramente reflejadas en la escritura de división horizontal.
La ventana del vecino no puede tener luces rectas sobre otra propiedad a menos de 2 m. ni luces y vistas a menos de 3 m.
¿Cuál es la distancia a la que está? Porque si está más alejada, usted no puede hacer nada.
la ventana o ventanon da directamente a mi jardín al mismo nivel.... si quieres te envío una foto.... ya te digo,... que él abrió la ventana y directamente cortó plantas de mi jardín.....
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httpszp
Lo que debería haber hecho, cuando abrió la ventana es denunciarlo al ayuntamiento de su localidad. Luego debería haber contratado un arquitecto que le hiciera un informe y con él en la mano haber hablado con su vecino para que la cerrase.
Aunque desconozco la situación relativa, de la foto todo parece apuntar a que abrió la ventana ilegalmente. Por lo tanto lo que debe hacer es lo siguiente:
1.- Hablar con él y decirle que la cierre.
2.- Si no lo hace, mandarle un burofax indicándole que le concede un plazo para que la cierre y sin no lo hace, amenazarle con ir a los tribunales.
3.- Si tampoco hace caso, contratar un arquitecto que haga un informe con las circunstancias que acaecen en su propiedad.
4.- Con el informe del arquitecto, llamar a un abogado que se ponga al habla con su vecino para que cierre la ventana.
5.- Si no lo hace denunciar el tema ante los juzgados.
Muchas gracias,.. esta semana le mando el buró-fax.... después del plazo de un mes, que es el que le voy a conceder,... ¿podría yo cerrar la ventana, dejando el arco libre, directamente?
1.- La verdad es que no me imagino bien de cual es la situación, pero le daré unas ideas básicas para este tipo de situaciones.
1.1 Se tenga o no se tenga derecho de servidumbre, a lo que no está autorizado su vecino es para tocar sus plantas.
1.2 Ud. puede proteger su intimidad, de la mejor manera que quiera, siempre que actue, precisamente en lo que es su propiedad y elementos comunes.
1.3 Lo que no puede hacer es obligar a su vecino a hacer nada que él no quiera haccer y que afecte a sus elementos privativos.
muchas gracias por las puntualizaciones. Voy a buscar una solución para que, sin taparle toda la luz, obstaculizarle las incursiones a mi propiedad y mis cosas,...
Muchísimas gracias.