¿Las ventanas y las puertas de balcones son elementos comunes?

La respuesta es si, son elementos comunes de uso privativo. Es decir, las ventanas deben mantener todas la misma estética, color y material. De hecho la LPH reconoce como elementos comunes "las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores". Permítame felicitar a su comunidad por el hecho de modificar toda la fachada y ventanas de una sola vez, con todos los elementos iguales. A pesar de eso, como son elementos de uso privativo, usted puede asegurarlas perfectamente, puesto que solo es común los revestimentos exteriores de los elementos de cierre. Usted puede cambiarlas cuando quiera, siempre con permiso de la comunidad, por supuesto, y respetando el material, color y forma elegido para todas las ventanas. Por ejemplo, si hay ventanas oscilobatientes, no puede poner correderas, o al revés.

Sin embargo, otra cosa es distribuir el coste de dichas obras entre los comuneros. Como usted indica, atendiendo a la jurisprudencia, se puede dejar aparte del pago perfectamente a los locales de la parte de cerramientos de las viviendas, pero esa decisión corresponde a la comunidad, y debe el propietario del local pedir que se le excluya atendiendo al uso y disfrute.

Otro caso diferente son los locales comerciales. Cualquiera de ellos, para hacer obras en la fachada en las zonas comunes (este matiz es importante) debe pedir permiso. ¿Por qué el matiz? Porque existen muchos locales que solo tienen como elemento común unas columnas a modo de soportal de igual material que el resto de la fachada, y el resto es una pared pequeña de ladrillo sencillo, o de yeso... En ese caso, en ese espacio pequeño con ladrillo sencillo, pueden hacer y deshacer a su antojo, ya que la servidumbre es diferente. Sin embargo, en las zonas que tienen de fachada no pueden hacer y deshacer a su antojo, y por tanto, no son fachada. Es un tema de servidumbres y responsabilidades que marca la LPH.

www.bgasociados.es

Muchas gracias por su atención;Entiendo que el art 396 CC (no la LPH)hace mención expresa como elemento comunitario de,entre otros elementos,a las ventanas y sus cerramientos,a pesar de que en la definición que expresa la LPH de lo que son elementos privativos y elementos comunes,los cerramientos de las ventanas entrarían de pleno en la consideración de elementos privativos(utilización exclusiva reservada a cada propietario,mientras que los elementos comunes están afectos al uso de los copropietarios)que deben respetar en su parte exterior una uniformidad estética acorde con el resto de la fachada,caso idéntico al de las NO mencionadas en el 396CC puertas de acceso a la vivienda,que en su parte exterior a la zona común deben respetar una uniformidad estética,no siendo así en su parte interior;Dice usted que sólo es común el REVESTIMIENTO EXTERIOR DE LOS CIERRES,de lo que se extrae que sólo se debe atender a ese elemento en una derrama a pagar por todos los copropietarios en función de su coeficiente,y no a la totalidad del elemento que como ha indicado en el inicio de su respuesta,es un elemento común de uso privativo,que curiosamente puedo desmontar y enajenar separadamente si pido permiso a la comunidad para sustituir mi ventana por otra que respete la estética de la fachada;Y en el supuesto de ser un elemento común,el hecho de sustituir una ventana incluyendo un cristal de doble hoja y de una calidad lógicamente superior al de origen,no es acaso una mejora innecesaria para el adecuado sostenimiento de la finca cuyo coste no sería repercutible a los comuneros que se han opuesto al acuerdo?(en el bien entendido de que evidentemente su coste es superior a 3 mensualidades de cuota);Es más,en caso de que la mención expresa a la que alude el 396CC respecto a cerramientos de ventanas y balcones no se hubiese producido(como en el caso de las puertas de acceso a la vivienda),¿alguien se atrevería a calificar a éstos últimos como elementos comunes?Muchas gracias por su atención y amabilidad,sr

Comenzando por el principio, está claro que usted puede enajenar perfectamente una ventana con el permiso de la comunidad, siempre que respete la fachada, puesto que la ventana no es suya. Así lo indica perfectamente. El problema es que la parte exterior de una ventana es la misma que la interior (en el caso de que no haya doble ventana, claro). Por eso se debe hacer el cambio de las mismas por completo, parte interior y exterior. Ahora bien, otra cosa sea el reparto del gasto (como ya he dicho antes). Es como el techo de una terraza. Es parte común de uso privativo. Claro está, usted puede pintarlo, siempre con el permiso de la comunidad y respetando los colores y texturas. Es probable que una comunidad le deniegue el permiso porque el resto están sin pintar, y quedaría feo dejar una pintada y el resto sucias. Y es perfectamente adoptable esa opción. Exactamente igual que si quiere poner ventana de PVC y la comunidad le deniega el permiso al estar el resto en Aluminio. Eso me ha sucedido personalmente a mi, y no es recurrible.

Cuando la LPH habla de mejora de los servicios, siempre hace referencia a un servicio nuevo. Es decir, poner una piscina en una finca que no la tenga. En este caso, son obras de adecuación para el sostenimiento de los servicios, no se crea ni modifica un servicio, se hace más eficiente. Y este punto es importante, a mi entender. No se mejoran los servicios, sino que se hace una reparación y/o reforma de la fachada, que incluye el cambio de ventanas, por la cual puede ser aprobado por mayoría y sufragado por todos los vecinos a coeficiente, salvo acuerdo en contra. He tenido una comunidad en la que se hizo un cambio de ventanas general, y cada uno pagaba la parte correspondiente a sus ventanas, si se tenían dos o siete. Pero fue aprobado ese reparto de gasto por mayoría en la comunidad.

Siendo así, mi opinión es que no encuentro forma de recurrir el acuerdo, pues es un elemento común aprobado por mayoría y repartido el gasto por coeficientes. No creo que un juez le pudiera dar la razón, pero tampoco soy juez. Además, en este sentido, creo que incluso aunque le dieran la razón, se gastará bastante más en las demandas que tendrá que presentar que en asumir la obra y su parte en las ventanas comunitarias, además de ahorrarse enemistades con los vecinos y quebraderos de cabeza. Puede pedir el arbitraje perfectamente a un juez, más barato que la demanda, para que determine si el cambio de ventanas es una mejora de servicios o reparación de los actuales. Pero eso también es costoso, y debe pagarlo usted, y sinceramente, no he encontrado jurisprudencia a su favor, ni encuentro base legal.

www.bgasociados.es