Baja coop viviendas-problema de escituracion
Pertenezco a una cooperativa de viviendas que se formó a finales del año 2005 en Vizcaya. Somos 24 socios y próximamente van a finalizar las viviendas.
De los 24 socios, 2 han solicitado la baja hace unos meses y al no haber nadie interesado en cubrirla en estos momentos, siguen siendo ellos los socios (todos hemos aportado el 20% del valor de la vivienda y por supuesto no se les devuelve ese dinero hasta que no aporta el socio nuevo que entra).
El problema que tenemos es que estas 2 personas cuando llegue el momento de la escrituración es muy posible que no puedan hacerlo ya que no han vendido su anterior vivienda y nos han dejado entrever que no van a poder afrontarlo.
¿Debemos escriturar los 22 restantes?
Si estas personas se niegan a escriturar, ¿tenemos qué devolverles el dinero que han aportado?
¿Podemos intentar vender las casas al 80% del valor suponiendo que no les devolvamos el dinero?
¿Mientras estas viviendas no se adjudiquen a nadie supongo que no podemos disolver la cooperativa y por tanto tenemos que hacer frente a los pagos del préstamo al banco?
De los 24 socios, 2 han solicitado la baja hace unos meses y al no haber nadie interesado en cubrirla en estos momentos, siguen siendo ellos los socios (todos hemos aportado el 20% del valor de la vivienda y por supuesto no se les devuelve ese dinero hasta que no aporta el socio nuevo que entra).
El problema que tenemos es que estas 2 personas cuando llegue el momento de la escrituración es muy posible que no puedan hacerlo ya que no han vendido su anterior vivienda y nos han dejado entrever que no van a poder afrontarlo.
¿Debemos escriturar los 22 restantes?
Si estas personas se niegan a escriturar, ¿tenemos qué devolverles el dinero que han aportado?
¿Podemos intentar vender las casas al 80% del valor suponiendo que no les devolvamos el dinero?
¿Mientras estas viviendas no se adjudiquen a nadie supongo que no podemos disolver la cooperativa y por tanto tenemos que hacer frente a los pagos del préstamo al banco?
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Lo primero que debemos ver en todo esto es que existe una sociedad cooperativa promotora de vivienda y unos socios dentro de la sociedad cooperativa.
La sociedad cooperativa tiene unas leyes y unos estatutos por los que regirse. En este caso:
La cooperativa sigue un régimen de LIBRE ADHESIÓN y BAJA VOLUNTARIA.
- La baja de los socios debe ser solicitada según se establezca en los Estatutos con un periodo de preaviso fijado por éstos pero que no podrá ser más de 1 año (por Ley) y remitido por escrito al Consejo Rector de la Cooperativa.
- El Consejo Rector deberá estudiar la solicitud de la baja y a tenor de la documentación aportada, calificar los efectos de la baja y calificarlos, para comunicarlo al socio interesado en un plazo máx de 3 meses, transcurrido este el socio podrá considerar la baja justificada y por tanto hacerse acreedor de los fondos sociales que corresponda re-embolsar, de todos modos, sin prejuicio de lo establecido en el art 51 de la Ley de Cooperativas.
Los Estatutos de la sociedad pueden establecer e indicar los motivos de baja considerada justificada de la sociedad, así mismo, pueden establecer unos plazos mínimos de pertenencia antes de hacer efectiva la baja, en momentos concretos y por periodos no superiores a 5 años.
Así mismo, debéis atender también a la Estructura del Capital Social:
- Aportaciones con derecho a re-embolso en caso de baja.
- Aportaciones cuyo re-embolso puede ser rehusado incondicionalmente por el Consejo Rector.
Siempre se puede pasar de una estructura a la otra previo acuerdo por mayoría (en el % que para esta establezcan los estatutos) de la Asamblea General, esto permitiría que no tuvierais más problemas a futuro, pero es un riesgo.
El art 51 - establece que la forma de Reembolso de las Aportaciones debe ser desarrollada en los estatutos, la liquidación de las aportaciones no puede realizarse antes del cierre del ejercicio en que se haya demandado y producido la baja, estas aportaciones no sufrirán deducción alguna salvo que:
- Se tipifique la baja como no justificada.
- Se hayan producido pérdidas patrimoniales imputables a la responsabilidad del socio saliente.
Este re-embolso se podrá realizar hasta en un plazo máximo de 5 años (excepto en el caso de fallecimiento que se fija en 1 año de máximo).
Así pues, la persona jurídica debe seguir funcionando y velando por los intereses y objetivos de la sociedad, debéis continuar gestionando ese patrimonio y llevando a buen término la construcción de los inmuebles.
De todos modos, la sociedad debiera de tener abogados que pudieran aconsejar en esta materia de modo que todo se haga según Ley, para evitar problemas futuros.
No te preocupes por lo que hagan o no los demás, es la cooperativa la que debe hacer todos los trámites, en el caso de que los inmuebles queden vacíos, en el supuesto de que no entren nuevos socios, estos quedarían en beneficio de la Sociedad y por tanto, esta debiera de hacerse cargo de la escrituración y posterior gestión patrimonial.
De todos modos no dejéis de consultar a un jurista, yo sólo soy aficionadillo al tema legal.
Por otro lado, estaría muy interesado en ofertar los seguros futuros de este inmueble, tanto de la comunidad como de las viviendas particulares. Si me mandáis los datos de nº de portales, nº de plantas, nº de viviendas, m2 por vivienda, y m2 totales, m2 de zonas comunes, m2 de locales comerciales y garajes si los hubiera y si estos corresponden a cada una de las viviendas, piscina, etc., así como dirección y nombre de la cooperativa, gustosamente te mandaré un presupuesto para que lo tengáis.
La sociedad cooperativa tiene unas leyes y unos estatutos por los que regirse. En este caso:
La cooperativa sigue un régimen de LIBRE ADHESIÓN y BAJA VOLUNTARIA.
- La baja de los socios debe ser solicitada según se establezca en los Estatutos con un periodo de preaviso fijado por éstos pero que no podrá ser más de 1 año (por Ley) y remitido por escrito al Consejo Rector de la Cooperativa.
- El Consejo Rector deberá estudiar la solicitud de la baja y a tenor de la documentación aportada, calificar los efectos de la baja y calificarlos, para comunicarlo al socio interesado en un plazo máx de 3 meses, transcurrido este el socio podrá considerar la baja justificada y por tanto hacerse acreedor de los fondos sociales que corresponda re-embolsar, de todos modos, sin prejuicio de lo establecido en el art 51 de la Ley de Cooperativas.
Los Estatutos de la sociedad pueden establecer e indicar los motivos de baja considerada justificada de la sociedad, así mismo, pueden establecer unos plazos mínimos de pertenencia antes de hacer efectiva la baja, en momentos concretos y por periodos no superiores a 5 años.
Así mismo, debéis atender también a la Estructura del Capital Social:
- Aportaciones con derecho a re-embolso en caso de baja.
- Aportaciones cuyo re-embolso puede ser rehusado incondicionalmente por el Consejo Rector.
Siempre se puede pasar de una estructura a la otra previo acuerdo por mayoría (en el % que para esta establezcan los estatutos) de la Asamblea General, esto permitiría que no tuvierais más problemas a futuro, pero es un riesgo.
El art 51 - establece que la forma de Reembolso de las Aportaciones debe ser desarrollada en los estatutos, la liquidación de las aportaciones no puede realizarse antes del cierre del ejercicio en que se haya demandado y producido la baja, estas aportaciones no sufrirán deducción alguna salvo que:
- Se tipifique la baja como no justificada.
- Se hayan producido pérdidas patrimoniales imputables a la responsabilidad del socio saliente.
Este re-embolso se podrá realizar hasta en un plazo máximo de 5 años (excepto en el caso de fallecimiento que se fija en 1 año de máximo).
Así pues, la persona jurídica debe seguir funcionando y velando por los intereses y objetivos de la sociedad, debéis continuar gestionando ese patrimonio y llevando a buen término la construcción de los inmuebles.
De todos modos, la sociedad debiera de tener abogados que pudieran aconsejar en esta materia de modo que todo se haga según Ley, para evitar problemas futuros.
No te preocupes por lo que hagan o no los demás, es la cooperativa la que debe hacer todos los trámites, en el caso de que los inmuebles queden vacíos, en el supuesto de que no entren nuevos socios, estos quedarían en beneficio de la Sociedad y por tanto, esta debiera de hacerse cargo de la escrituración y posterior gestión patrimonial.
De todos modos no dejéis de consultar a un jurista, yo sólo soy aficionadillo al tema legal.
Por otro lado, estaría muy interesado en ofertar los seguros futuros de este inmueble, tanto de la comunidad como de las viviendas particulares. Si me mandáis los datos de nº de portales, nº de plantas, nº de viviendas, m2 por vivienda, y m2 totales, m2 de zonas comunes, m2 de locales comerciales y garajes si los hubiera y si estos corresponden a cada una de las viviendas, piscina, etc., así como dirección y nombre de la cooperativa, gustosamente te mandaré un presupuesto para que lo tengáis.
Quiero agradecerte el tiempo dedicado y la información que me has mandado, me ha servido para aclarar ciertos puntos de los estatutos que no tenía muy claros relativos a las bajas y devoluciones de capital aportado.
Respecto al tema de los seguros, en la próxima asamblea lo comentaré con el consejo rector y te enviaremos la info para que nos ofertes, aunque supongo que los seguros de vivienda particular los cogeremos con el banco que nos de la hipoteca la gran mayoría (ya que casi todos te lo exigen). En cualquier caso te enviare un mail.
Muchas gracias por todo,
Guala.
Respecto al tema de los seguros, en la próxima asamblea lo comentaré con el consejo rector y te enviaremos la info para que nos ofertes, aunque supongo que los seguros de vivienda particular los cogeremos con el banco que nos de la hipoteca la gran mayoría (ya que casi todos te lo exigen). En cualquier caso te enviare un mail.
Muchas gracias por todo,
Guala.