Hipoteca más ventajosa
Buenos días, les voy a explicar las dos opciones que me han dado para una hipoteca a ver si me pueden aclarar sobre cual es la más beneficiosa:
Quiero una hipoteca de 80.000 euros para hacer reformas en la vivienda la cual es propiedad de mi mujer y está libre de cargas. La obra no precisa de proyecto pero tengo el presupuesto del contratista, en ese sentido no hay problemas para que la acepten.
Hay bancos que me han ofrecido un EUR+0.35%sin comisiones de apertura. Pero también me han hablada de hacer una compraventa del 50% de la vivienda de mi mujer hacia mí, y de esa manera me darías un EUR+0.25% con una camisión de paertura del 0.50%. La cuestión es la siguiente: ¿Sale rentable hacerlo por compraventa? Porque por un lado de esa forma la hipoteca desgravaría hasta un 15% cosa que si se hace para reforma no podría veneficiarme; pero por otro lado tendríamos que paragar los impuestos correspondientes a la venta realizada por mi mujer. ¿Podrían informarme de las cifras sobre las que estaríamos hablando teniendo en cuenta que le compraventa se haría por un valor de 80000 euros?.
Gracias de antemano, un saludo
Quiero una hipoteca de 80.000 euros para hacer reformas en la vivienda la cual es propiedad de mi mujer y está libre de cargas. La obra no precisa de proyecto pero tengo el presupuesto del contratista, en ese sentido no hay problemas para que la acepten.
Hay bancos que me han ofrecido un EUR+0.35%sin comisiones de apertura. Pero también me han hablada de hacer una compraventa del 50% de la vivienda de mi mujer hacia mí, y de esa manera me darías un EUR+0.25% con una camisión de paertura del 0.50%. La cuestión es la siguiente: ¿Sale rentable hacerlo por compraventa? Porque por un lado de esa forma la hipoteca desgravaría hasta un 15% cosa que si se hace para reforma no podría veneficiarme; pero por otro lado tendríamos que paragar los impuestos correspondientes a la venta realizada por mi mujer. ¿Podrían informarme de las cifras sobre las que estaríamos hablando teniendo en cuenta que le compraventa se haría por un valor de 80000 euros?.
Gracias de antemano, un saludo
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Respuesta de luibio
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Vamos a intentar ver cual de las 2 opciones es más ventajosa, para eso, primero le voy a exponer los gastos (aproximados, ya que los valores reales no se conocen hasta que uno no va a notaría, pero las diferencias son mínimas) para cada una de ellas:
Opción 1: hipoteca euribor +0.35 sin compraventa:
Gastos
Comisión apertura: 0 euros
Escritura de la hipoteca: 500 euros
Impuestos de la hipoteca (IAJD): 1360 euros
TOTAL GASTOS opción 1: 1860 euros.
Cuota mensual para hipoteca euribor+0.35 a 20 años: 561 euros mes.
Opción 2: hipoteca euribor +0.25 con compraventa
Aquí distinguimos 2 tipos de gastos: los de la compraventa en sí, y los de la hipoteca:
Gastos compraventa:
Escritura vivienda: 500 euros
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 5600 euros ( 7% es lo general)
Gastos de la hipoteca:
Comisión apertura: 400 euros
Escritura de la hipoteca: 500 euros
Impuestos de la hipoteca (IAJD): 1360 euros
Cuota mensual para hipoteca euribor +0.25 a 20 años: 557 euros mes
TOTAL GASTOS opción 2: 8360 euros
En este segundo caso, añadiríamos la desgravación correspondiente por cada año que pagase la hipoteca que sería, sin hacer amortizaciones parciales, de unos 1000 euros al año, en caso de hacer amortizaciones parciales, y llegar a pagar al año el tope de 9000 euros, serían hasta 1350 euros al año que desgravaría.
Así pues, la diferencia a favor de la opción 1 sería que pagaría unos 6500 euros menos que en el caso de la opción 2, esto sin tener en cuenta las desgravaciones a hacienda. Teniendo en cuenta estas, a partir del 5º año, ya le saldría rentable la opción 2.
Ahora bien, para decidirse entre una y otra hay otros factores a tener en cuenta:
1. ¿Les interesa hacer la compraventa del 50% de la vivienda de su mujer a su favor? No sé si ustedes tienen separación de bienes, o si simplemente prefieren dejar las cosas como están porque la vivienda la adquirió su mujer estando soltera.
2. Para desgravar a hacienda, la vivienda tiene que se escriturada como vivienda habitual, sino, no hay desgravación.
3. Los gastos de ambas opciones deben de pagarse en el momento de hacer la hipoteca, es decir, en el caso 2 debe disponer de esos 8000 y pico euros, o en caso contrario, solicitar una hipoteca por 90000 euros para cubrir los gastos (pongo 90000 euros y no 88000 porque los gastos aumentarían)
Mi consejo personal sería que la opción 1 es la menos complicada de las dos opciones, no necesita de una compraventa, y en la que no necesita disponer de tanto efectivo para los gastos, Además como ve, la diferencia entre las cuotas entre una y otra es muy pequeña, y la única ventaja que aporta la segunda opción es el tema de desgravar a hacienda, pero como también ve, esta opción es más cara al inicio.
Opción 1: hipoteca euribor +0.35 sin compraventa:
Gastos
Comisión apertura: 0 euros
Escritura de la hipoteca: 500 euros
Impuestos de la hipoteca (IAJD): 1360 euros
TOTAL GASTOS opción 1: 1860 euros.
Cuota mensual para hipoteca euribor+0.35 a 20 años: 561 euros mes.
Opción 2: hipoteca euribor +0.25 con compraventa
Aquí distinguimos 2 tipos de gastos: los de la compraventa en sí, y los de la hipoteca:
Gastos compraventa:
Escritura vivienda: 500 euros
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 5600 euros ( 7% es lo general)
Gastos de la hipoteca:
Comisión apertura: 400 euros
Escritura de la hipoteca: 500 euros
Impuestos de la hipoteca (IAJD): 1360 euros
Cuota mensual para hipoteca euribor +0.25 a 20 años: 557 euros mes
TOTAL GASTOS opción 2: 8360 euros
En este segundo caso, añadiríamos la desgravación correspondiente por cada año que pagase la hipoteca que sería, sin hacer amortizaciones parciales, de unos 1000 euros al año, en caso de hacer amortizaciones parciales, y llegar a pagar al año el tope de 9000 euros, serían hasta 1350 euros al año que desgravaría.
Así pues, la diferencia a favor de la opción 1 sería que pagaría unos 6500 euros menos que en el caso de la opción 2, esto sin tener en cuenta las desgravaciones a hacienda. Teniendo en cuenta estas, a partir del 5º año, ya le saldría rentable la opción 2.
Ahora bien, para decidirse entre una y otra hay otros factores a tener en cuenta:
1. ¿Les interesa hacer la compraventa del 50% de la vivienda de su mujer a su favor? No sé si ustedes tienen separación de bienes, o si simplemente prefieren dejar las cosas como están porque la vivienda la adquirió su mujer estando soltera.
2. Para desgravar a hacienda, la vivienda tiene que se escriturada como vivienda habitual, sino, no hay desgravación.
3. Los gastos de ambas opciones deben de pagarse en el momento de hacer la hipoteca, es decir, en el caso 2 debe disponer de esos 8000 y pico euros, o en caso contrario, solicitar una hipoteca por 90000 euros para cubrir los gastos (pongo 90000 euros y no 88000 porque los gastos aumentarían)
Mi consejo personal sería que la opción 1 es la menos complicada de las dos opciones, no necesita de una compraventa, y en la que no necesita disponer de tanto efectivo para los gastos, Además como ve, la diferencia entre las cuotas entre una y otra es muy pequeña, y la única ventaja que aporta la segunda opción es el tema de desgravar a hacienda, pero como también ve, esta opción es más cara al inicio.
