Ayuda impago hipoteca

La cuestión es, ¿cuánto crees que vale el inmueble ahora? ¿En cuánto se tasó cuando te ampliaron la hipoteca? ¿En qué provincia está ahora?

Hola.
El inmueble se tasó hace dos años en lo mismo que debemos, puesto que estamos pagando solo intereses. Aunque en uno de los apartados de la escritura lo valoran en 584000 euros, no se realmente que quiere decir eso.
"A los efectos prevenidos en el artículo 682 de la ley de Enjuiciamiento Civil, los interesados tasan la finca hipotecada en la cantidad de 584064?"
Está en Madrid, En una urbanización cerrada al lado de Guadalix de la Sierra. 258 m2 y 1000 de parcela.
AH la hipoteca no se amplió. Solo que dividieron el préstamo en dos, uno por el 80% y otro por el 20% (el de segundo rango)
De momento hemos pagado unos 42000 euros de intereses solo y no hemos amortizado nada.
Por eso creo que esos 30000 euros que sicen que asumamos nosotros en un personal ya están más que pagados. Pero no se que podríamos hacer. Aún lo están estudiando y ya nos contestarán con lo que sea.
Muchas gracias

¿La cantidad de 584.000? Es el valor de tasación. Si lo comparas con el importe del préstamo, estas a un 67% del valor de tasación, lo cual es una buena noticia.
En el procedimiento hipotecario, el valor a efectos de subasta y de intervención por empresa especializada, es el de tasación que figura en la escritura, ¿584.000?. ¿De qué sirve? ¿En tu caso si llegara a subasta debería pujarse por un mínimo del 75% del valor de tasación 438.000? Lo que cubrirían gastos de letrado e intereses de demora. Si interviene empresa especializada, ¿debe venderlo mínimo por el 75% del valor de tasación o lo que es lo mismo 438.000? O más, pero no por debajo de esa cantidad.
Te preguntaba lo de la localización, porque en las grandes ciudades y principales comunidades se deprecia menos un bien. No cabe duda que la dación sería lo mejor y que salvo que lo pactaras no interesa el acuerdo que te proponen.
Un último consejo. Aunque no acepten el acuerdo, envía un fax con certificación de texto con la propuesta a la persona del departamento correspondiente. Aunque no expliques cula será tu táctica procesal, deja muy claro que vas a usar todos los medios legales que contempla la ley para que no se malvenda en subasta.
Por cierto, repasa tu documentación (la del préstamo), por si el préstamo del 20% en segundo rango tiene una seguro de protección de pagos. Esto facilitaría tu negociación.

Hola de nuevo, y perdona por la paliza que te doy.
En cuanto a lo del fax, como lo envío, ¿qué pongo? Quizá sería abusar mucho, pero... ¿me podrías hacer una especie de borrador? Si es necesario te lo pago.
En el segundo préstamo se refleja lo siguiente: "Que con el fin de completar la financiación necesaria para la adquisición de la vivienda que se describe más arriba, Don ... y Doña..., han solicitado y U.C.I. ha concedido un segundo préstamo con garantía hipotecaria de segundo rango sobre dicha finca que se instrumenta de conformidad con las siguientes clausulas..." En este segundo préstamo también son avalistas mis padres.
Hay un párrafo que no entiendo muy bien, es este:
"La finca que se hipoteca responderá:
- De la devolución del capital prestado por importe de 91760.40 ( que es el importe de este segundo préstamo)
- ¿De la cantidad máxima de 16516.87? Por intereses ordinarios o remuneratorios de un año al tipo fijado como límite a efectos hipotecarios,
- ¿De la cantidad de 49550.62? Por intereses de demora o indemnizatorios de tres años al 18%, tipo fijado como límite a efectos hipotecarios,
- ¿De la cantidad máxima de 13764.06? Por costas y gastos de ejecución judicial o extrajudicial,
- ¿Y de la cantidad de 4588.02? Por otros gastos debidos que, siendo de cuenta de la parte hipotecante, hayan sido suplidos por UCI, de acuerdo con lo pactado en esta escritura y que estén relacionados con la conservación de la garantía, tales como impuestos, tasas, arbitrios, primas de seguro y gastos de comunidad.
Y luego de nuevo pone lo de otra tasación dentro de la clausula décima de EJECUCIÓN JUDICIAL.
"- A los efectos prevenidos en el articulo 682 de la ley de Enjuiciamiento Civil, los interesados tasan la finca hipotecada en la cantidad de 176179,97 ?"
¿Por qué tasan de nuevo la finca en este segundo préstamo hipotecario?
Y en la clausula undécima. Venta extrajudicial.
"... A efectos de dicho procedimiento, se establece expresamente como domicilio a efectos de notificaciones y como valor de tasación a efectos de subasta, los señalados en la estipulación décima, designando la parte hipotecante a UCI como mandatario para que le represente en su día en el otorgamiento de la escritura de venta,...
Siento mucho todas las preguntas, pero como veras fui un torpe al firmar todo esto sin asesoramiento. Lo siento.
Mil gracias por todo, de verdad

El fax que debes pasar debes redactarlo de acuerdo a lo que has hablado con el responsabel de turno.
Sitúa en el lado derecho de la carta por este orden el Banco al que está dirigido, LInea de abajo el departamento, justo debajo la persona a la que va dirigido y por último el teléfono.
En el lado izquierdo y más abajo de la carta, pones la referencia. Ref.: Solicitud de Dación en pago, por ejemplo.
La carta debe empezar por:
Muy señor mío o Estimado Francisco (es un ejemplo),
En relación a las conversaciones mantenidas con usted, relacionadas con la situación... procedo a comunicarme con usted para confirmar y dejar constancia de nuestra voluntad para facilitarles la propiedad de la finca de manera pacífica llegando a un acuerdo pre judicial que evite más gastos y perjuicios para ambas partes.
Haz una explicación de lo que habéis hablado y de lo que has propuesto. Deja claro que usarás todos los medios a tu alcance para evitar un procedimiento que acabe en subasta y que quieres facilitar rápidamente al Banco mayores perjuicios derivados de la morosidad, dado que en tu circunstancias no puedes pagar y que habiendo un bien que responde del cien por cien de la deuda y que no se ha depreciado, debe cubrir sin más gastos el importe de la deuda.
Di que quedas a su disposición para seguir hablando buscando una solución dialogada y satisfactoria para ambas partes (Mantén el buen rollito, solo son formas).

Vamos con el segundo asunto. Si te fijas, como la segunda hipoteca la tienen suscrita con aval, es la que te quieren hacer pagar fuera de la primera.
Cuando firmas una hipoteca, por decirlo desde el punto de vista jurídico, lo que haces es marcar una línea que delimita un campo de juego. Si la hipoteca cubriera solo el principal, no conbraría el Banco ni intereses ni costas en caso de reclamación judicial.
Como el importe es menor, el valor de tasación también lo ajustan a ese valor. Es una practica, para que en el caso de demanda judicial y de ejecución que lleve a subasta, se lo pueden adjudicar por el 75% sin darte la opción de mejora de postura.
Ten en cuenta que si te llevan al juzgado, van a ejecutar la segunda, que es la que menos gastos judiciales tendrá, pero la operativa es la misma y los derechos iguales.
Quiero decir con esto, que en el hipotético caso de que alguien se adjudicara la segunda, la primera quedaría asumida por el adquirente. El peligro está en que el Banco al ejecutar la segunda, se adjudicara la finca, por un valor muy inferior, ¿30.000? Por ejemplo, ¿quedando tu con un desfase de 60.000?. Esto arruinaría tus posibilidades futuras.
En este caso la Ley (tomando en cuenta estos importes), te permite mejorar postura o que alguien lo haga por ti.
No obstante, la mejor idea es la de solicitar la realización por Entidad Especializada. Esto pone intervención judicial y el juez obligará a pactar. Puede que en ese momento el Banco acceda a una Dación.
Uci de todas formas negocia mal, hay que emplear cierta presión, no sería la primera ocasión. Lo que debes hacer es mantener la iniciativa y proponer medidas coherentes con la situación.
Se optimista, porque aunque la situación es muy tensa y te ponen contra las cuerdas, tiene medios para hacerle frente, sobre todo si te preparas. Para el caso de que necesites representación, la mejor gente que conoce bien la operativa bancaria y le da la batalla, es la gente de AUSBANC, creoq ue están en Madrid, cerca de El Corte Ingles de Arguelles. Tienes en su web hasta un teléfono de consultas.
Mucha suerte.

Hola de nuevo.
De verdad que no tengo palabras para agradecerte todo lo que estas haciendo. Te estamos super agradecidos.
Nosotros estamos en contacto con una asociación que se llama AESCO, y que trabaja también con ADICAE.
El mayor problema con UCI, es que solo se ponen en contacto con nosotros a través de un comercial, que es el que se comunica con nosotros. Ahora mismo está estudiando, bueno sus superiores junto con riesgos, si aceptan la dación de pago y hasta que importe lo aceptan, haciéndonos cargo nosotros del resto.
Ahora me ha llamado atención al cliente de UCI porque les volví a escribir un correo electrónico indicaándoles nuestra situación y que ya les había avisado antes de que no pudiera pagar. Y La persona de atención al cliente me ha dicho que habrá que intentar llegar a un acuerdo que sea el menos malo para ellos y para nosotros.
Vuele a plantearme la posibilidad de refinanciación de la deuda, a lo que le digo que es imposible porque una letra de 1900 euros tampoco la pod´ria pagar. Así que ha quedado en llamarme la semana que viene tras consultar el asunto.
Otra pregunta. En lugar de un fax, puedo escribirle un correo electrónico a la comercial, ya nos hemos comunicado varias veces por este medio.
Gracias de verdad.
Un abrazo
Jaime de Luis

Hola de nuevo.
Solo hacer una aclaración. Los dos préstamos hipotecarios tienen a mis padres de avalistas, no solo es segundo.
Gracias

Esto lo único que varía las cosas es que para el caso de no cobrar toda la deuda hipotecaria, el banco puede ir contra sus bienes. No obstante, si las cosas las planteas como hasta ahora, lo más seguro es que no llegue a eso.