Enervación Hipoteca al Subrogar
Expongo mi caso: Tengo hipoteca con Caja España con un suelo del 3% y un diferencial del 0,90% que con vinculaciones (seguro hogar, auto, tarjetas, nóminas) me ha quedado en el 0,40%.
Renové en Diciembre con el Euribor de Octubre (estoy al 5,74%) y una vez hablado con mi sucursal me dicen que casi seguro van a enervar cualquier operación por que no me quieren dejar ir (dicen que soy buen cliente).
Estoy en tratos con Deutsche Bank que ofrece: primer año al 3% y resto a Euribor +0,27 con menos vinculaciones que Caja España. Ya estoy pendiente de tasación.
Las dudas que tengo en caso de que Caja España finalmente enerve la subrogación son:
- ¿Me tienen que igualar todas las condiciones que me ofrece el DB?
- ¿En caso de enervación y firma de nuevas condiciones me tendría que poner directamente Euribor + 0,27 o tienen que igualar también la condición del 3% del primer año?
- ¿Tendrían qué eliminar las vinculaciones que tengo en Caja España a mayores de las que me obligaría DB o bastaría con que igualasen el diferencial?
- En DB no tendría suelo. Si enervan, ¿tendrían también que quitarme el suelo en Caja España?
Renové en Diciembre con el Euribor de Octubre (estoy al 5,74%) y una vez hablado con mi sucursal me dicen que casi seguro van a enervar cualquier operación por que no me quieren dejar ir (dicen que soy buen cliente).
Estoy en tratos con Deutsche Bank que ofrece: primer año al 3% y resto a Euribor +0,27 con menos vinculaciones que Caja España. Ya estoy pendiente de tasación.
Las dudas que tengo en caso de que Caja España finalmente enerve la subrogación son:
- ¿Me tienen que igualar todas las condiciones que me ofrece el DB?
- ¿En caso de enervación y firma de nuevas condiciones me tendría que poner directamente Euribor + 0,27 o tienen que igualar también la condición del 3% del primer año?
- ¿Tendrían qué eliminar las vinculaciones que tengo en Caja España a mayores de las que me obligaría DB o bastaría con que igualasen el diferencial?
- En DB no tendría suelo. Si enervan, ¿tendrían también que quitarme el suelo en Caja España?
1 Respuesta
Respuesta de aurora123
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Según la ley de subrogaciones, en la cual hay un vacío legal, No tienen que igualar todas las condiciones, sino solo aquello que se puede modificar.
Esta es la ley exactamente:
1. En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas.
2. Cuando el prestamista sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:
i) la ampliación o reducción de capital;
ii) la alteración del plazo;
iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;
iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;
v) La prestación o modificación de las garantías personales
Según esta ley solo te igualaran o mejoraran el tipo de interés o el plazo, o ambas (pero no obliga a las dos), esto puede ser tomado de diferentes maneras, te igualaran el diferencial que es el tipo de interés pactado, pero generalmente te dejaran el suelo, puesto que este esta especificado en otra clausula que no es la de el tipo de interés vigente. La verdad es que en el momento de la enervación, todo quedara en manos de la interpretación que haga el notario de esta ley. Que como habrás visto deja muchas puertas abiertas a tu actual banco para zafarse.
Como mínimo en esta opreacion tendrás que el diferencial te bajaría notablemente, y de igualarte este pasarías a euribor +0.27 (como máximo) lo de las bonificaciones ya dependerá de tu banco, pero siempre seria partiendo de 0.27. Lo de el suelo lo veo prácticamente imposible si ya te han dicho que van a enervar. Esto es lo único que te pueden modificar de tu actual escritura.
Esta es la ley exactamente:
1. En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas.
2. Cuando el prestamista sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, las escrituras públicas de modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las circunstancias siguientes:
i) la ampliación o reducción de capital;
ii) la alteración del plazo;
iii) las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;
iv) el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;
v) La prestación o modificación de las garantías personales
Según esta ley solo te igualaran o mejoraran el tipo de interés o el plazo, o ambas (pero no obliga a las dos), esto puede ser tomado de diferentes maneras, te igualaran el diferencial que es el tipo de interés pactado, pero generalmente te dejaran el suelo, puesto que este esta especificado en otra clausula que no es la de el tipo de interés vigente. La verdad es que en el momento de la enervación, todo quedara en manos de la interpretación que haga el notario de esta ley. Que como habrás visto deja muchas puertas abiertas a tu actual banco para zafarse.
Como mínimo en esta opreacion tendrás que el diferencial te bajaría notablemente, y de igualarte este pasarías a euribor +0.27 (como máximo) lo de las bonificaciones ya dependerá de tu banco, pero siempre seria partiendo de 0.27. Lo de el suelo lo veo prácticamente imposible si ya te han dicho que van a enervar. Esto es lo único que te pueden modificar de tu actual escritura.
Muchas gracias por tu respuesta.
Un par de preguntas más, para en caso de que enerven:
- Mi diferencial es de 0,90 que con las vinculaciones actuales llega al 0,40 (podría llegar incluso al 0,30 con otra vinculación que no cumplí). En DB es 0,27 con ciertas vinculaciones que de no cumplirlas penalizan hasta llegar a un máximo de 0,67. ¿Me tendrían que quitar las vinculaciones que tiene Caja España a mayores sobre DB?
- Y, en caso de enervación, me tendrían que igualar el 3% que me ofrece el DB el primer año, ¿verdad? Si es así simplemente con esa rebaja recupero los gastos que me va a suponer todo esto...
Gracias y un saludo
Un par de preguntas más, para en caso de que enerven:
- Mi diferencial es de 0,90 que con las vinculaciones actuales llega al 0,40 (podría llegar incluso al 0,30 con otra vinculación que no cumplí). En DB es 0,27 con ciertas vinculaciones que de no cumplirlas penalizan hasta llegar a un máximo de 0,67. ¿Me tendrían que quitar las vinculaciones que tiene Caja España a mayores sobre DB?
- Y, en caso de enervación, me tendrían que igualar el 3% que me ofrece el DB el primer año, ¿verdad? Si es así simplemente con esa rebaja recupero los gastos que me va a suponer todo esto...
Gracias y un saludo
Tu diferencial real en caja españa es de 0.90 (lo de las vinculaciones es una cosa que va a parte incluso esta en otra clausula de la hipoteca) es algo que el banco te ofrece a cambio de tener cosas con ellos, pero el diferencial que esta en la clausula del interés es el de 0.90 y el diferencial real que te ofrecen es de un 0.67. Si tu actual banco enervara tendría obligación de igualar o mejorar el 0.67, como indice de referencia ahora que te quiera luego dar las vinculaciones o no, depende de ellos. No tiene obligación de igualar eso. Con lo cual puede ser que no te sea rentable ejecutar la subrogación sin antes hablar con tu actual banco y mostrarles la oferta vinculante, si haces eso y tu actual banco ya te iguala, no tendrás que meterte en problemas de subrogación y enervación, y pagar esos gastos. Lo más normal es que simplemente con la oferta vinculante puedan modificarte el interés. Entiendo que en caso de enervación si deberían igualar el 3%, pero esto siempre sera a interpretación del notario y en el ultimo momento. Es mejor no llegar a eso e intentar negociar antes.
