¿Subrogarme o no?
Estoy indecisa entre dos propuestas de hipoteca para una vivienda vpt (vivienda de precio tasado, similar a vpo) en navarra. El precio de la vivienda en 2007 es de 193675 euros y en 2009 es, más o menos 210000. Yo quiero pedir 165000 euros prestados a la entidad.
Me han propuesto:
Entidad 1: Es la que tiene el préstamo de la promotora, por lo que me ahorraría ciertos costes (por cierto, ¿cuáles son los costes que me ahorraría?). ¿Me ofrecen la cantidad que quiero si hacemos una tasación por 309?, comisión de apertura del 0.1 % y debo hacerme el seguro de vida y de hogar con ellos, pero sólo con un año de compromiso. El interés es de euribor + 0.6 %.
Entidad 2: Debería pagar esos gastos que no conozco por no subrogar el préstamo de la promotora, ¿pero no hay comisión de apertura y la tasación cuesta 190?. Eso sí, los seguros de vida y hogar durarían toda la vida de la hipoteca. El interés es euribor + 0.35. El tipo inicial, del primer año, es de 2.5 %. TAE 2%.
¿Qué me aconseja usted?
¿Cuáles son los gastos que me ahorro con la entidad 1?
Me han propuesto:
Entidad 1: Es la que tiene el préstamo de la promotora, por lo que me ahorraría ciertos costes (por cierto, ¿cuáles son los costes que me ahorraría?). ¿Me ofrecen la cantidad que quiero si hacemos una tasación por 309?, comisión de apertura del 0.1 % y debo hacerme el seguro de vida y de hogar con ellos, pero sólo con un año de compromiso. El interés es de euribor + 0.6 %.
Entidad 2: Debería pagar esos gastos que no conozco por no subrogar el préstamo de la promotora, ¿pero no hay comisión de apertura y la tasación cuesta 190?. Eso sí, los seguros de vida y hogar durarían toda la vida de la hipoteca. El interés es euribor + 0.35. El tipo inicial, del primer año, es de 2.5 %. TAE 2%.
¿Qué me aconseja usted?
¿Cuáles son los gastos que me ahorro con la entidad 1?
Respuesta de jemilio
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Entidad 1: te ahorras los costes de constitución de hipoteca, que te detallo a continuación. En este caso, en la notaría sólo se firma una escritura, que es de compraventa con subrogación de hipoteca y donde comparecería el banco hipotecante para dar la conformidad al cambio de deudor hipotecario.
Además no te comprometes con el seguro de vida, si eres joven el coste será pequeño, pero el importe de la prima irá creciendo según tu edad y puedes encontrarte con una sorpresa dentro de unos años.
Con la segunda opción, hay que firmar dos escrituras, la de compraventa y la de hipoteca, para la escritura de hipoteca prepara:
Unos 800 euros para la notaría.
Unos 600 para el registro de la propiedad.
Unos 3200 para impuestos AJD (Actos jurídicos documentados) Enterate si tu comunidad aplica este impuesto, pues puede que no por ser vpt. Pero en la actualidad, con lo escasos que van de ingresos, están aplicando este impuesto a todo lo que pueden.
Unos 300 para una nueva tasación.
Unos 400 para la gestoría que haga todas las tramitaciones.
Te doy las cantidades aproximadas. Puedes preguntar en tu banco que te den las cantidades exactas. O meterte en unos de los muchos calculadores de gastos de hipotecas que puedes encontrar en internet. En total es una "pasta".
Yo siempre cogería la opción 1.
De todas formas, una vez hecha la opción 1 y con la hipoteca en dicho banco, si no te gusta, puedes cambiar la hipoteca de banco (variando solo el tipo de interés) con unos gastos muy pequeños. Esta opción se llama "Subrogación de deudor hipotecario".
Dime si te he solucionado tus dudas.
Además no te comprometes con el seguro de vida, si eres joven el coste será pequeño, pero el importe de la prima irá creciendo según tu edad y puedes encontrarte con una sorpresa dentro de unos años.
Con la segunda opción, hay que firmar dos escrituras, la de compraventa y la de hipoteca, para la escritura de hipoteca prepara:
Unos 800 euros para la notaría.
Unos 600 para el registro de la propiedad.
Unos 3200 para impuestos AJD (Actos jurídicos documentados) Enterate si tu comunidad aplica este impuesto, pues puede que no por ser vpt. Pero en la actualidad, con lo escasos que van de ingresos, están aplicando este impuesto a todo lo que pueden.
Unos 300 para una nueva tasación.
Unos 400 para la gestoría que haga todas las tramitaciones.
Te doy las cantidades aproximadas. Puedes preguntar en tu banco que te den las cantidades exactas. O meterte en unos de los muchos calculadores de gastos de hipotecas que puedes encontrar en internet. En total es una "pasta".
Yo siempre cogería la opción 1.
De todas formas, una vez hecha la opción 1 y con la hipoteca en dicho banco, si no te gusta, puedes cambiar la hipoteca de banco (variando solo el tipo de interés) con unos gastos muy pequeños. Esta opción se llama "Subrogación de deudor hipotecario".
Dime si te he solucionado tus dudas.
Hola de nuevo (Qué rapidez de respuesta! Así da gusto!),
¿La entidad 1 me indica en la propuesta que el ahorro mínimo en los gastos iniciales es de 1500 (ahorro por subrogación) o 2100? (Ahorro por la subrogación y la no cancelación de la hipoteca de la cooperativa). Todos las personas adjudicatarias de las viviendas protegidas del edificio constituimos una cooperativa para construirlo.
No entiendo muy bien lo de los 2100 euros. ¿Me lo puede explicar?
Me puede explicar también cuáles serían los gastos por cambiar de banco en el futuro (subrogación de deudor hipotecario). Por ejemplo, por cambiar de la entidad 1 a la entidad 2. La comisión por cancelación de la entidad 1 es de 0.5 % los 5 primeros años y de 0.25 % el resto.
Muchísimas gracias
¿La entidad 1 me indica en la propuesta que el ahorro mínimo en los gastos iniciales es de 1500 (ahorro por subrogación) o 2100? (Ahorro por la subrogación y la no cancelación de la hipoteca de la cooperativa). Todos las personas adjudicatarias de las viviendas protegidas del edificio constituimos una cooperativa para construirlo.
No entiendo muy bien lo de los 2100 euros. ¿Me lo puede explicar?
Me puede explicar también cuáles serían los gastos por cambiar de banco en el futuro (subrogación de deudor hipotecario). Por ejemplo, por cambiar de la entidad 1 a la entidad 2. La comisión por cancelación de la entidad 1 es de 0.5 % los 5 primeros años y de 0.25 % el resto.
Muchísimas gracias
Hoy te respondo con rapidez, mañana salgo de viaje y estaré ausente de la red durante unos días.
Lo de los 2100 euros. En caso de hacer la hipoteca en otro banco, hay que cancelar previamente la existente, de ahí los gastos de cancelación. En caso de un promotor independiente, tendría que correr él con dichos gastos, pero en vuestro caso, al ser cooperativa, tendrías que pagar tu los gastos de cancelación de la hipoteca.
Con ello aún me lo pones más a favor de la subrogación en la opción 1.
En un futuro si quieres hacer el cambio de hipoteca de un banco a otro tendrías que pagar:
Notaria y registro (para este tipo de operación el arancel es reducido), menos importe que en la constitución de hipoteca normal.
No hay impuestos ( a no ser que tu comunidad se arrepienta y los pongan).
Hay que pagar la comisión por cancelación anticipada, que es la que pones 0'50% durante los primeros cinco años y 0'50% el resto.
Incluso puedes encontrar algún banco que llevando la hipoteca, te paguen los gastos de notaria y registro. Esto en el caso de que seas un buen cliente potencial.
Creo que lo tienes claro.
Lo de los 2100 euros. En caso de hacer la hipoteca en otro banco, hay que cancelar previamente la existente, de ahí los gastos de cancelación. En caso de un promotor independiente, tendría que correr él con dichos gastos, pero en vuestro caso, al ser cooperativa, tendrías que pagar tu los gastos de cancelación de la hipoteca.
Con ello aún me lo pones más a favor de la subrogación en la opción 1.
En un futuro si quieres hacer el cambio de hipoteca de un banco a otro tendrías que pagar:
Notaria y registro (para este tipo de operación el arancel es reducido), menos importe que en la constitución de hipoteca normal.
No hay impuestos ( a no ser que tu comunidad se arrepienta y los pongan).
Hay que pagar la comisión por cancelación anticipada, que es la que pones 0'50% durante los primeros cinco años y 0'50% el resto.
Incluso puedes encontrar algún banco que llevando la hipoteca, te paguen los gastos de notaria y registro. Esto en el caso de que seas un buen cliente potencial.
Creo que lo tienes claro.
