Anónimo
Exención por reinversión en vivienda habitual (IRPF)
En abril del año 2007 compre un terreno con ánimos de construirme una nueva casa que sera en el futuro mi vivienda habitual, como no disponía de todo el dinero, solicite una hipoteca por la diferencia con mi casa actual como garantía (¿120.000,00?), en Septiembre de 2007 conseguí la licencia de construcción de la misma y puse en venta mi actual casa. Actualmente estoy terminando de construir la casa, cosa que terminare a primeros de año, creo que para Febrero de 2009 tendré la licencia de 1ª ocupación y sigo sin vender la actual en la que vivo. Para la construcción solicite un préstamo autopromotor con la casa en construcción como garantía, ¿y estimo que el importe total de este préstamo ascenderá a 200.000,00?.
En la declaración de IRPF del 2007 no me deduje ninguna cantidad por construccion/adquisicion de vivienda habitual por el motivo de que los gastos (compra terreno, impuestos, licencia, etc.) eran inferiores a las cantidades que me deduje en su día en el IRPF (1991 - 1999) por la actual (¿30.000,00?). A día de hoy no se si voy a poder vender mi casa, hay un alto porcentaje que no, ¿lo qué si se es que no la venderé por menos de 180.000,00?, por lo que intentare deducirme este año por construcción de vivienda habitual todas las cuotas de los 2 prestamos pagadas durante 2008 y los gastos pagados con dinero propio fuera del préstamo.
Se que para acogerme a la exención por reinversión en vivienda habitual no deben transcurrir más de 2 años entre la compra/construccion/adquision de la nueva y la venta de la actual o viceversa. También se que que dispondría de 4 años para construir mi casa cosa que no voy a agotar por motivos obvios.
Mis preguntas son las siguientes.
1.- Si pensara en acogerme a la exención por reinversión, ¿podría deducirme durante 2008 y siguientes, todos los gastos generados durante el ejercicio por adquision/construccion de vivienda habitual?, hay que tener en cuenta que no se si al final podre o no vender la vivienda actual en un plazo de 2 años.
2.- Si consiguiera vender la actual casa y me acogiera a la exención por reinversión, y sabiendo que la plusvalía generada es inferior al coste de la nueva casa, ¿si es compatible la exención por reinversión con la deducción por construcción de vivienda habitual, puedo deducirme, en el ejercicio en curso y siguientes, por la diferenciam, en el apartado deducción por construcción de vivienda habitual?
3.- En caso de cumplirse el apartado 1, si vendiera la casa actual a finales del 2009 y me acogiera a la exención por reinversión, ¿debería devolver a hacienda las cantidades deducidas durante 2008 con intereses?
En la declaración de IRPF del 2007 no me deduje ninguna cantidad por construccion/adquisicion de vivienda habitual por el motivo de que los gastos (compra terreno, impuestos, licencia, etc.) eran inferiores a las cantidades que me deduje en su día en el IRPF (1991 - 1999) por la actual (¿30.000,00?). A día de hoy no se si voy a poder vender mi casa, hay un alto porcentaje que no, ¿lo qué si se es que no la venderé por menos de 180.000,00?, por lo que intentare deducirme este año por construcción de vivienda habitual todas las cuotas de los 2 prestamos pagadas durante 2008 y los gastos pagados con dinero propio fuera del préstamo.
Se que para acogerme a la exención por reinversión en vivienda habitual no deben transcurrir más de 2 años entre la compra/construccion/adquision de la nueva y la venta de la actual o viceversa. También se que que dispondría de 4 años para construir mi casa cosa que no voy a agotar por motivos obvios.
Mis preguntas son las siguientes.
1.- Si pensara en acogerme a la exención por reinversión, ¿podría deducirme durante 2008 y siguientes, todos los gastos generados durante el ejercicio por adquision/construccion de vivienda habitual?, hay que tener en cuenta que no se si al final podre o no vender la vivienda actual en un plazo de 2 años.
2.- Si consiguiera vender la actual casa y me acogiera a la exención por reinversión, y sabiendo que la plusvalía generada es inferior al coste de la nueva casa, ¿si es compatible la exención por reinversión con la deducción por construcción de vivienda habitual, puedo deducirme, en el ejercicio en curso y siguientes, por la diferenciam, en el apartado deducción por construcción de vivienda habitual?
3.- En caso de cumplirse el apartado 1, si vendiera la casa actual a finales del 2009 y me acogiera a la exención por reinversión, ¿debería devolver a hacienda las cantidades deducidas durante 2008 con intereses?
Respuesta de javifuente
A modo de resumen, entiendo que tienes una vivienda en construcción, a falta de la escritura de obra nueva, que probablemente será a principios del 2.009 y tienes dudas de si podrás vender tu vivienda habitual actual en el plazo legalmente establecido (2 años).
La vivienda que tienes en construcción te puedes deducir por ella el préstamo y las cantidades que hayas anticipado, siempre que dispongas de factura. Como bien sabes, el plazo desde el inicio de la construcción hasta la declaración de obra nueva es de 4 años y luego tienen que pasar 3 años viviendo en ella para ser considerada como vivienda habitual. Hacienda te va a pedir las escrituras de los terrenos, escrituras de obra nueva y todos los justificantes de como has financiado la vivienda.
Independientemente que puedas vender o no la vivienda actual, siempre te vas a poder deducir por la vivienda en construcción, siempre que cumplas los requisitos anteriormente citados. Otra cosa es que te interese que te puedas deducir o diferir la deducción al préstamo definitivo, eso puedes jugar con ello, sobre todo si vendes antes la vivienda vieja.
Para poder acogerte a la exención por reinversión tienes un plazo de 2 años anteriores o posteriores a la fecha de escritura de obra nueva para vender la vivienda actual, como bien has señalado también.
Vamos a ver los 2 casos que se te pueden dar:
A) Si logras vender tu vivienda actual (la vieja) en dicho plazo: te puedes acoger a la exención por reinversión, por lo cual no vas a tener que tributar por la ganancia patrimonial. A cambio de ello, el dinero obtenido en la venta tiene que ser destinado a la financiación de la vivienda en construcción (que en tu caso ya estará escriturada). La única manera de lograrlo en tu caso es amortizando préstamo hipotecario de la nueva (no te puedes deducir por dicha amortización).
Para calcular el % del préstamo que te entra de la vivienda nueva, al ser tu caso todo en el mismo año, tienes que restar lo que ya te has deducido de la vivienda nueva otros años (creo entender que nada), el crédito fiscal agotado con la vivienda "vieja" y el crédito fiscal que te consume la ganancia patrimonial que te "liberas de pagar".
B) Si no logras vendar tu vivienda actual en el plazo de 2 años: tendrás que pagar por la ganancia patrimonial generada (hay entran los coeficientes de actualización) y te sigues deduciendo por la vivienda ya escriturada, sin tener que devolver nada de lo que te has deducido.
La vivienda que tienes en construcción te puedes deducir por ella el préstamo y las cantidades que hayas anticipado, siempre que dispongas de factura. Como bien sabes, el plazo desde el inicio de la construcción hasta la declaración de obra nueva es de 4 años y luego tienen que pasar 3 años viviendo en ella para ser considerada como vivienda habitual. Hacienda te va a pedir las escrituras de los terrenos, escrituras de obra nueva y todos los justificantes de como has financiado la vivienda.
Independientemente que puedas vender o no la vivienda actual, siempre te vas a poder deducir por la vivienda en construcción, siempre que cumplas los requisitos anteriormente citados. Otra cosa es que te interese que te puedas deducir o diferir la deducción al préstamo definitivo, eso puedes jugar con ello, sobre todo si vendes antes la vivienda vieja.
Para poder acogerte a la exención por reinversión tienes un plazo de 2 años anteriores o posteriores a la fecha de escritura de obra nueva para vender la vivienda actual, como bien has señalado también.
Vamos a ver los 2 casos que se te pueden dar:
A) Si logras vender tu vivienda actual (la vieja) en dicho plazo: te puedes acoger a la exención por reinversión, por lo cual no vas a tener que tributar por la ganancia patrimonial. A cambio de ello, el dinero obtenido en la venta tiene que ser destinado a la financiación de la vivienda en construcción (que en tu caso ya estará escriturada). La única manera de lograrlo en tu caso es amortizando préstamo hipotecario de la nueva (no te puedes deducir por dicha amortización).
Para calcular el % del préstamo que te entra de la vivienda nueva, al ser tu caso todo en el mismo año, tienes que restar lo que ya te has deducido de la vivienda nueva otros años (creo entender que nada), el crédito fiscal agotado con la vivienda "vieja" y el crédito fiscal que te consume la ganancia patrimonial que te "liberas de pagar".
B) Si no logras vendar tu vivienda actual en el plazo de 2 años: tendrás que pagar por la ganancia patrimonial generada (hay entran los coeficientes de actualización) y te sigues deduciendo por la vivienda ya escriturada, sin tener que devolver nada de lo que te has deducido.