Reinvertir venta vivienda habitual en una cooperativa.
A finales del año 2000 compré un piso en la provincia de Lugo por un valor 48000 euros, donde residía parte de mi familia, y el cual estuve desgravando como vivienda habitual, pese a vivir en La Coruña, ya que por razón de mi trabajo (Militar), estoy obligado a residir en en el lugar de mi destino, dicho piso lo tenía pensado ocupar en cuanto cesase en mi puesto de trabajo, pero han cambiado mis circunstancias personales y decidí comprar un piso en La Coruña (en régimen de cooperativa) y vender el otro con la intención de reinvertir la ganancia del mismo en este nuevo piso, pero actualmente se me dan las siguientes circunstancias:
-Compré la primera vivienda en noviembre de 2000, para lo cual pedí un préstamo hipotecario, y por el cual he estado desgravando como vivienda habitual hasta el ejercicio pasado 2009.
-El año pasado me apunté a la cooperativa que os cité, efectuando un pago de 21200 euros en el 2009 y otro de 14000 en enero de este año, para lo cual tuve que pedir un préstamo de 24000 euros (en mayo del año pasado), al no disponer de la totalidad del dinero, poniendo a la venta el otro piso en el momento de apuntarme a la cooperativa.
-El mes pasado conseguí vender el otro piso por 84000 euros, de los cuales 39000 fueron destinados a liquidar la deuda hipotecaria que me quedaba, y el resto es el que me siembra las dudas, pues mi intención es reinvertirlo en mi nueva vivienda, pero no está previsto que estén finalizadas al menos en unos cuatro años.
-Tenía la intención de liquidar el préstamo que pedí el año pasado para hacer frente a los pagos que os cité anteriormente, del que me quedan 21000 euros, pero no sé si sería considerado como reinversión en mi nueva vivienda habitual, pese a que poseo los justificantes de la cooperativa de las aportaciones realizadas.
-Me gustaría saber si cancelando el préstamo que os cito se puede considerar que he reinvertido en mi nueva vivienda.
-En caso contrario, si deposito ese dinero en una cuenta vivienda hasta que finalicen los pisos, estaría exento de pagar la ganancia patrimonial que me correspondiese, que según las cuentas que he realizado anda por los 25000 euros aproximadamente.
-Os agradezco de antemano toda la información que me podáis dar sobre esta cuestión, que para mí es bastante compleja.
Gracias.
-Compré la primera vivienda en noviembre de 2000, para lo cual pedí un préstamo hipotecario, y por el cual he estado desgravando como vivienda habitual hasta el ejercicio pasado 2009.
-El año pasado me apunté a la cooperativa que os cité, efectuando un pago de 21200 euros en el 2009 y otro de 14000 en enero de este año, para lo cual tuve que pedir un préstamo de 24000 euros (en mayo del año pasado), al no disponer de la totalidad del dinero, poniendo a la venta el otro piso en el momento de apuntarme a la cooperativa.
-El mes pasado conseguí vender el otro piso por 84000 euros, de los cuales 39000 fueron destinados a liquidar la deuda hipotecaria que me quedaba, y el resto es el que me siembra las dudas, pues mi intención es reinvertirlo en mi nueva vivienda, pero no está previsto que estén finalizadas al menos en unos cuatro años.
-Tenía la intención de liquidar el préstamo que pedí el año pasado para hacer frente a los pagos que os cité anteriormente, del que me quedan 21000 euros, pero no sé si sería considerado como reinversión en mi nueva vivienda habitual, pese a que poseo los justificantes de la cooperativa de las aportaciones realizadas.
-Me gustaría saber si cancelando el préstamo que os cito se puede considerar que he reinvertido en mi nueva vivienda.
-En caso contrario, si deposito ese dinero en una cuenta vivienda hasta que finalicen los pisos, estaría exento de pagar la ganancia patrimonial que me correspondiese, que según las cuentas que he realizado anda por los 25000 euros aproximadamente.
-Os agradezco de antemano toda la información que me podáis dar sobre esta cuestión, que para mí es bastante compleja.
Gracias.
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1 Respuesta
Respuesta de Federico Murolas Ruiz
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De los diferentes temas que plantea, realmente todo se reduce a uno, Vd. ha hecho dos cosas desgtravar por su vivienda habitual desde el año 2.000 y después cambiar de vivienda habitual. La normativa legal al respe3cto lo que indica es que la Ganancia Patrimonial que se obte3nga por la venta de la vivienda habitual, siempre que se emplee en la compra de otra vivienda habitual en su totalidad, e4stá exenta de impuestos.
Pero claro lo en que se reinvierte es la diferencia, entre el precio de venta y el pago del mresto de hipoteca de la vivienda vendida, por tanto esa cifra es la que hay que tener en cuenta, ya que no se puede desgravar por lo ya xdesgravado o por la ganacnia obtenidfa, como eslógico y natural.
En consecuencia la diferencia entre el precio de venta y la hipoteca liquidada, es la cifra que Vd. no puede desgravar en la nueva vivienda, todo lo que vaya pagando que supere esa cifra puede desgravarlo. Si la hipoteca que tiene es superior a dicha cantidad, lo que tiene que hacer en la renta de 2.010 y siguientes es calcular la parte proporcional.
Confiamos haber aclarado su consulta. Nuestros cordiales saludos.
Pero claro lo en que se reinvierte es la diferencia, entre el precio de venta y el pago del mresto de hipoteca de la vivienda vendida, por tanto esa cifra es la que hay que tener en cuenta, ya que no se puede desgravar por lo ya xdesgravado o por la ganacnia obtenidfa, como eslógico y natural.
En consecuencia la diferencia entre el precio de venta y la hipoteca liquidada, es la cifra que Vd. no puede desgravar en la nueva vivienda, todo lo que vaya pagando que supere esa cifra puede desgravarlo. Si la hipoteca que tiene es superior a dicha cantidad, lo que tiene que hacer en la renta de 2.010 y siguientes es calcular la parte proporcional.
Confiamos haber aclarado su consulta. Nuestros cordiales saludos.
Gracias por la respuesta, pero aún me queda alguna duda sobre las cuestiones que os planteo.
Si cancelo el préstamo que pedí el año pasado precisamente para hacer frente al pago del piso que tengo reservado en régimen de cooperativa, el año pasado, del cual me quedan 21000 euros, se puede considerar como reinversión en mi vivienda habitual, pues el año pasado aporté 24000 euros y este otros 13000.
Entiendo que si yo desgravé por ejemplo 30000 euros a lo largo de estos años, y de ganancia patrimonial tengo 25000 euros, ¿no podré continuar desgravando por la nueva vivienda hasta que supere los 55000 euros?.
La ganancia patrimonial según he visto en algunas páginas es la diferencia del precio de compra menos el de venta, sumado al de compra los gastos notariales, tasación, constitución hipoteca, registro, etc., y restando del de venta los gastos de cancelación, inmobiliaria, etc., ¿es así o tengo un concepto erróneo?.
Muchas gracias de nuevo y perdonar por si resulto pesado, pero en este tema ando un poquillo perdido.
Estaré atento a la respuesta.
Si cancelo el préstamo que pedí el año pasado precisamente para hacer frente al pago del piso que tengo reservado en régimen de cooperativa, el año pasado, del cual me quedan 21000 euros, se puede considerar como reinversión en mi vivienda habitual, pues el año pasado aporté 24000 euros y este otros 13000.
Entiendo que si yo desgravé por ejemplo 30000 euros a lo largo de estos años, y de ganancia patrimonial tengo 25000 euros, ¿no podré continuar desgravando por la nueva vivienda hasta que supere los 55000 euros?.
La ganancia patrimonial según he visto en algunas páginas es la diferencia del precio de compra menos el de venta, sumado al de compra los gastos notariales, tasación, constitución hipoteca, registro, etc., y restando del de venta los gastos de cancelación, inmobiliaria, etc., ¿es así o tengo un concepto erróneo?.
Muchas gracias de nuevo y perdonar por si resulto pesado, pero en este tema ando un poquillo perdido.
Estaré atento a la respuesta.
Creemos que al tema no hay que darle tantas vueltas. Cuando Vd. vende su vivienda obtiene una Ganancia Patrimonial, lo que Hacienda no le cobra es por esa Ganancia Patrimonial, siempre que Vd. invierta lo que ha obtenido de la vivienda menos la liquidación de la hipoteca que tenía en aquella vivienda que vendió. ¿Por ejemplo Vd. ha vendido en 150.000? Uros, pero ha liquidado la hipoteca de ese piso que que quyedaban 30.000 por pagar, pues bien Hacienda no le cobra nada si la diferencia entre los 150.000 - los 30.000 que liquidó de hipoteca, ¿es dcecir 120.000? Uros los emplea en la nueva vivienda habitual, ya que no puede emplear más en teoría oficial puesto que es el total que ha cobrado. Ahí está el secreto.
Otra cuestión independiente es cuanto puede desgravar de la nueva vivienda, ¿qué supongamos le ha costado 200.000? Uros, pues bien no podrá desgravar más que la difere3ncia entre el precio de compra de la nueva y el precio de venta de la antigua, ¿es decir 50.000? Uros, que lo puede hacer de principio o al final como Vd. quiera.
En cuanto a la Ganancia Patrimonial es efectivamente la diferencia entre el precio de venta, menos los gastos y el precio de compra más todos los gastos que tuvo la compra, en los que lógicamente no entran los correspondientes a la hipoteca. Pero en la venta habrá tenido algún pequeño gasto de Notaría, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos que es municipal, y en la compra aparte del precio, Notaría, I.T.P. o I.V.A. según que la vivienda fuera usada o nueva, Registro, etc., todo ello sin contar que también se pueden meter, los gastos que han podido existir de oi alguna o las dos operaciones se han hecho a través de una Agencia Inmobiliaria.
Confiando haber dejado el asunto aclarado, nuestros cordiales saludos.
Otra cuestión independiente es cuanto puede desgravar de la nueva vivienda, ¿qué supongamos le ha costado 200.000? Uros, pues bien no podrá desgravar más que la difere3ncia entre el precio de compra de la nueva y el precio de venta de la antigua, ¿es decir 50.000? Uros, que lo puede hacer de principio o al final como Vd. quiera.
En cuanto a la Ganancia Patrimonial es efectivamente la diferencia entre el precio de venta, menos los gastos y el precio de compra más todos los gastos que tuvo la compra, en los que lógicamente no entran los correspondientes a la hipoteca. Pero en la venta habrá tenido algún pequeño gasto de Notaría, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos que es municipal, y en la compra aparte del precio, Notaría, I.T.P. o I.V.A. según que la vivienda fuera usada o nueva, Registro, etc., todo ello sin contar que también se pueden meter, los gastos que han podido existir de oi alguna o las dos operaciones se han hecho a través de una Agencia Inmobiliaria.
Confiando haber dejado el asunto aclarado, nuestros cordiales saludos.
