Anónimo
Préstamo autopromotor
Dispongo de un terreno en el cual queremos construir una vivienda. ¿En el presupuesto del estudio de arquitectura que nos esta llevando el protecto han calculado un PEM de 228.000?. Me comentaron que este dato se obtiene de unas tablas ya estipuladas ¿es cierto? ¿Es posible que en la situación actual del mercado pueda conseguir la construcción real de la vivienda más económica?
¿Este PEM es vinculante a la hora de solicitar el préstamo autopromotor al banco?
El terreno lo he comprado también pero disponía del dinero de forma que no he necesitado ningún tipo de crédito para ésto.
Entre mi pareja y yo, ¿tenemos un ingreso medio mensual en torno a 3.300? Pero el contrato de mi chico no es indefinido de momento, el mio si. ¿Esto es un impedimento a la hora de pedir el préstamo autopromotor a nombre de los dos? ¿Pueden negarlo al ser yo la única que tiene un contrato indefinido?
Ademas de esto me surgen otras muchas dudas (soy nueva en esto):
He leído en algunos sitios que hay un limite de 20 años para la amortización total de préstamo ¿es eso cierto?
El pago anual del seguro decenal ¿puede ser que me lo hayan incluido en las minutas del arquitecto o no tiene nada que ver con el seguro que el debe pagar?
En un par de semanas tenemos una cita con nuestro banco para ver las condiciones que nos ofrecen pero para tener yo una idea ¿hay algún sitio donde pueda yo calcular a grosso modo la cuota que me saldría a pagar? ¿Cómo puedo saber todos los gastos "colaterales" (seguros de vida, hogar ...) que voy a tener a partir de disponer del proyecto listo para comenzar la obra?
Como veis tengo muchas dudas, quizás falten datos para que podáis darme respuestas... Menudo correo he mandado!
¿Este PEM es vinculante a la hora de solicitar el préstamo autopromotor al banco?
El terreno lo he comprado también pero disponía del dinero de forma que no he necesitado ningún tipo de crédito para ésto.
Entre mi pareja y yo, ¿tenemos un ingreso medio mensual en torno a 3.300? Pero el contrato de mi chico no es indefinido de momento, el mio si. ¿Esto es un impedimento a la hora de pedir el préstamo autopromotor a nombre de los dos? ¿Pueden negarlo al ser yo la única que tiene un contrato indefinido?
Ademas de esto me surgen otras muchas dudas (soy nueva en esto):
He leído en algunos sitios que hay un limite de 20 años para la amortización total de préstamo ¿es eso cierto?
El pago anual del seguro decenal ¿puede ser que me lo hayan incluido en las minutas del arquitecto o no tiene nada que ver con el seguro que el debe pagar?
En un par de semanas tenemos una cita con nuestro banco para ver las condiciones que nos ofrecen pero para tener yo una idea ¿hay algún sitio donde pueda yo calcular a grosso modo la cuota que me saldría a pagar? ¿Cómo puedo saber todos los gastos "colaterales" (seguros de vida, hogar ...) que voy a tener a partir de disponer del proyecto listo para comenzar la obra?
Como veis tengo muchas dudas, quizás falten datos para que podáis darme respuestas... Menudo correo he mandado!
1 respuesta
Respuesta de jemilio
1
Pues te vas a meter de lleno en un mar de preocupaciones hasta que tengas la casa terminada.
El importe que el banco te conceda de préstamo vendrá determinado por el valor de tasación. El valor de tasación será la suma del valor del solar, más el coste de la construcción según el proyecto que tienes del arquitecto. Lo normal es que te concedan el 80 %.
En cuanto al vencimiento. Es normal que en estos casos el préstamo se haga a 20 o 25 años, más dos años de carencia de pago de capital, que debe coincidir con el periodo de construcción. La carencia terminará a los 2 años, o al acabar la obra, lo que ocurra antes.
En cuanto a la cuota, tienes multitud de calculadoras en internet, ve a google, pon "calculadora hipotecas" y te saldrán muchas. No pongas el tipo de interés actual para saber la cuota. Pon un 4%, ten en cuenta que la vida del préstamo es muy larga y estamos en mínimos históricos del tipo de interés. La cuota será de unos 1200 euros al mes (200.000) de las antiguas pesetas. Un poco alto para vuestros ingresos (es una opinión personal).
En cuanto al importe que necesitarás para la construcción, ten en cuenta que el importe que figura en el proyecto es orientativo y según unos baremos estándar. Seguro que el coste real va bastante por encima del indicado. Tendrás que ir a algún constructor de confianza (uno que no te deje colgado a mitad de la obra) y solvente, y pedir que te haga presupuestos de la construcción, incluyendo carpintería, conducciones, saneamiento, telefonía y comunicaciones, etc...
Gastos colaterales, no te los puedo dar. El del banco intentará que hagas los seguros con ellos y te dará presupuesto de todo.
En cuanto al seguro decenal, no es necesario por ley puesto que es una autopromoción para vivienda propia, pero lo necesitarás si piensas vender en el plazo de 10 años. Puede que el banco te lo exija, para poder financiar. Tendrás que llamar a una compañía especializada y te haga presupuesto (tendrás que incluir gastos de estudio geológico, OCT y seguro). No debes empezar la obra sin el seguro decenal, no te lo harían si has empezado la obra.
Y sobre todo, busca alguien con experiencia que te asesore en todo, no te fíes de las palabras del arquitecto o constructor, ellos quieren hacer la obra y ganar algo.
El importe que el banco te conceda de préstamo vendrá determinado por el valor de tasación. El valor de tasación será la suma del valor del solar, más el coste de la construcción según el proyecto que tienes del arquitecto. Lo normal es que te concedan el 80 %.
En cuanto al vencimiento. Es normal que en estos casos el préstamo se haga a 20 o 25 años, más dos años de carencia de pago de capital, que debe coincidir con el periodo de construcción. La carencia terminará a los 2 años, o al acabar la obra, lo que ocurra antes.
En cuanto a la cuota, tienes multitud de calculadoras en internet, ve a google, pon "calculadora hipotecas" y te saldrán muchas. No pongas el tipo de interés actual para saber la cuota. Pon un 4%, ten en cuenta que la vida del préstamo es muy larga y estamos en mínimos históricos del tipo de interés. La cuota será de unos 1200 euros al mes (200.000) de las antiguas pesetas. Un poco alto para vuestros ingresos (es una opinión personal).
En cuanto al importe que necesitarás para la construcción, ten en cuenta que el importe que figura en el proyecto es orientativo y según unos baremos estándar. Seguro que el coste real va bastante por encima del indicado. Tendrás que ir a algún constructor de confianza (uno que no te deje colgado a mitad de la obra) y solvente, y pedir que te haga presupuestos de la construcción, incluyendo carpintería, conducciones, saneamiento, telefonía y comunicaciones, etc...
Gastos colaterales, no te los puedo dar. El del banco intentará que hagas los seguros con ellos y te dará presupuesto de todo.
En cuanto al seguro decenal, no es necesario por ley puesto que es una autopromoción para vivienda propia, pero lo necesitarás si piensas vender en el plazo de 10 años. Puede que el banco te lo exija, para poder financiar. Tendrás que llamar a una compañía especializada y te haga presupuesto (tendrás que incluir gastos de estudio geológico, OCT y seguro). No debes empezar la obra sin el seguro decenal, no te lo harían si has empezado la obra.
Y sobre todo, busca alguien con experiencia que te asesore en todo, no te fíes de las palabras del arquitecto o constructor, ellos quieren hacer la obra y ganar algo.
Muchas gracias por tu respuesta.
Uff, la verdad es que esto es un autentico calentamiento de cabeza constante y acabamos de empezar!
Cuando en el vencimiento hablas de hacerlo en un plazo de 20 o 25 años te refieres a que es así nos guste o no o tenemos posibilidades de negociarlo a más plazo que aunque tiene sus inconvenientes pagaríamos una menor cuota ¿? Yo había pensado hacer cancelaciones parciales (¿me dijo el banco que no tendría comisiones en esto) ya que estoy contigo en cuanto a que 1.200? Es una cuota demasiado elevada
por otra parte ¿el periodo de carencia significa que no deberemos pagar cuota de las certificaciones que vayamos presentando durante la construcción? ¿Yo tenía entendido que si?
Muchas gracias de nuevo por tu respuesta
Uff, la verdad es que esto es un autentico calentamiento de cabeza constante y acabamos de empezar!
Cuando en el vencimiento hablas de hacerlo en un plazo de 20 o 25 años te refieres a que es así nos guste o no o tenemos posibilidades de negociarlo a más plazo que aunque tiene sus inconvenientes pagaríamos una menor cuota ¿? Yo había pensado hacer cancelaciones parciales (¿me dijo el banco que no tendría comisiones en esto) ya que estoy contigo en cuanto a que 1.200? Es una cuota demasiado elevada
por otra parte ¿el periodo de carencia significa que no deberemos pagar cuota de las certificaciones que vayamos presentando durante la construcción? ¿Yo tenía entendido que si?
Muchas gracias de nuevo por tu respuesta
Las disposiciones de estos préstamos se hacen según certificaciones del tasador o del arquitecto.
Normalmente las disposiciones son según las certificaciones del arquitecto y se pide que el tasador evalúe las obras al 40, 75 y 100% de la construcción.
Ten cuidado, hay bancos o cajas que para cada disposición te hacen ir a la notaría y se encarece mucho.
En cuanto a los préstamos a más de 25 años, no me gustan, se acaba pagando un montón de intereses.
En cuanto a la carencia, durante el periodo de carencia, pagas mensualmente intereses al banco. Esos intereses se calculan sobre la deuda efectiva, se liquidan y cobran a final de mes. Pero no se paga cuota comprensiva de capital e intereses, eso empezará cuando termine la carencia.
Un consejo, hazte con un "colchón" de dinero de un 10% del importe del préstamo, siempre surgen imprevistos.
Normalmente las disposiciones son según las certificaciones del arquitecto y se pide que el tasador evalúe las obras al 40, 75 y 100% de la construcción.
Ten cuidado, hay bancos o cajas que para cada disposición te hacen ir a la notaría y se encarece mucho.
En cuanto a los préstamos a más de 25 años, no me gustan, se acaba pagando un montón de intereses.
En cuanto a la carencia, durante el periodo de carencia, pagas mensualmente intereses al banco. Esos intereses se calculan sobre la deuda efectiva, se liquidan y cobran a final de mes. Pero no se paga cuota comprensiva de capital e intereses, eso empezará cuando termine la carencia.
Un consejo, hazte con un "colchón" de dinero de un 10% del importe del préstamo, siempre surgen imprevistos.