Comprar una casa heredada
Mi abuela a fallecido recientemente aquí en Madrid, y ha dejado algo de dinero y una casa, la cuestión es que la casa es en la que vive mi madre desde hace casi 20 años, nosotros estamos dispuestos a comprar la parte de los otros dos herederos, pero queremos saber hasta cuanto nos pueden pedir por ellas, si en la ley hay algún máximo al ser un heredero el que quiere comprar el bien, o nos tenemos que fiar por el catastro o si pueden pedir lo que ellos quieran.
Respuesta de El Fede
1
Pues en principio, debería decir si han comprobado si hay o no testamento, porque la distribución hereditaria de esa propiedad puede variar muchísimo de si hay testamento a si no lo hay.
Por otro lado, dice que su abuela ha fallecido Pero.. ¿y su abuelo?. Ni lo menciona.
Supongo por ello que ya habría fallecido antes.
Bueno, el caso es que como casi seguro que los abuelos estaban casados en gananciales, y casi seguro que la casa estaba en gananciales, están ustedes ante dos herencias.
Diferentes e independientes entre si.
Así que han de heredar el 50% del abuelo y el 50% de la abuela.
Bueno, y ahora vamos al tema.
El valor de la casa, es algo que deben acordar los herederos.
El valor catastral solamente vale a efectos del pago de los impuestos de sucesiones.
Partamos de que todos (absolutamente todos) los herederos, tienen derecho a recibir y disfrutar su herencia.
Así que han de llegar a un acuerdo.
Todo es sentarse, hablarlo, y hacer un poco de estudio de mercado y ver de llegar a un acuerdo de un precio lógico.
Son acuerdos difíciles. Los que quieren vender dicen que vale más y los que compran dicen que vale menos.
Pero han de llegar a un acuerdo. Es lo más inteligente que pueden hacer.
¿Qué no llegan a un acuerdo? Pues como dije antes, todo heredero tiene derecho a recibir su herencia, aunque sea un tanto por ciento de una casa.
Y la Ley ampara ese derecho.
Veamos el código Civil:
Artículo 1051: "Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia".
Artículo 1052: "Todo coheredero que tenga la libre administración y disposición de sus bienes, podrá en cualquier tiempo pedir la división de la herencia".
Artículo 1062: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará con que uno solo de los coherederos solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, para que así se haga".
Total, que cualquiera puede demandar a los otros coherederos y pedir la división judicial.
Pero si no han llegado a un acuerdo en privado, menos lo van a conseguir ante el juez. Es más, normalmente estos pleitos, ni siquiera se llama a las partes a declarar o contar sus pretensiones, pareceres y tal.
Todo es una demanda de un abogado, que los otros han de aceptar, y el juez, para respetar el derecho de todos, ordena la venta en pública subasta de la casa, y de lo que se saque, lo reparte entre los herederos.
Este procedimiento judicial, es largo en el tiempo, más de un año seguro, muy costoso para todos los herederos. (Insisto: Muy costoso)., Origina rompimiento de relaciones familiares, muchas veces de por vida, y al final, ninguno sale ganando. Todos pierden una pasta, y encima con disgustos, enfados, odios... etc.
Su madre tiene una ligera ventaja sobre los otros, pues mientras no se haga la subasta, ella seguirá viviendo en la casa gratis, pero al final, o la compra ella en subasta o se tendrá que marchar.
Porque estas subastas no son por deudas, embargos... Por no pagar la hipoteca... etc.
Son de división de una herencia, así que pueden asistir los herederos a pujar.
Y esta es la contestación a su pregunta:
Irán todos a la subasta, y pujarán.. Y subirán... Hasta que al final uno diga la puja más alta.
Por supuesto, que el que se la adjudique está comprando la parte de los demás, luego aparte de los milloncillos que le va a costar (como a los otros) el tema, ha de pagar un 7% de impuestos por compra-venta.
Y todo eso se lo ahorran llegando a un acuerdo, tomando un cafetito.
Intenten ser razonables, porque si no, lo tienen crudo y todos van a perder mucho.
Como verá, no solamente les he indicado lo que dice la Ley, sino que además, les he dado mi mejor consejo.
Ya ustedes deciden.
Un saludo, felices fiestas, y que este año que viene no se anden de pleitos y todo se les arregle.
Por cierto, que están ustedes en pro indiviso, o sea, que varios comparten la propiedad de la casa.
Pues le aconsejo lea un artículo.
Lo puede buscar en google poniendo: "pro indiviso la manzana de la discordia".
Es muy aleccionador. Les interesa leerlo.
Por otro lado, dice que su abuela ha fallecido Pero.. ¿y su abuelo?. Ni lo menciona.
Supongo por ello que ya habría fallecido antes.
Bueno, el caso es que como casi seguro que los abuelos estaban casados en gananciales, y casi seguro que la casa estaba en gananciales, están ustedes ante dos herencias.
Diferentes e independientes entre si.
Así que han de heredar el 50% del abuelo y el 50% de la abuela.
Bueno, y ahora vamos al tema.
El valor de la casa, es algo que deben acordar los herederos.
El valor catastral solamente vale a efectos del pago de los impuestos de sucesiones.
Partamos de que todos (absolutamente todos) los herederos, tienen derecho a recibir y disfrutar su herencia.
Así que han de llegar a un acuerdo.
Todo es sentarse, hablarlo, y hacer un poco de estudio de mercado y ver de llegar a un acuerdo de un precio lógico.
Son acuerdos difíciles. Los que quieren vender dicen que vale más y los que compran dicen que vale menos.
Pero han de llegar a un acuerdo. Es lo más inteligente que pueden hacer.
¿Qué no llegan a un acuerdo? Pues como dije antes, todo heredero tiene derecho a recibir su herencia, aunque sea un tanto por ciento de una casa.
Y la Ley ampara ese derecho.
Veamos el código Civil:
Artículo 1051: "Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia".
Artículo 1052: "Todo coheredero que tenga la libre administración y disposición de sus bienes, podrá en cualquier tiempo pedir la división de la herencia".
Artículo 1062: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará con que uno solo de los coherederos solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, para que así se haga".
Total, que cualquiera puede demandar a los otros coherederos y pedir la división judicial.
Pero si no han llegado a un acuerdo en privado, menos lo van a conseguir ante el juez. Es más, normalmente estos pleitos, ni siquiera se llama a las partes a declarar o contar sus pretensiones, pareceres y tal.
Todo es una demanda de un abogado, que los otros han de aceptar, y el juez, para respetar el derecho de todos, ordena la venta en pública subasta de la casa, y de lo que se saque, lo reparte entre los herederos.
Este procedimiento judicial, es largo en el tiempo, más de un año seguro, muy costoso para todos los herederos. (Insisto: Muy costoso)., Origina rompimiento de relaciones familiares, muchas veces de por vida, y al final, ninguno sale ganando. Todos pierden una pasta, y encima con disgustos, enfados, odios... etc.
Su madre tiene una ligera ventaja sobre los otros, pues mientras no se haga la subasta, ella seguirá viviendo en la casa gratis, pero al final, o la compra ella en subasta o se tendrá que marchar.
Porque estas subastas no son por deudas, embargos... Por no pagar la hipoteca... etc.
Son de división de una herencia, así que pueden asistir los herederos a pujar.
Y esta es la contestación a su pregunta:
Irán todos a la subasta, y pujarán.. Y subirán... Hasta que al final uno diga la puja más alta.
Por supuesto, que el que se la adjudique está comprando la parte de los demás, luego aparte de los milloncillos que le va a costar (como a los otros) el tema, ha de pagar un 7% de impuestos por compra-venta.
Y todo eso se lo ahorran llegando a un acuerdo, tomando un cafetito.
Intenten ser razonables, porque si no, lo tienen crudo y todos van a perder mucho.
Como verá, no solamente les he indicado lo que dice la Ley, sino que además, les he dado mi mejor consejo.
Ya ustedes deciden.
Un saludo, felices fiestas, y que este año que viene no se anden de pleitos y todo se les arregle.
Por cierto, que están ustedes en pro indiviso, o sea, que varios comparten la propiedad de la casa.
Pues le aconsejo lea un artículo.
Lo puede buscar en google poniendo: "pro indiviso la manzana de la discordia".
Es muy aleccionador. Les interesa leerlo.
Muchas gracias, por su rapidez y precisión, le aclarare alguna pregunta que me hace por si la respuesta variara en algo, aunque creo que ya me ha contestado.
Mi abuela si dejo testamento : todos sus bienes se repartes entre sus herederos(sus tres hijos) a partes iguales y como usted bien dice mi abuelo falleció hace 20 años dejando testamento en el que sus bienes pasaban a mi abuela.
Como usted bien intentaremos negociar con mis tíos y ofrecerles un precio justo ya que no olvidamos que también es su herencia, seguramente, pactaremos un tasador y aceptaremos su decisión.
Muchas gracias otra vez por su rápida contestación.
Un saludo.
Mi abuela si dejo testamento : todos sus bienes se repartes entre sus herederos(sus tres hijos) a partes iguales y como usted bien dice mi abuelo falleció hace 20 años dejando testamento en el que sus bienes pasaban a mi abuela.
Como usted bien intentaremos negociar con mis tíos y ofrecerles un precio justo ya que no olvidamos que también es su herencia, seguramente, pactaremos un tasador y aceptaremos su decisión.
Muchas gracias otra vez por su rápida contestación.
Un saludo.
Y perdón por la tardanza, pero ya sabe que en estas fechas parece que nos crecen los enanos.
Solo apuntarle dos cosas.
1- Que respecto a su abuelo, es imposible que dejara su herencia a su abuela.
Puede ser que dejara el usufructo (que no es propiedad). Pero su herencia es imposible pues va en contra de la Ley y ningún notario haría ese testamento.
Lea usted el testamento de su abuelo y verá que deja herederos a los hijos.
Porque la legítima obliga la Ley a dejarla a los hijos y es como mínimo las dos terceras partes de su herencia.
Y vayan al registro de la propiedad y pidan una nota simple y verán quienes son los propietarios. Porque lo que vale es lo que dice el registro.
Y ya digo, que imposible que dejara heredera a su mujer. Totalmente imposible.
2- Respecto al tasador, es una muy buena idea, pero hay que estar de acuerdo con lo que tase.
Si contratan una empresa tasadora, vienen a cobrar unos 350 euros.
Lo ideal es llegar a un acuerdo a priori de que todos van a aceptar esa tasación, porque si no, es dinero tirado.
Y además, esa tasación no es vinculante. Cualquiera puede no aceptarla, pero al menos si todos la aceptan antes de encargarla, hay un "compromiso moral".
Pues nada, un saludo, felices fiestas y que todo les salga bien.
Si no va añadir nada más, le ruego le de afinalizar la pregunta para que se me quede libre.
Solo apuntarle dos cosas.
1- Que respecto a su abuelo, es imposible que dejara su herencia a su abuela.
Puede ser que dejara el usufructo (que no es propiedad). Pero su herencia es imposible pues va en contra de la Ley y ningún notario haría ese testamento.
Lea usted el testamento de su abuelo y verá que deja herederos a los hijos.
Porque la legítima obliga la Ley a dejarla a los hijos y es como mínimo las dos terceras partes de su herencia.
Y vayan al registro de la propiedad y pidan una nota simple y verán quienes son los propietarios. Porque lo que vale es lo que dice el registro.
Y ya digo, que imposible que dejara heredera a su mujer. Totalmente imposible.
2- Respecto al tasador, es una muy buena idea, pero hay que estar de acuerdo con lo que tase.
Si contratan una empresa tasadora, vienen a cobrar unos 350 euros.
Lo ideal es llegar a un acuerdo a priori de que todos van a aceptar esa tasación, porque si no, es dinero tirado.
Y además, esa tasación no es vinculante. Cualquiera puede no aceptarla, pero al menos si todos la aceptan antes de encargarla, hay un "compromiso moral".
Pues nada, un saludo, felices fiestas y que todo les salga bien.
Si no va añadir nada más, le ruego le de afinalizar la pregunta para que se me quede libre.
