Consulta legal sobre la herencia compartida de una casa por dos hermanos

Imaginemos que usted tiene 4 pisos en propiedad y los alquila.
Y como hay crisis y paro, pues resulta que los 4 inquilinos se quedan en el paro y no pueden pagar el alquiler.
Pero usted ha de pagar las hipotecas y vivir con el resto del dinero que le sobra.
A los dos meses de no pagar las hipotecas los bancos le embargan y vender los pisos en pública subasta. ¿Cree usted que el juez dejaría pasar el tema sin quitarle los pisos porque usted alegue que es injusto?.
Porque verdaderamente es injusto que por culpa de la imprevisión del gobierno y de que haya 4 millones de parados, pierda usted su patrimonio.
Pues con la herencia de su padre pasa lo mismo.
Su padre estará en una mala situación, usted considera que no es justo que le hagan dejar la casa. Pero piense que hay millones que están en peores situaciones y las Leyes están para proteger los derechos de todos.
Y esa tía suya, tiene derecho a disfrutar de su herencia. A recibirla.
Menudas leyes tendríamos si el otro coheredero estuviera en mala situación y ello impidiera a su tía disfrutar de aquello que en derecho le corresponde.
Eso si que seria una injusticia.
Pues ese es el tema. Su padre tendrá derechos, pero sus derechos terminan donde comienzan los derechos de su hermana.
La Ley es muy clara: Veamos el código Civil:
Artículo 1051: "Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia".
Artículo 1052: "Todo coheredero que tenga la libre administración y disposición de sus bienes, podrá pedir en cualquier tiempo la partición de la herencia".
Osea, que todos tenemos derecho a lo nuestro y las condiciones personales de los demás no pueden quitarnos esos derechos.
La Ley es muy general, pero estricta y concisa y clara. No entra en que si son 10 de familia, en que si hay dos minusválidos, en que si la mitad son menores de edad... etc.
La Ley respeta los derechos de todos.
Y lo que usted dice, es cierto.
Su tía puede demandar judicialmente que se realice la división de la herencia. Pero un piso es indivisible por naturaleza. Por ello, al juez no le queda más remedio que dictaminar la venta en pública subasta y el dinero que se obtenga (que si es divisible) lo reparte entre los herederos.
¿Qué hace mucha gente? Pues que para evitar alargamientos en el tiempo y costes, solicita en la demanda que se aplique el artículo 1062 que dice: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero".
"Pero bastará que uno solo de los coherederos solicite la venta en subasta pública con admisión de licitadores extraños, para que así se haga".
Osea, que Solo conque uno solicite la subasta, esta ha de hacerse. Es la Ley. Los otros herederos no tienen derecho a negarse a ello.
Bueno, pues esto es lo que dice la Ley. Y le aseguro que es lo que ocurre cuando no hay un acuerdo. Un juez no puede negar los derechos a recibir su herencia de uno de los herederos.
¿Solución? Pues la mejor de todas ( y con diferencia) es llegar a un acuerdo con la otra parte.
Incluso decirle que le paga un alquiler por su 50%. A ver si lo acepta.
Y si no, pues a ver si quiere comprarle a su padre su 50%, a un precio razonable.
Pero claro, en un precio "X", el que vende le parece poco y al que paga le parece mucho y que está sobrevalorado.
Es difícil llegar a un acuerdo, aunque no imposible.
Si su padre no puede pagar, pues que venda su 50% a su hermana. Y deberá abandonar la vivienda, claro.
Ahora mismo, está disfrutando de una herencia que no es solo suya. Legalmente, su hermana puede exigirle un alquiler.
Ahora vamos a la subasta. Que es sin lugar a dudas lo que se va a producir en caso de que no haya un entendimiento. (Por los motivos que sean, eso no influye).
En las subastas de pisos por embargo, por deudas, ni los interesados, ni sus familiares pueden asistir a la subasta.
Pero como aquí no hay deudas, los herederos pueden asistir a la subasta y pujar. Osea, que pueden asistir y pujar, tanto su padre como su tía.
Pues piense en ello, teniendo en cuenta que si uno se adjudica el piso, el juez le da solo 20 días para depositar la puja que haya ofrecido.
Y en las subastas (y más hoy en día), apenas se consigue sacar una puja de un 60% del valor real del piso. Con lo que todos salen perdiendo. Y mucho.
Pero eso es si se lo lleva un extraño.
Si uno de los dos coherederos se lo adjudicara por pujar más que nadie, solo ha de poner el 50%. Ya que compra el 50% del piso que no es suyo. El otro 50% si que le pertenece. No tiene que comprarlo.
Pero solo hay 20 días para poner el dinero.
Hagamos cuentas:
Imaginemos que por ejemplo, el piso se tasa en 30 millones.
Su padre (y la otra parte también) han de acudir a la subasta con el dinero "en el bolsillo", que en 20 días no hay tiempo de buscar créditos bancarios.
Si una parte no dispone de la mitad, (ya que son dos hermanos), la otra parte puede llevarse el piso a precio de ganga. A muy bajo precio.
Y además, los gastos:
El que se lo adjudique ha de pagar un 7% de impuestos por trasmisiones y pagar también la plusvalía.
Aparte, hay que solicitar al juzgado la intervención de un perito tasador. Para valorar el precio del piso.
No valen esas empresas que tasan los pisos para los bancos y pueden cobrar unos 300/400 euros.
La Ley dice que el perito tasador ha de ser un arquitecto superior. Y esos por menos de 2.000 no tasan.
Esa cantidad hay que pagarla al 50% además del resto de las costas judiciales, cuyo importe no me atrevo a determinar.
Pero además, cada parte ha de acudir al juicio con abogado y procurador, y a las dos partes les cuesta por igual.
Los abogados vienen a cobrar un 8% del valor que el perito tase, y los procuradores un 2%.
Osea, que si sumamos los gastos y el bajo precio que en subasta se consigue... es un malísimo negocio.
Yo podría haberles contestado en dos líneas:"la ley ampara a cualquier coheredero a solicitar la venta en subasta y el reparto del dinero que se obtenga".
Por eso me he extendido tanto. Porque su situación es muy penosa y han de comprender a lo que se enfrentan. Pero no son los únicos. Los juzgados están llenos de demandas similares. Y las subastas se realizan.
Y ustedes solo son dos herederos. Una ventaja a la hora de llegar a un acuerdo.
Aquí hay que aplicar ese famoso dicho de que "más vale un mal arreglo que un buen pleito". Se lo aseguro.
Por eso, yo contesto a su pregunta.
Le digo lo que la Ley dice.
Lo que ocurre si no hay acuerdo.
Los costes que eso tiene y la pérdida que representa el proceso.
Y solo puedo darles mi mejor consejo: NEGOCIEN. Como sea. Y aunque piensen que la otra parte exige mucho... intenten llegar a un acuerdo.
Por lo que dice, su tía dispone de dinero. Es una ventaja que ella tiene y podría conseguir el piso a bajo precio.
En fin, que si quiere puntualizar algo, o le queda alguna duda, puede añadirla.