Anónimo
Usufructo y propietario
Me gustaría exponeros mi caso en particular.
La propiedad en la que vivo, constaba de dos propietarios mi padre, y mi madre, mi madre falleció en septiembre de 2009 entonces su herencia que era el 50% del piso, paso a 25% para mi (mayor de edad), y 25% para mi hermano (menor y discapacitado).
Entonces, el notario nos actualizo la escritura así saliendo como propietarios actuales 3 personas, yo, mi hermano y mi padre, y dijo que mi padre al cual pertenece el 50% del piso gozaba también de usufructuario.
Aquí mi pregunta: ¿Es posible que una persona pueda ser usufructuario y propietario a la vez?, he buscado en otros lugares y no me dan respuesta exacta.
¿Qué derechos tendría yo como propietario del 25% del piso?
La propiedad en la que vivo, constaba de dos propietarios mi padre, y mi madre, mi madre falleció en septiembre de 2009 entonces su herencia que era el 50% del piso, paso a 25% para mi (mayor de edad), y 25% para mi hermano (menor y discapacitado).
Entonces, el notario nos actualizo la escritura así saliendo como propietarios actuales 3 personas, yo, mi hermano y mi padre, y dijo que mi padre al cual pertenece el 50% del piso gozaba también de usufructuario.
Aquí mi pregunta: ¿Es posible que una persona pueda ser usufructuario y propietario a la vez?, he buscado en otros lugares y no me dan respuesta exacta.
¿Qué derechos tendría yo como propietario del 25% del piso?
Respuesta de frantxu22
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Tu padre es dueño del 50% por liquidación de la sociedad de gananciales que tenia con tu madre, y además tiene derecho a una cuota legal usufructuaria, capitalizada por la edad de tu padre al fallecimiento de tu madre (con un mínimo del 10%).
La fórmula para calcular la cuota usufructuaria es la siguiente: 89-edad
Por ejemplo, si tu padre tenia al fallecimiento de tu madre 60 años, la cuota legal usufructuaria se capitaliza en un 29%.
En el remanente, tu y tu hermano sois propietarios a partes iguales. Puedes leer la escritura de adjudicación de herencia y ver que proporción te corresponde.
Eres dueño en pleno dominio de ese porcentaje, pudiendo venderlo a un tercero, siempre y cuando los demás propietarios renuncien al derecho de retracto*.
*derecho de retracto: Derecho para comprar sobre un tercero.
La fórmula para calcular la cuota usufructuaria es la siguiente: 89-edad
Por ejemplo, si tu padre tenia al fallecimiento de tu madre 60 años, la cuota legal usufructuaria se capitaliza en un 29%.
En el remanente, tu y tu hermano sois propietarios a partes iguales. Puedes leer la escritura de adjudicación de herencia y ver que proporción te corresponde.
Eres dueño en pleno dominio de ese porcentaje, pudiendo venderlo a un tercero, siempre y cuando los demás propietarios renuncien al derecho de retracto*.
*derecho de retracto: Derecho para comprar sobre un tercero.
1 respuesta más de otro experto
Respuesta de manugba
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En primer lugar, supongo, por lo que cuentas, que tu madre había hecho testamento dejando el usufructo universal de su herencia a tu padre. Si esto es así los derechos que recaen sobre la vivienda -que era ganancial- serían:
Corresponden al viudo (padre):
50% de la vivienda en pleno dominio ... por gananaciales
50% de la vivienda en usufructo vitalicio ... por herencia de tu madre
Corresponde a cada hijo:
25% de la vivienda en nuda propiedad ... por herencia de tu madre
Es decir, tu padre tiene dos derechos sobre la vivienda: la mitad en pleno dominio (que significa propiedad plena pudiendo hacer lo que quiera con esa mitad y desde luego disfrutarla y usarla) y la mitad en usufructo (que significa que puede hacer lo que quiera con esa mitad, salvo venderla, pudiendo también usarla y disfrutarla). Por tanto tu padre puede usar y disfrutar a su antojo de la totalidad de la vivienda, y, efectivamente, es a la vez propietario y usufructuario.
Los hijos tienen, cada uno un 25% en nuda propiedad. Observa que digo nuda propiedad, porque este es el derecho que verdaderamente tenéis, no tenéis un derecho absoluto sobre la vivienda (pleno dominio) y es que en realidad:
pleno domino (propiedad plena) = usufructo + nuda propiedad.
Tú y tu hermano vivís en la casa, no porque con arreglo a vuestro derecho (nuda propiedad) tengáis derecho a ello, sino porque tu padre así lo quiere, si bien es cierto que también (por otras obligaciones) está obligado a prestar alojamiento a los hijos.
En cuanto a qué derechos tienes como nudo propietario del 25%. Como ves esto ya está respondido con lo anterior. Esta nuda propiedad no te da derecho a usar la vivienda mientras tu padre viva, ni siquiera a alquilarla. Puedes, es verdad, vender a un tercero ese derecho, pero tu padre seguiría teniendo derecho a disfrutar de la vivienda aunque la nuda propiedad pertencezca a un tercero.
Alguien podrá aconsejarte que quieras obligar a tu padre a comprarte la nuda propiedad del 25% que tienes, pero entiendo que él podría negarse a vendértela. Tú entonces podrías ver reducidos tus derechos en la herencia dependiendo de cómo esté redactado el testamento de tu madre.
En fin, espero que esta respuesta te ayude en vez confundirte más.
Corresponden al viudo (padre):
50% de la vivienda en pleno dominio ... por gananaciales
50% de la vivienda en usufructo vitalicio ... por herencia de tu madre
Corresponde a cada hijo:
25% de la vivienda en nuda propiedad ... por herencia de tu madre
Es decir, tu padre tiene dos derechos sobre la vivienda: la mitad en pleno dominio (que significa propiedad plena pudiendo hacer lo que quiera con esa mitad y desde luego disfrutarla y usarla) y la mitad en usufructo (que significa que puede hacer lo que quiera con esa mitad, salvo venderla, pudiendo también usarla y disfrutarla). Por tanto tu padre puede usar y disfrutar a su antojo de la totalidad de la vivienda, y, efectivamente, es a la vez propietario y usufructuario.
Los hijos tienen, cada uno un 25% en nuda propiedad. Observa que digo nuda propiedad, porque este es el derecho que verdaderamente tenéis, no tenéis un derecho absoluto sobre la vivienda (pleno dominio) y es que en realidad:
pleno domino (propiedad plena) = usufructo + nuda propiedad.
Tú y tu hermano vivís en la casa, no porque con arreglo a vuestro derecho (nuda propiedad) tengáis derecho a ello, sino porque tu padre así lo quiere, si bien es cierto que también (por otras obligaciones) está obligado a prestar alojamiento a los hijos.
En cuanto a qué derechos tienes como nudo propietario del 25%. Como ves esto ya está respondido con lo anterior. Esta nuda propiedad no te da derecho a usar la vivienda mientras tu padre viva, ni siquiera a alquilarla. Puedes, es verdad, vender a un tercero ese derecho, pero tu padre seguiría teniendo derecho a disfrutar de la vivienda aunque la nuda propiedad pertencezca a un tercero.
Alguien podrá aconsejarte que quieras obligar a tu padre a comprarte la nuda propiedad del 25% que tienes, pero entiendo que él podría negarse a vendértela. Tú entonces podrías ver reducidos tus derechos en la herencia dependiendo de cómo esté redactado el testamento de tu madre.
En fin, espero que esta respuesta te ayude en vez confundirte más.