Anónimo
Articulo 207 ley hipotecaria
Mi padre vendió el 100% de una finca en la cual tenia el 50% de propiedad y el 50% de usufructo debido al fallecimiento de su esposa.
Somos 2 hermanos de una madre y otros 2 de otra, las 2 están fallecidas. Nuestro padre falleció después de vender la finca, la cual le correspondía el 50% a 2 de nuestro hermanastros en virtud de la herencia de su madre.
Los compradores pasan al registro de la propiedad la finca que anteriormente no estaba registrada y aparece que mis hermanastros tienen 2 años para reclamarla debido al articulo 207 de la ley hipotecaria. En lugar de reclamarla se llega a un acuerdo con los compradores y acceden a venderla en escritura publica a los 4 hermanos, así mis hermanastros recuperan su 50% de la madre y los otros 2 hermanos el 50% que nos dejo el padre en testamento
Problema: Estoy planteándome comprarles a todos mis hermanos la finca, pero tengo dudas si aun pueden reclamar la parte que vendió nuestro padre de su madre
Somos 2 hermanos de una madre y otros 2 de otra, las 2 están fallecidas. Nuestro padre falleció después de vender la finca, la cual le correspondía el 50% a 2 de nuestro hermanastros en virtud de la herencia de su madre.
Los compradores pasan al registro de la propiedad la finca que anteriormente no estaba registrada y aparece que mis hermanastros tienen 2 años para reclamarla debido al articulo 207 de la ley hipotecaria. En lugar de reclamarla se llega a un acuerdo con los compradores y acceden a venderla en escritura publica a los 4 hermanos, así mis hermanastros recuperan su 50% de la madre y los otros 2 hermanos el 50% que nos dejo el padre en testamento
Problema: Estoy planteándome comprarles a todos mis hermanos la finca, pero tengo dudas si aun pueden reclamar la parte que vendió nuestro padre de su madre
1 respuesta
Respuesta de manugba
1
Lo cierto es que no acabo de comprender bien el supuesto de hecho:
¿Su padre vendió en escritura pública ante notario sin contar con sus dos hermanastros?
¿Los compradores vendieron a los cuatro hermanos en escritura pública y esto se inscribió en el Registro de la propiedad?
¿Cuáles son las fechas exactas de ambos documentos?
Contestando a lo anterior espero poder dar una respuesta a sus preguntas.
¿Su padre vendió en escritura pública ante notario sin contar con sus dos hermanastros?
¿Los compradores vendieron a los cuatro hermanos en escritura pública y esto se inscribió en el Registro de la propiedad?
¿Cuáles son las fechas exactas de ambos documentos?
Contestando a lo anterior espero poder dar una respuesta a sus preguntas.
Marzo 2009: Fallece la madre de mis hermanastros y heredan ademas de otros bienes el 50% de un afinca entre los 2. Nuestro padre es propietario del otro 50%
Julio 2009: Nuestro padre vende en escritura publica y ante notario el 100% de la finca sin saber nada mis 2 hermanastros
Septiembre 2009: Fallece nuestro padre y al mismo tiempo aparece registrada por primera vez la finac en el registro de propiedad a nombre de los compradores y con afección de reserva de 2 años según el articulo 207 ley hipotecaria. Es decir en 2 años alguien puede reclamar algún derecho preferente. (Entiendo que mis 2 hermanastros por venderle su parte nuestro padre)
Marzo 2010: Se llega a un acuerdo con los compradores de que en lugar de ponerles mis hermanastros una demanda por comprar un 50% que no era propiedad del que les vendió (nuestro padre), ellos nos vendan el 100% de la finca a los 4. Así mis hermanastros recuperan el 50% de la madre y mi hermano y yo el 50% como herencia de nuestro padre
Ahora me surgue el problema, ya que yo quiero comprarles a los 3, pero tengo el temor de que una vez que les compre a mis hermaNastros, ellos procedan a reclamar la parte de su madre que vendió nuestro padre en fraude. Y así se retroceda la compra
Julio 2009: Nuestro padre vende en escritura publica y ante notario el 100% de la finca sin saber nada mis 2 hermanastros
Septiembre 2009: Fallece nuestro padre y al mismo tiempo aparece registrada por primera vez la finac en el registro de propiedad a nombre de los compradores y con afección de reserva de 2 años según el articulo 207 ley hipotecaria. Es decir en 2 años alguien puede reclamar algún derecho preferente. (Entiendo que mis 2 hermanastros por venderle su parte nuestro padre)
Marzo 2010: Se llega a un acuerdo con los compradores de que en lugar de ponerles mis hermanastros una demanda por comprar un 50% que no era propiedad del que les vendió (nuestro padre), ellos nos vendan el 100% de la finca a los 4. Así mis hermanastros recuperan el 50% de la madre y mi hermano y yo el 50% como herencia de nuestro padre
Ahora me surgue el problema, ya que yo quiero comprarles a los 3, pero tengo el temor de que una vez que les compre a mis hermaNastros, ellos procedan a reclamar la parte de su madre que vendió nuestro padre en fraude. Y así se retroceda la compra
Por lo que cuenta en este momento la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de los cuatro hermanos (con un 25% cada uno).
Entiendo que no hay ningún problema en extinguir el condominio existente en la finca y adjudicársela íntegramente ud. (tenga en cuenta que esto es lo que debe hacerse, más que comprar 3/4 de la finca, pues el resultado es el mismo pero los impuestos son mucho menores).
Para evitar toda reclamación de sus dos hermanastro basta con que en la escritura de extinción de comunidad inserten un cláusula en que éstos renuncien expresamente a cualesquiera derechos que pudieren ostentar sobre la finca en cuestión. Con ello se cerraría el paso a toda posible reclamación que, por otro lado, me parecería muy dudosa en este caso. Consulte con un abogado la forma de hacerlo.
Por otro lado, la referencia al artículo 207 de la Ley hipotecaria es simple: en principio cuando alguien compra una vivienda o finca que está inscrita en el Registro de la Propiedad y, a su vez, inscribe su derecho, se encuentra plenamente protegido de reclamaciones de terceros (por ejemplo acreedores del vendedor). Esto es lo que se llama fe publica registral. Ahora bien, cuando una finca se inscribe por 1ª vez en el Registro de la Propiedad, este efecto protector queda "suspendido durante 2 años", de forma que el adquirente de la finca se puede ver demandado por titulares anteriores a su comprador. Por eso, en su día, sus hermanastros pudieron entablar una reclamación al comprador (no habían pasado dos años desde la 1ª inscricpción).
En fin.
Entiendo que no hay ningún problema en extinguir el condominio existente en la finca y adjudicársela íntegramente ud. (tenga en cuenta que esto es lo que debe hacerse, más que comprar 3/4 de la finca, pues el resultado es el mismo pero los impuestos son mucho menores).
Para evitar toda reclamación de sus dos hermanastro basta con que en la escritura de extinción de comunidad inserten un cláusula en que éstos renuncien expresamente a cualesquiera derechos que pudieren ostentar sobre la finca en cuestión. Con ello se cerraría el paso a toda posible reclamación que, por otro lado, me parecería muy dudosa en este caso. Consulte con un abogado la forma de hacerlo.
Por otro lado, la referencia al artículo 207 de la Ley hipotecaria es simple: en principio cuando alguien compra una vivienda o finca que está inscrita en el Registro de la Propiedad y, a su vez, inscribe su derecho, se encuentra plenamente protegido de reclamaciones de terceros (por ejemplo acreedores del vendedor). Esto es lo que se llama fe publica registral. Ahora bien, cuando una finca se inscribe por 1ª vez en el Registro de la Propiedad, este efecto protector queda "suspendido durante 2 años", de forma que el adquirente de la finca se puede ver demandado por titulares anteriores a su comprador. Por eso, en su día, sus hermanastros pudieron entablar una reclamación al comprador (no habían pasado dos años desde la 1ª inscricpción).
En fin.
Le entendí perfectamente, y es una buena idea la de la clausula en la escritura.
Yo a mi parecer había pensado que si mis hermanastros después de venderme a mi, reclaman la parte de su madre, estarían haciendo una estafa. Porque si querían reclamar la parte de su madre, que la reclamaran en su momento; lo que no veo para nada normal es que a las personas que les tenían que reclamar(los que compraron a mi padre) mis hermanastros conmigo les compren, después me la vendan a mi (o podía vender a otra persona cualquiera) y después de cobrar por esa venta, pues procedan a reclamársela a los compradores de mi padre para volver a conseguir su parte en la finca.
Yo a mi parecer había pensado que si mis hermanastros después de venderme a mi, reclaman la parte de su madre, estarían haciendo una estafa. Porque si querían reclamar la parte de su madre, que la reclamaran en su momento; lo que no veo para nada normal es que a las personas que les tenían que reclamar(los que compraron a mi padre) mis hermanastros conmigo les compren, después me la vendan a mi (o podía vender a otra persona cualquiera) y después de cobrar por esa venta, pues procedan a reclamársela a los compradores de mi padre para volver a conseguir su parte en la finca.
Efectivamente, yo creo que en realidad sus hermanastros no pueden reclamarle nada, pero tampoco pasa nada por poner la cláusula que le mencioné en la escritura.