Ventana oculta en medianería
Hola, tengo un grave problema con la casa que acabo de adquirir en un pueblo Ávila. Esta casa no es habitable, por lo que nuestra intención es derribarla y construir una nueva de dos plantas y un ático, lo permitido por la ley. Nos encontramos con el problema de que existe una ventana oculta a una altura de 25 cm por encima de nuestro tejado. La pared colindante era una pared completamente de adobe con viga de madera intercalada, la ventana se puede ver que está realizada en obra nueva, así como también está realizada en obra nueva parte de la pared que en su momento debió ser de adobe. El problema que ésto nos está generando es que la vecina se niega a que le tapemos la ventana, ya que su casa está 1 metro por encima de la nuestra. Esta vecina tiene 2 ventanas y un balcón que dan a la plaza que iluminan el mismo habitáculo, incluso un tragaluz pequeño encima de su tejado. Mi pregunta es ¿tiene derecho esta señora a no permitirnos edificar el ático, o tenemos nosotros derecho a edificar? Acudimos a un acto de conciliación donde la señora alega que la ventana está abierta desde tiempo inmemorial y que nosotros debemos avenirnos a los derechos que esta propiedad ostenta por servidumbre. Puedo aportar fotos si las necesitas, tanto de la ventana oculta como de las demás ventanas. Muchas gracias por tu ayuda.
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Respuesta de casiexperto9
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Para empezar a ponerte las ideas en claro:
Según el Código Civil, ningún propietario puede abrir ventanas que den hacia otra propiedad si no existen 2 metros de separación desde la ventana hasta la propiedad vecina en el caso de vistas rectas o 60 cm en el caso de vistas oblicuas.
Solo se pueden abrir los denominados huecos de tolerancia (30cm*30cm) a la altura de los techos.
No obstante dichos huecos los podrías tapar si levantas en tu propiedad una pared contigua a la de tu vecino.
Evidentemente todo esto no seria válido si tu vecino hubiera adquirido el derecho de servidumbre de luces y vistas sobre esas ventanas.
Ese derecho se adquiere:
a) Por Titulo (es decir esta inscrito en el registro de la propiedad)
b) Por prescripción de 20 años
Aunque supongo que te he preocupado con esto ultimo, por lo que cuentas parece que no es grave, a saber:
El plazo de 20 años empieza a contar de una forma u otra dependiendo de que las ventanas están hechas en una pared propiedad exclusivamente de tu vecino, o en una pared que pertenece a los dos vecinos.
Si es el primer caso, tranquilo, no ha empezado a contar todavía (realmente empieza cuando tu vecino te prohíba por un acto formal, un juicio por ejemplo, que tu edifiques algo que le tape la ventanas, y tu durante 20 años no hagas nada
Si es el segundo caso los 20 años empiezan a contar desde que existen las ventanas
¿Existen algunos caso? ¿Peculiares? De adquirir ese derecho de servidumbre, por ejm que tu propiedad y la de tu vecino pertenecieran al mismo dueño y este hiciera las ventanas antes de venderlas a tu vecino y a ti
Por tanto
Salvo prueba de contrario, las ventanas de tu vecino NO tienen ningún derecho
Corresponde a tu vecino la carga de la prueba (es decir. Igual que se presume que uno es inocente mientras no se demuestre lo contrario, las propiedades son libres mientras no se demuestre lo contrario).
Para solucionar tu problemas hay dos alternativas
a) Tu levantas una pared que tape las ventanas ( tu vecino para evitarlo podría intentar interponer un Interdicto de Obra Nueva para paralizar la obra)
b) Tu promueves un juicio de Acción Negatoria de Servidumbre de Luces y Vistas que obliga a tu vecino a cerrar las ventanas (o como mucho a dejarlas a 30cm*30cm)
En mi caso particular, yo empecé tapando las ventanas de mi vecino levantando un muro, este vecino inicio un Interdicto que perdió, y posteriormente dado que por temas urbanísticos no podía cerrar la totalidad de las ventanas con mi muro yo inicie el caso b) que igualmente gané.
Para estar más seguro de que tu situación es similar a la mía, si quieres mandame unas fotos a [email protected] explicando cual es tu casa, las ventanas, y sobre todo que quede claro que las ventanas están hechas en una pared que solo pertenece a tu vecina.
Cuando hables con tu vecina, infórmale que si se empecina con el tema es posible que tenga las ventanas 2-3 años mientras sale el Juicio, apelación, etc, pero, por lo menos a mis vecinos, le ha costado unos 9.000 euros (entre pagar a su abogado y pagarme a mi las costas a las que se les condena)
Según el Código Civil, ningún propietario puede abrir ventanas que den hacia otra propiedad si no existen 2 metros de separación desde la ventana hasta la propiedad vecina en el caso de vistas rectas o 60 cm en el caso de vistas oblicuas.
Solo se pueden abrir los denominados huecos de tolerancia (30cm*30cm) a la altura de los techos.
No obstante dichos huecos los podrías tapar si levantas en tu propiedad una pared contigua a la de tu vecino.
Evidentemente todo esto no seria válido si tu vecino hubiera adquirido el derecho de servidumbre de luces y vistas sobre esas ventanas.
Ese derecho se adquiere:
a) Por Titulo (es decir esta inscrito en el registro de la propiedad)
b) Por prescripción de 20 años
Aunque supongo que te he preocupado con esto ultimo, por lo que cuentas parece que no es grave, a saber:
El plazo de 20 años empieza a contar de una forma u otra dependiendo de que las ventanas están hechas en una pared propiedad exclusivamente de tu vecino, o en una pared que pertenece a los dos vecinos.
Si es el primer caso, tranquilo, no ha empezado a contar todavía (realmente empieza cuando tu vecino te prohíba por un acto formal, un juicio por ejemplo, que tu edifiques algo que le tape la ventanas, y tu durante 20 años no hagas nada
Si es el segundo caso los 20 años empiezan a contar desde que existen las ventanas
¿Existen algunos caso? ¿Peculiares? De adquirir ese derecho de servidumbre, por ejm que tu propiedad y la de tu vecino pertenecieran al mismo dueño y este hiciera las ventanas antes de venderlas a tu vecino y a ti
Por tanto
Salvo prueba de contrario, las ventanas de tu vecino NO tienen ningún derecho
Corresponde a tu vecino la carga de la prueba (es decir. Igual que se presume que uno es inocente mientras no se demuestre lo contrario, las propiedades son libres mientras no se demuestre lo contrario).
Para solucionar tu problemas hay dos alternativas
a) Tu levantas una pared que tape las ventanas ( tu vecino para evitarlo podría intentar interponer un Interdicto de Obra Nueva para paralizar la obra)
b) Tu promueves un juicio de Acción Negatoria de Servidumbre de Luces y Vistas que obliga a tu vecino a cerrar las ventanas (o como mucho a dejarlas a 30cm*30cm)
En mi caso particular, yo empecé tapando las ventanas de mi vecino levantando un muro, este vecino inicio un Interdicto que perdió, y posteriormente dado que por temas urbanísticos no podía cerrar la totalidad de las ventanas con mi muro yo inicie el caso b) que igualmente gané.
Para estar más seguro de que tu situación es similar a la mía, si quieres mandame unas fotos a [email protected] explicando cual es tu casa, las ventanas, y sobre todo que quede claro que las ventanas están hechas en una pared que solo pertenece a tu vecina.
Cuando hables con tu vecina, infórmale que si se empecina con el tema es posible que tenga las ventanas 2-3 años mientras sale el Juicio, apelación, etc, pero, por lo menos a mis vecinos, le ha costado unos 9.000 euros (entre pagar a su abogado y pagarme a mi las costas a las que se les condena)
